세입자들의 소중한 보증금을 떼어먹는 전세사기 사건이 기승을 부리고 있어 심각한 사회문제가 되고 있습니다.

전세사기는 오랜 세월을 거치면서 전세제도와 함께 매우 교묘한 형태로 진화해왔습니다. 사기꾼들의 수법이 워낙교묘하기 때문에 법을 잘 알지 못하는 세입자들은 눈뜨고 코베이는 식으로 전세사기를 당하곤 합니다.

그렇다면 왜 최근에 이렇게 전세사기가 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 것일까요? 그것은 소위 "갭투자"라고 하는 것의 문제가 현 시점에서 터지고 있기 때문입니다.

사실 갭투자는 언젠가는 터질 것이 확실한 폭탄과도 같았는데요. 저금리 시대에는 수익을 보는 부동산 투자 방법으로 많은 사람들에게 애용되었는데, 금리가 급격하게 상승하자 그 뇌관이 터져버리고야 만 것입니다.

갭투자를 적극 권장하던 언론들도 뇌관이 터지자 일제히 표현을 "갭투기"로 변경한 상황입니다.

오랜 저금리 시대가 끝나고 금리가 급격하게 상승하자 부동산 가격이 하락하여 멀쩔히 잘 살고 있던 주택이 깡통전세주택이 되어버리는 현상이 발생하고 있습니다.

갭투기를 했던 사람들 중 대부분은 충분한 자력을 보유하지 못한 사람들이 많았는데, 금리상승으로 이자부담과 조세부담이 급격하자 증가하자 파산의 위험에 빠지게 되었고, 그 여파가 약자인 세입자들에게 전가되고 있는 상황이라고 할 수 있습니다.

최근 정부는 세입자를 울리는 악질적인 부동산 전세사기에 대해 엄중 처벌의 의지를 피력한 상황입니다.

이러한 의지가 실제로 구현이 되면 매우 좋겠지만, 전세사기 피해회복이 잘 이루어지지 않을 경우 그에 대한 부담은 고스란히 세입자들이 질 수밖에 없습니다.

전세사기 피해를 당한 세입자들은 전세사기 근절을 내세운 새정부의 정책이 현실에 부디 잘 구현되기를 바라면서도, 자체적인 피해 해결 방법을 숙지해놓을 필요가 있습니다.

부동산 전세사기 사건에 휘말리게 되면 세입자들의 삶은 그야말로 파탄이 나기 때문에, 피해회복을 위한 신속한 법적 조치를 진행할 필요가 있습니다.

그런데 전세사기 피해자 분들 대부분이 구체적인 피해회복 절차를 잘 알지 못하는 경우가 대부분인데요. 전세사기 피해회복을 위해서는 3박자가 잘 맞아야 합니다.

전세사기 피해회복을 위한 법적 조치로는 (1) 형사고소, (2) 보증금반환청구소송, (3) 채권추심 절차가 있습니다. 이 세가지 절차를 유기적으로 잘 활용해야 피해회복에 성공할 수 있습니다.

먼저 부동산 전세사기는 서민들의 소중한 보증금을 떼어먹는 악질적인 범죄행위라고 할 수 있습니다. 전세사기꾼들은 서민대출인 전세자금대출이 용이하다는 점을 적극 악용하여 서민들의 전세보증금을 떼어먹습니다.

전세사기 사건의 피해자들은 사기꾼을 처벌하기 위해 형사고소 절차를 적극 이용할 필요가 있습니다. 형사고소 절차가 성공적으로 진행되면 사기꾼들은 굉장히 큰 심리적인 압박을 받게 됩니다.

사기혐의로 범죄자가 처벌받게 될 경우 양형에 있어서 가장 중요하게 고려되는 점이 바로 "피해자와 합의 여부"인데요. 사기꾼에 대한 형사고소절차가 성공적으로 진행되면 처벌에 압박을 느낀 사기꾼들이 먼저 합의의사를 밝혀오기도 합니다.

최근 정부가 전세사기 사건에 대한 엄중처벌 의지를 피력했는데, 전세사기 피해자들은 이 점을 적극적으로 이용할 필요가 있습니다.

기존에 수사기관이 전세사기 사건에 대해 지나치게 미온적으로 대응해 피해를 키운 감이 있는데, 윗선으로부터 구체적인 수사지침이 하달된만큼 수사기관도 보다 적극적으로 수사절차에 임할 것으로 예상됩니다.

전세사기 사건 형사고소절차에서 중요한 것은 "잘 작성된 고소장을 수사기관에 제출하는 것"입니다. 사기죄의 법리는 매우 까다로운 편이기 때문에, 잘 작성된 고소장 제출을 위해서는 전세사기변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.

형사고소절차가 성공적으로 진행된다고 하더라도 대부분의 사기꾼들은 자신들이 처벌을 받을 것을 알고 있기 때문에 피해회복을 나몰라라 하는 경우가 대부분입니다.

전세사기 사건에 대한 법적 조치를 진행해보면 사기꾼들의 뻔뻔함에 혀를 내두게 됩니다. 사기를 당한 피해자들은 피해회복을 위해 백방으로 뛰어다니는데, 사기꾼들은 오히려 더 집을 추가로 구매하며 사기 행각을 이어나가곤 합니다.

대부분의 전세사기 사건에서 피해자는 스스로 피해회복을 도모하여야 합니다. 이는 매우 안타까운 현상인데, 동시에 엄연한 현실이기도 합니다. 전세사기 피해자들은 냉혹한 현실을 받아들이고 필요한 법적 조치를 냉정하게 진행할 필요가 있습니다.

형사고소절차가 성공적으로 진행된다고 하여도, "돈을 돌려받는 것"은 기본적으로 민사적인 문제이기 때문에, 전세사기 피해자들은 피해회복을 위해 전세보증금반환청구소송을 진행해야 합니다. 대항력과 우선변제권 효력 유지를 위해 전세보증금반환청구소송과 함께 임차권등기명령절차도 진행하셔야 합니다.

전세보증금반환청구소송은 임대인이 전세보증금 미반환으로 인해 세입자가 입게된 피해를 회복하는데 초점을 두어야 합니다. 이를 위해서는 신속하게 판결문을 받아야 합니다. 아울러 소송비용 및 지연이자를 임대인에게 청구하여 보증금미반환으로 입게된 손해를 임대인이 부담하게끔 해야합니다.

전세사기 사건에서 많은 돈을 들여 변호사를 선임하는 이유는 결국 "못받은 돈을 돌려받기 위함"입니다. 그렇기 때문에 어떤 법적조치를 취하던지 실제로 돈을 돌려받는 것을 염두에 두고 절차를 진행하셔야 합니다.

전세사기 사건 법적조치의 핵심은 "채권추심"인 것입니다. 전세사기의 유형은 다양하지만 피해자 입장에서 결국 법적조치의 초점은 "실제로 돈을 돌려받는 것"으로 모아집니다. 형사고소절차가 성공해 사기꾼들이 처벌받는다고 하더라도 돈을 돌려받지 못한다면 그 손해는 결국 피해자들이 보게됩니다.

전세사기 사건에서 신속하게 보증금반환청구소송을 진행해야 하는 이유도 결국 승소 판결문을 빠르게 확보해 이를 근거로 채권추심, 강제집행절차를 진행하기 위함입니다.

피해회복을 위해 급한마음에 무작정 수사기관에 신고접수를 하는 것은 결코 좋은 방법이 아닙니다. 법적 대응 초기단계에서부터 언제나 채권추심절차를 염두에 두어야만 실질적 피해회복이 가능합니다.

초반에도 말씀드렸듯이, 전세사기 피해회복은 형사고소, 보증금반환청구소송, 채권추심의 3박자가 잘 맞아야 가능합니다. 세가지 절차의 유기적인 진행을 위해서는 각 분야에 전문적인 노하우를 보유한 변호사의 도움을 받으실 필요가 있습니다.

전세사기 수법은 매우 교묘하고 그 유형도 다양하기 때문에, 효율적인 법적 대응방법은 사안마다 다를수밖에 없습니다. 효율적인 전세사기 법적 대응방법을 알고 싶으시다면 먼저 관련자료를 지참해 전문 변호사와 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

부동산과 관련된 법적 분쟁 중 실제 거래계에서 가장 빈번하게 발생하는 것이 바로 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁입니다.

재개발, 재건축은 매우 전문화된 법률 분야로 해당 분야에 대한 사건을 많이 진행해보지 않으면 이해하기 어려운 특징이 있습니다.

변호사, 판사, 검사 등 법률 전문가들도 재개발, 재건축 분야의 사건을 실제로 수행해보지 않으면 해당 분야를 이해하는데 어려움을 겪는데요.

법률 지식이 부족한 일반시민들은 더욱 그러할 수밖에 없습니다. 실제로 재개발, 재건축에 관심을 가지게 되신 분들 중 재개발, 재건축에서 사용되는 전문 용어를 이해하지 못해 어려움을 겪는 경우가 많습니다.

오늘은 재개발, 재건축을 이해함에 있어서 알아두면 좋은 전문 용어들을 간단하게 정리해보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

1. 재개발과 재건축의 차이는?

부동산 초보자들은 재개발과 재건축의 차이도 제대로 알지 못하는 경우가 많습니다. 이 둘은 비슷하기는 하지만 엄연히 다른 사업입니다.

재건축은 도로나 하수도 등 정비기반시설은 양호하지만, 노후/불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행되는 사업입니다.

반면 재개발 사업은 도로나 하수도 등 정비기반시설이 열악한 곳의 노후/불량건축물을 개선하기 위해 시행되는 사업입니다.

재개발과 재건축 모두 헌 집을 헐고, 새 집을 짓는 사업인 것은 동일하지만, 재건축 사업과 달리 재개발 사업은 도로, 하수도 등 정비기반시설 일체를 새롭게 한다는 점에서 큰 차이가 있습니다.

재개발과 재건축 사업을 통틀어 '도시정비사업'이라고 지칭합니다. 재개발과 재건축 사업을 규율하는 법은 '도시정비법'이라고 불립니다.

도시정비법의 정식명칭은 '도시 및 주거환경 정비법'입니다. 재개발, 재건축 사업과 관련된 법적 분쟁이 발생하였을 때는 도시정비법을 잘 이해하고 대응책을 마련하는 것이 매우 중요합니다.

2. 종전자산평가액과 종후자산 평가액

많은 사람들이 재개발, 재건축에 관심을 가지는 이유는 투자를 통해 수익을 얻기를 원하기 때문입니다. 실제로 재개발, 재건축 사업이 진행되는 매물에 투자를 잘 진행하면 높은 수익을 거두는 것이 가능합니다.

재개발, 재건축이 진행되는 매물에 투자를 하고자 하는 사람들은 본격적인 투자를 진행하기 전 해당 매물에 대한 예상 수익율을 가늠해보기를 원하게 됩니다.

예상 수익율을 산정함에 있어서 반드시 이해해야 하는 개념이 바로 종전자산평가액, 종후자산평가액, 비례율이라는 개념인데요.

종전자산평가액이란 "재개발, 재건축 사업이 완료되기 이전에 보유하고 있었던 모든 자산의 평가액"을 의미합니다.

종전자산평가액은 정비사업이 진행되는 토지나 건물을 토지대장, 건축물대장, 부동산등기부 등을 기준으로 해서 감정평가를 진행하는 방식으로 산출됩니다.

종후자산평가액은 재개발, 재건축 사업이 완료된 이후에 조합원의 분양가를 결정하기 위해 진행되는 감정평가액을 의미합니다.

종후자산평가는 조합원 분양 수입금액고 일반분양 수입금액을 더해 산출됩니다.

3. 비례율과 권리가액

재개발, 재건축 사업에 대해 조금이라도 관심있으신 분들은 '비례율'이라는 용어를 많이 들어보셨을 것인데요.

재개발, 재건축 사업에서 비례율은 사업의 수익성을 나타내는 대표적인 지표입니다. 사업의 이해관계자들은 비례율이 얼마로 산출되는지에 많은 관심을 기울이는데요.

재개발, 재건축 사업이 진행된 이후의 재산가치를 사업이 진행되기 이전의 재산가치로 나누는 방식으로 비례율을 산출합니다.

비례율이 좋아야 사업성이 좋다는 것은 재건축, 재개발 사업에서 거의 정석처럼 받아들여지고 있습니다. 보통 비례율 100%을 기준으로 그 이상이면 사업성이 좋다고 판단하고, 그 이하면 사업성이 떨어진다고 판단을 합니다.

비례율은 종후자산평가액에서 총사업비를 뺀 금액을 종전자산평가액으로 나눠서 산출을 합니다.

※ 비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액

권리가액은 '권리가격'이라고 지칭하기도 하는데요. 권리가액은 조합원이 보유한 부동산의 감정평가액에 비례율을 곱하는 방식으로 산출됩니다.

예컨대 내가 재개발이 진행되고 있는 구역의 빌라를 1억원에 매수를 하였는데, 비례율이 120%라면 내가 보유한 부동산의 권리가액은 1억 2천만원이 됩니다.

산출된 권리가액을 분양가와 비교해서 분양가가 더 크다면 권리가액을 제한 금액을 청산금 형식으로 조합에 납부하게됩니다.

※ 권리가액 = 감정평가액 x 비례율

4. 복잡하고 어려운 재개발/재건축 사건 해결, 전문 변호사의 도움을 받으세요!

재개발, 재건축 사업은 관련 법령의 내용도 매우 복잡하고, 전문용어가 많이 사용되어서 제대로 된 이해를 하기가 매우 어려운 경우가 많습니다.

재개발, 재건축 사업의 성패는 관련 법령의 내용을 얼마나 잘 이해하는지에 달려있습니다. 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁은 문제가 되는 금액도 크고 분쟁의 양상도 매우 복잡하기 때문에 관련 분야에 정통한 부동산전문변호사의 조력을 받으시는 것이 좋습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.

재개발, 재건축과 관련된 복잡한 법적 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.

자영업을 하면서 가장 힘든 것은 바로 임대료문제입니다. 임대료가 갑자기 오른다면 굉장한 부담으로 다가오는데 상가임대차보호법은 재계약할 때 5%까지 임대료를 올리도록 정하고 있습니다. 보통 2년마다 갱신하는 계약에서 계속 인상이 된다면 부담이 될 수 밖에 없습니다.

한 곳에서 자리를 잡고 영업을 하는 입장에서 갑자기 퇴거요구를 당하는 일도 있어서 문제가 생기기도 하는데 정당한 사유가 없다면 10년 동안은 퇴거시킬 수 없습니다.

일부 건물주는 재건축과 상가건물이 파손되었다면서 정당한 사유가 아니라 예외의 것을 들어서 퇴거를 요구하기도 하여 난감한 경우가 생깁니다.

갑의 행세를 하면서 정해진 월세5%인상 한도보다 높은 인상을 하는 경우, 관리비 인상 등을 통해서 임대료가 더 오르는 것과 다름없게 요구하는 등의 문제가 생길 수 있습니다.

이를 대응하려면 개인적으로 진행하기가 쉽지 않아서 어려움이 생기기에 법률 조력을 통해서 적극적으로 나의 권리를 찾는 것이 좋습니다.

5%라는 것은 최대 증액 한도이기에 꼭 이 한도를 맞추어서 할 필요는 없습니다. 부당하게 임대료를 올린다면 적극적으로 대처하여서 피해를 최소화 하시기를 바랍니다.

1. 임대료 인상률 계산

임대료 인상 = 임대보증금 + ( 월 임대료 *12) / 5.5%

5.5%는 기준금리로 산정한 것이기에 때문에 시간이 지나면서 변동이 가능합니다. 보증금과 월세를 함께 올릴 수 있기에 정확하게 계산해서 인상이 된 것인지 꼭 확인하시기 바랍니다.

또한 무조건 월세5%인상이 적용되는 것은 아닙니다.

환산보증금 기준 이내로 갱신요구권을 행사할 수 있어야 합니다. 계약해지를 주장할 수 잇는 상황이라면 갱신요구권 행사가 어렵기에 소유주가 원하는 만큼 임대료를 올릴 수 있습니다.

환산 보증금을 정확하게 파악하고 계약만료시점에 맞춰서 계약서를 다시 잘 작성하는 것이 중요합니다.

2. 월세5%인상 부당한 요구인 경우라면 계속 영업을 하기 어렵다면 권리금 회수를

재계약을 하기 어려운 상황임에도 계속해서 무리한 요구를 한다면 그 조건을 무조건 들어줄 필요는 없습니다. 권리금 회수를 하고 나오는 것이 더 좋은 경우도 있습니다.

이 과정은 법적으로 계약만료 전 6개월 전부터 종료일자까지 보호가 되며 그 다음 세입자를 구하면 됩니다.

다만 과한 조건을 요구한다면 새로 들어오는 세입자에게도 똑같이 부당한 요구를 할 가능성이 높습니다. 가장 중요한 것은 개인적으로 해결하는 것보다는 변호사의 도움을 받고 협의를 하거나 법률 대응을 하는 것입니다.

갑과 을의 위치라고 해서 월세5%인상 모두 듣지 말고 나의 권리를 찾기 위해서 적극적으로 대응하는 것이 좋습니다.

3. 철저한 준비로 유리한 결과를

임대료인상으로 대화를 해야한다면 무턱대고 가는 것보다는 미리 준비해서 전략적으로 해야합니다.

상가건물의 가치가 어느정도 되는지 판단하고 현재 임대료가 이상이 없는지를 확인해야 합니다. 매출과 주변 상황을 함께 고려해서 결정합니다.

매출현황, 주변 시세와 함께 조사해서 대화에 임하는 것이 좋습니다. 개인적으로 대화했을 때 서로 감정적으로 대화하여서 좋은 결과를 얻지 못하는 경우도 많습니다. 변호사와 함께 대화에 임하는 것도좋은 방법이며 상황 별로 월세5%인상 대응하는 방법이 다르기에 미리 전략을 세우는 것이 좋습니다.

임대인이 계속해서 불리한 조건을 내세우거나 갑처럼 행동한다면 법적 대응을 고려하는 것이 좋습니다. 계속해서 영업을 해야하는 입장에서 무조건 들어주는 것도 몇 년간을 불리한 조항으로 임대료를 내야하기에 무조건 들어주기 보다는 좋은 방법이 있는지 고민해보시기 바랍니다.

또한 건물주가 법을 무시하고 막무가내로 임대료인상을 하려고 한다면 적극적으로 대응하여서 도움을 받으시기를 바랍니다.

인천에서 시작되어 전국적으로 퍼져나가고 있는 전세사기부터 이제는 월세사기까지 이어지고 있습니다. 송도에 본사를 둔 한 회사가 잠적한 사건입니다.

주택임대관리업체로 운영하였던 해당 회사는 오피스텔 입대인을 대신해서 임차인과의 사이에 계약을 관리해주는 플랫폼기업입니다.

임대인에게 주어야할 월세를 지급하지 않고 심지어 임차인의 보증금 수십억을 관리하고 있었는데 잠적하였습니다.

보통 업체에서는 관리 수수료를 받아서 돈을 버는데, 이 회사는 이중계약을 한 것으로 파악됩니다. 한 피해자는 임대인과 보증금 500만원에 월세를 60만원으로 계약했지만, 실제로는 임차인과 보증금 4천만원과 월세 20만원으로 계약한 것입니다.

이렇게 월세이중계약을 진행한 것입니다. 이렇게 부동산과 관련한 다양한 문제가 발생하고 있으며 피해를 복구하기 위해서는 개인적으로 책임져야하기에 더욱 심적부담이 될 수 밖에 없습니다. 아래 내용을 통해서 어떻게 피해를 회복할 수 있을지 자세하게 알아보겠습니다.

1. 다양한 부동산 문제

전세사기로 인해서 월세를 더 선호하는 사람들이 많아졌습니다. 이로 인해서 고액이더라도 월세계약을 체결하는 건수가 많아졌는데

이로 틈을 비집고 월세이중계약으로 피해를 보는 사례가 늘어났습니다. 전세보다는 보증금의 부담이 다소 줄어들어서 이를 선호하는 사람이 많았는데 이로 인해서 사기행각을 벌인다면 피해규모가 만찬가지로 커질 수 밖에 없습니다.

이미 계약을 체결했음에도, 다시 다른사람과 동시에 계약을 진행한다면 부동산은 하나인데 계약한 사람이 2명이 되는 것입니다. 또한 임차인임에도 자신이 집주인이라고 하면서 세입자를 구하고 보증금을 몰래 빼돌려서 잠적하는 경우도 있습니다.

계약을 맺었기에 당연히 집주인인줄 알았는데 아니었다면 어떻게 돈을 회수할 수 있을지도 난감한 상황입니다.

2. 부동산 중개인의 추천으로 안심했지만 공범일 수 있어서

위임서류를 조작하는 등 안심할 수 없기에, 사전에 이상이 없는지 파악하는 것이 좋으며 공인중개사까지 범죄에 연루되는 경우도 있기에 잘 살펴보는 것이 중요합니다.

세입자를 소개하고 전문 부동산 중개인이라서 안심하고 계약을 체결했지만, 오히려 월세이중계약 범죄행위를 알고도 가담하는 사례도 있습니다.

걱정하지 않아도 된다고 하여서 안심하고 보증금을 보냈는데 이렇게 피해를 입는다면 허탈할 수 밖에 없는데 임대인과 결탁하여서 집주인이 나이가 많아서 직접 돈을 받기가 어렵다고 중개인이 대신 받아서 전달하겠다는 경우도 있습니다.

제대로 계약을 이상없이 체결할 수 있도록 미리 집주인의 신분을 확인하고 사전에 이상이 없는 것인지 부동산 전문 변호사를 통해서 확인을 받는 것이 좋겠습니다.

3. 서류조작, 가짜 신분 등 다양한 범죄 수단

실제로 중개인이 위임을 받은 것인지, 또는 계약하는 날에 집주인이라고 나온 사람이 실제 임대인이 맞는지 등을 확인하기에는 쉽지 않습니다.

집주인, 중개사 등이 미리 조작하여서 월세이중계약을 진행하는 경우도 있으니 주의가 필요합니다. 이러한 범죄는 미리 고의적으로 계획하고 저지르는 경우가 많으니 사전에 검토하는 것이 좋습니다.

이미 피해가 발생한 경우에는 전문 부동산 변호사의 도움을 받아야 합니다. 이러한 행위는 사기죄로 고소가 가능합니다.

타인을 기망하고 착오를 일으켜서 불법적인 이득을 얻은 것이기에 사기죄로 처벌을 받을 수 있습니다. 다만 이 모든 행위에 대한 것을 증거를 통해서 입증해야 하기에 개인이 진행하는 것은 쉽지 않습니다. 부동산 전문 변호사의 도움으로 죄를 밝히고 합당한 처벌을 내리시기 바랍니다.

4. 돈을 회수하기 위해서는 어떻게 할까?

✔민사소송을 통해 피해보상을 받을 것

형사소송을 통해서 처벌을 내리고, 민사소송을 통해서 손해배상을 청구합니다. 실직적으로 돈을 보상받기 위해서는 민사소송을 진행하는 것이 맞습니다.

월세이중계약 사기행위가 아니라면 민사소송만 진행하면 되지만 사건에 따라서 다르기에 형사와 민사를 함께 진행하는 것이 좋을지 아니면, 민사만 진행하는 것이 좋을지를 검토받고 가장 좋은 방법을 선택하면 됩니다. 전문적인 조력을 통해서 문제를 빠르게 해결하고 피해를 회복하시길 바랍니다.

1. 부동산 계약

건축물을 분양받은 후 대금 지급 과정에서 계약을 해지할 수 있는지에 대한 문의가 증가하고 있습니다. 해지 사유는 다양하지만, 중도금 이후의 단계에서는 개인적인 경제적 사정으로 해지를 주장하는 것은 매우 어렵습니다.

이번 글에서는 중도금 전후의 계약 해지 가능성과 관련된 내용을 자세히 알아보겠습니다. 계약금 단계에서는 전체 대금의 약 10%만 지불한 상태이므로, 이유를 불문하고 해당 금액을 포기하는 조건으로 계약 해지가 가능합니다.

하지만 상대방이 추가 해약금을 요구하거나 잔금 지급을 유도하는 경우가 많습니다. 이럴 때는 개인적으로 해결하기보다는 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

선착순 입금 방식으로 진행되는 분양에서 초치기 분양이라는 용어가 있습니다. 이는 급박하게 거래가 이루어지는 상황을 말하며, 예비 수분양자를 현혹하여 계약금을 납입하게 만드는 경우가 많습니다.

만약 이러한 방식으로 계약을 체결했다면, 건축물 분양에 관한 법률 위반에 따라 공개모집 및 공개추첨의 원칙을 위반했을 가능성이 있습니다.

이 경우 계약 파기를 주장할 수 있습니다. 선착순 입금 방식으로 계약이 진행된 경우, 수분양자는 약관에 대한 충분한 설명을 받지 못했을 가능성이 높습니다.

약관의 규제에 관한 법률에 따르면, 사업자는 고객이 이해하기 쉽도록 약관을 작성하고 설명해야 합니다. 만약 이를 위반했다면, 계약 파기를 주장할 수 있는 근거가 될 수 있습니다.

계약 체결 과정에서 상대방이 허위 또는 과장 광고로 수분양자를 기망한 경우 법적으로 계약 파기가 가능할 수 있습니다.

예를 들어, 전매가 가능하다는 주장이나 시세차익에 대한 허위 설명 등은 계약 해지의 근거가 될 수 있습니다.

이러한 경우에도 부동산 전문 변호사의 조언을 받는 것이 중요합니다. 문제 상황이 발생하지 않았더라도 부동산 분양계약 파기 사건을 다수 진행한 전문 변호사의 시각에서 상황을 객관적으로 분석하면 예상치 못한 해지 가능성을 발견할 수 있습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 상가건물 등 다양한 건축물에 대한 법적 조력을 제공하고 있습니다.

분양 계약 해지 사건은 난이도가 높은 까다로운 사건들이 대부분이기 때문에, 대금 납입이 더 이행되기 전에 신속하게 전문 변호사의 도움을 받는 것을 권장합니다. 도움이 필요한 경우 언제든지 저희에게 문의해 주시기 바랍니다.

영세상인들이 매장을운영하는 데 있어 한 장소에서 장기간 영업하는 것은 초기 투자금을 회수하는 데 필수적입니다.

그러나 때때로 예기치 않게 사업을 종료해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이를 고려할 때, 최초 임대차 계약 체결 시 장기 계약보다는 2년 또는 3년과 같은 단기로 계약하고, 그 후 갱신하는 방식을 선택하는 것이 바람직합니다.

재계약 시에는 계약서를 다시 작성해야 할 것 같지만, 현실에서는 바쁜 일상 속에서 이를 놓치는 경우가 많습니다. 이 경우 임대차 계약이 묵시적을 갱신되는데, 세입자에게 불리한 상황이 초래될 수 있습니다.

오늘은 이러한 불리한 상황이 발생할 수 있는 경우와 그 해결책에 대해 설명드리겠습니다. 상가 임대차법에 따르면, 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년 동안 영업권을 보호받습니다.

과거에는 5년으로 제한되어 있었으나, 2018년 10월 16일 법 개정으로 이 시점 이후 체결되거나 갱신된 계약에 대해 최초 영업일로부터 10년동안 보호받게 되었습니다.

이 권리를 제대로 활용하기 위해서는 보호 기간 내에 임대인에게 재계약 의사를 전달해야 합니다. 이 시기는 관계 종료의 6개월 전에서 1개월 전 사이입니다. 이 기간 동안 서로 소통이 없다면 계약은 동일한 조건으로 1년간 묵시적으로 갱신됩니다.

이렇게 연장된 계약은 임차인이 중간에 종료할 수 있는 가능성을 제공합니다. 상대방에게 통보한 후 3개월이 지나면 계약 종료가 가능하며, 이때 원상복구 후 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

모든 상가가 1년 자동 연장되는 것은 아닙니다. 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 환산보증금을 고려해야 합니다. 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더하여 계산된 환산보증금이 해당 지역의 기준범위 내에 들어온다면 1년이 연장되지만, 초과할 경우 별도의 종료일자가 정해지지 않습니다.

종료일자가 없다는 것은 더 오랫동안 영업할 수 있다는 잘못된 인식을 줄 수 있지만, 이 경우 민법이 적용되므로 건물주가 계약 해지를 주장할 수 있어 세입자에게 불리한 상황이 발생할 수 있습니다.

요약하자면 환산보증금을 초과한 경우 임차인이 통보 후 1개월, 임대인이 통보 후 6개월 뒤에 정상적으로 계약을 종료할 수 있습니다. 따라서 장기 영업을 원한다면 반드시 보호 기간 내에 재계약 요청을 하는 것이 좋습니다.

매장을 정상적으로 운영하던 중 갑작스럽게 6개월 후 퇴거하라는 통보를 받는다면 매우 당혹스러울 것입니다.

특히 환산보증금을 초과하여 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 반박할 여지가 적어 불안할 수 있습니다. 이럴 떄는 권리금을 회수하는 전략을 세워야 합니다.

권리금은 임대차 종료 6개월 전부터 영업 종료 시점까지 보호받기 때문입니다. 이 기간 내에 후임자를 찾아 권리양도계약을 체결하고, 임대인에게 주선하여 신규 계약이 이루어져야 합니다.

만약 임대인이 정당한 이유없이 신규계약을 거부하거나 연락을 피하는 등의 방해 행위를 한다면 전문가의 도움을 받아 손해배상을 청구할 수 있습니다.

분쟁이 심각해지면 법적 다툼이 불가피합니다. 하지만 아무 준비 없이 소송을 제기하는 것은 바람직하지 않습니다.

현재 상황을 정확히 파악하고 적절한 법리 해석에 따라 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 특히 영업 가치를 회수하려는 경우, 미리 전문가에게 조언을 받아 증거를 수집하는 것이 필요합니다. 문제가 발생했다면, 더 늦기 전에 법률 전문가에게 조언을 받는 것이 좋습니다.

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상가 임대차 관계에서 발생하는 다양한 분쟁은 법적 복잡성을 지니고 있어, 이에 대한 정확한 이해와 전문가의 도움이 매우 중요합니다.

상가 임대차는 많은 상인과 임대인 간의 이해관계가 얽혀 있어, 갈등이 빈번하게 발생하는 분야입니다. 특히 임대차 계약이 원활하게 진행되는 동안에는 서로 양보하는 경우도 많지만, 영업 종료 시점에서는 예상치 못한 법적 다툼이 발생할 수 있습니다.

임대인과 임차인 간의 관계는 보통 초기 꼐약 조건과 임대차 기간 동안의 원만한 소통에 따라 달라지지만, 계약이 끝나고 나면 모든 것이 복잡하게 얽힐 수 있습니다. 이런 복잡함은 특히 권리금 회수와 관련된 문제에서 더욱 두드러집니다.

권리금은 상가 임대차에서 임차인이 매장을 양도할 때 매우 중요한 요소로 작용합니다. 권리금은 단순히 경제적 가치뿐만 아니라, 사업의 지속성과 연결된 여러 감정적 요소를 포함하고 있기 때문에 더욱 중요합니다. 2015년 세입자의 권익 보호를 위한 법 조항이 신설되면서 임차인은 권리금 회수에 대한 법적 보호를 받게 되었습니다.

이 법은 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 하기 위한 법적 근거를 제공하며, 권리금은 임대차 종료 6개월 전부터 마지막 영업일까지 보호받습니다. 이러한 법적 보호는 임차인이 후임자를 찾아 계약을 체결하는 데 필수적이며, 이 과정에서 임대인의 승인이 필요합니다. 따라서 임대인과의 원활한 소통이 중요합니다. 임대인이 후임자와의 신규 계약을 거부할 경우, 이는 권리금 회수 방해로 간주될 수 있습니다.

상가 임대인들이 권리금 회수를 방해하는 방법을 다양합니다. 예를 들어, 임대인이 무리한 임대료를 요구하거나 업종을 지나치게 제한하는 경우가 많습니다. 이는 임차인에게 매우 큰 스트레스를 주며, 나아가 영업지속 가능성을 위협하는 요소가 됩니다.

또한 특별한 사유 없이 후임자의 계약을 계속해서 거절하는 일도 흔하게 발생합니다. 이런 경우 임차인은 법적 조치를 통해 손해를 회복할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 그러나 이런 법적 조치를 취하기 전, 임차인은 권리금 회수 방해의 근거를 충분히 마련해야 합니다.

후임자를 구하는 과정에서 임차인은 적극적인 주선행위를 해야 합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하는 경우, 이는 법적 대응의 근거가 될 수 있습니다.

하지만 주선행위를 충분히 하지 않았다면, 법원에서 인정받기 어려울 수 있으므로 주의가 필요합니다. 예를 들어, 임차인이 아무런 준비 없이 임대인에게 후임자를 소개하려 할 경우, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.

따라서 신중하게 후임자를 선정하고 그에 대한 정보를 잘 준비해야 합니다. 이는 후임자의 사업 능력, 경제적 여건 등을 포함하여 임대인이 신뢰할 수 있는 인물을 찾는 과정입니다.

임대인이 후임자와 신규 계약을 체결하지 않는 경우, 법적 조치가 필요합니다. 이때 몇 가지 점검 사항이 있습니다. 먼저 권리금 보호 기간이 유효한지 반드시 확인해야 합니다. 만약 이 기간이 지나면 법적 보호를 받을 수 없게 됩니다.

다음으로 후임자를 찾기 위한 충분한 노력을 기울였는지 점검해야 합니다. 이 과정에서 상가의 시장성과 후임자의 자격을 고려하여 선택하는 것이 중요합니다. 그리고 귀책사유 점검도 반드시 필요합니다. 임대료 연체 등의 귀책사유가 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 3개월 이상 연체가 있는 경우, 권리금 회수 권한이 박탈 될 수 있습니다.

따라서 연체 이력이 없는지 주의 깊게 살펴봐야 하며, 연체가 발생하지 않도록 철저한 관리가 필요합니다. 상가 임대차에서 발생하는 법적 문제는 매우 복잡합니다. 따라서 전문가와 함께 상황을 면밀히 분석하고 전략을 세우는 것이 중요합니다.

제이씨엘파트너스는 여러분의 권익을 보호하기 위해 항상 최선을 다하고 있으며, 법적 대응에 필요한 전문적인 조언을 제공합니다. 우리의 서비스는 단순한 법률 상당을 넘어, 고객이 처한 구체적인 상황에 맞는 맟춤형 전략을 수립하는 데 중점을 두고 있습니다.

상가 임대차는 다양한 요소가 얽혀 있는 복잡한 관계이므로, 전문가의 조언을 통해 보다 안전한 방향으로 나아가는 것이 중요합니다.

상가 임대차 분쟁은 예기치 못한 결과를 초래할 수 있습니다. 이러한 문제를 예방하고 해결하기 위해서는 전문가의 도움이 필수적입니다. 제이씨엘파트너스와 함께 보다 나은 결과를 만들어가길 바랍니다. 언제든지 문의 주시면 성심껏 도와드리겠습니다.

전세로 계약하신 주택에 거주하시는 분들은 지역을 불문하고 전세 사기 사건에 대한 불안감이 클 수밖에 없습니다. 이러한 사건은 최근 몇 년 사이에 발생하기 시작한 것이 아니라 과거부터 지속적으로 일어났던 문제입니다. 전세금은 서민들의 중요한 자산인 만큼, 만약 제때 반환되지 않는다면 경제적 손실뿐만 아니라 정신적 고통까지 동반하게 됩니다.

1. 임대차 계약 종료

전세 보증금을 돌려받기 위해서는 전세금 반환 소송을 통해 원하는 결과를 이끌어내야 합니다. 우선 해당 계약이 종료되었음을 입증할 수 있어야 합니다.

전세 계약을 확실하게 종료하기 위해서는 주택임대차법에 따라 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 희망하지 않는다는 의사를 집주인에게 확실하게 통보해야 합니다. 많은 분들이 문자 메세지만 보내고 자신은 통보를 했다고 생각하지만, 상대방에게 이러한 의사가 도달했는지를 중요하게 고려해야 합니다. 가장 확실한 방법은 내용증명을 이용하는 것입니다. 만약 법에서 정한 기한 내에 관계 종료 의사가 도달하지 않으면 본 계약은 묵시적으로 연장된 것으로 간주될 수 있으며, 이 경우 전세 보증금을 돌려받는 데 더 많은 시간이 걸릴 수 있습니다.

전세 보증금 반환에 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 임차권 등기명령을 통해 보유하고 있는 대항력과 우선변제권의 효력을 유지하는 방법도 있습니다. 이는 주택을 이동해야 하는 상황에서 매우 유용한 절차입니다. 대항력이란 소유주가 바뀌거나 주택 양수인에게 계약 관계가 유효하다는 것을 주장할 수 있는 법적 권한을 의미합니다.

이사를 가서 새로운 거주지에 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 이러한 권한이 소멸될 수 있기 때문에, 반드시 신청하는 것이 좋습니다. 또한, 이는 경매가 진행될 경우 순위를 유지시켜 주는 기능도 합니다. 안전장치를 해두지 않으면 전세금을 모두 잃을 수 있는 최악의 상황을 맞이할 수 있습니다.3

2. 임차궏등기명령

임차권 등기명령을 신청할 때는 몇가지 서류가 필요합니다. 임대차 계약서, 부동산 등기부등본, 주민등록초본, 임대차 계약 종료를 증명할 수 있는 자료, 등록면허세 영수증, 대법원 등기 수입증지, 송달료 영수증 등이 필요합니다. 신청을 한다고 해서 바로 등기부에 기재되는 것은 아니며, 통상 2주에서 3주 정도 시간이 걸립니다. 제출 서류가 미비할 경우 보완하느 과정으로 인해 더 오래 걸리기도 하므로, 신속하게 진행하기 위해서는 법률 전문가의 도움을 받아야 합니다.

인용 결정이 내려져 등기부에 기재가 된다면 집주인에게 큰 압박이 가해집니다. 새로운 세입자를 구하기 어려운 상황이기 때문에 이 과정만 거치더라도 문제가 해결되는 사례가 많습니다. 그러나 이러한 방법으로도 문제가 해결되지 않는다면 결국 소송을 제기해야 할 수밖에 없습니다.

최근 상담 요청하는 분들의 이야기에서, 많은 경우 임대인이 자기는 돈이 없으니 법대로 하라며 뻔뻔하게 대응하는 경우가 많습니다. 계약이 만기되면 받아둔 금전을 돌려주는 것이 일반적이지만, 임대인이 뻔뻔한 태도를 보일 경우 강력한 대응이 필요합니다. 전세 보증금 반환을 위한 시간을 지체할수록 피해는 온전히 임차인에게 돌아오므로, 만기가 도래하는 즉시 소를 제기하는 것을 권장합니다.

3. 보증금반환소송

특히 이 사건은 신속성이 생명입니다. 무분별한 갭투자로 피해자가 다수일 경우, 얼마나 빠르게 법적 조치에 들어가느냐가 피해금 회수 가능성을 좌우하기 때문입니다. 원고가 되어 소를 제기할 때는 받지 못한 보증금뿐만 아니라 지연이자 및 소송비용까지 모두 청구할 수 있습니다. 이를 적절히 활용하면 , 심리적 압박을 느낀 집주인이 먼저 합의의 손길을 내미는 사례도 많습니다. 전문가와 함께 강력한 대응을 한다면 소요 시간을 단축하는 데도 유리합니다.

민사소송은 일반적으로 6개월 이상 소요되지만, 피해를 입증할 수 있는 자료와 상황을 적극적으로 피력한다면 소송 기간을 빠르게 단축하여 승소 판결을 받을 수 있습니다. 현재도 전국 곳곳에서 전세 보증금 반환 문제가 발생하고 있습니다. 신속하게 반환받기 위해서는 소개한 사례의 의뢰인처럼 법적 대응이 빠르게 나서는 것이 유일한 방법입니다.

​현재 전세 보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 계신다면, 고민하지 마시고 전문가의 도움을 받아 해결하시기 바랍니다. 법적 문제는 혼자 해결하기 어렵고, 전문가의 조언과 지원이 필요합니다. 소중한 자산을 지키기 위해 신속하고 효과적인 대응이 필요합니다. 여러분의 권리를 보호하기 위해 저희가 함께 하겠습니다.

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최근 분양계약 해제를 희망하는 수분양자들이 증가하고 있습니다. 제이씨엘파트너스는 이러한 수분양자들이 각자의 상황에 맞는 법적 근거를 바탕으로 원하는 결과를 얻을 수 있도록 최선을 다하고 있습니다.

최근 부동산 업계에서는 한국은행이 금융통화위원회 회의를 통해 기준금리를 인하할 것이라는 전망이 나왔습니다. 만약 금리가 인하된다면 오피스텔이나 지식산업센터와 같은 수익형 부동산의 투자 수요가 증가할 것입니다. 이러한 건축물을 매수하는 것은 큰 금액이 오가는 거래인 만큼, 조건을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정을 내리는 것이 중요합니다.

하지만 최근에는 다양한 이유로 인해 거래된 계약을 해지하고 싶다는 문의가 지속적으로 증가하고 있습니다. 특히 약속한 날짜에 공사가 완료되지 않아 지식산업센터에 입주하지 못한 피해를 입고 계신 분들이 많습니다. 이러한 상황에서 어떻게 손해를 보상받을 수 있을까요?

거리를 거닐다 보면 웅장한 모델하우스나 홍보관을 쉽게 접할 수 있습니다. 부동산에 관심이 있는 분들이라면 이곳에 발걸음을 옮기기 마련인데요, 상담이 시작되면 직원들은 역세권으로서의 접근성과 대형 업체의 계약 완료 상황 등을 강조하며 매력적인 조건을 내세웁니다.

이렇게 다양한 장점을 듣다 보면 자연스레 현혹되기 쉽습니다. 계약서에 서명하며 미래의 건물주로서의 꿈을 꾸기도 하지만 현실은 언제나 예상치 못한 방향으로 흘러갈 수 있습니다. 약속했던 부분이 이행되지 않거나 공사가 지연되면서 피해를 보는 경우가 많습니다.

원칙적으로 수분양자는 계약금 단계에서 해지를 요청할 수 있으며, 이때는 지급한 금전을 돌려받지 않는 조건이 필요합니다. 그러나 중도금이 한 번이라도 지급된 경우에는 분양사가 동의하지 않으면 계약을 해지하기 어려운 상황입니다. 하지만 지식산업센터 입주 지연 등 상대방에게 귀책사유가 발생한 경우, 이를 근거로 해지를 주장할 수 있습니다.

대부분의 분양계약에서 문제가 발생하는 시점은 중도금 이후나 잔금 단계에서 발생합니다. 해제를 원하는 수분양자 분들도 중도금이 진행되었거나 잔금 납입을 앞둔 경우가 많습니다. 계약금 단계에서만 해지가 가능하다는 사실을 알면 막막할 수 있지만, 만약 개인적인 사정이 아니라 계약 과정 자체에 문제가 발생했거나 입주 지연 피해가 있다면 이를 바탕으로 본 계약을 무효화하고 지급한 대금의 반환을 요구할 수 있습니다.

그러나 투자 성격이 강한 부동산의 경우, 이러한 내용을 입증하고 손해를 회복하는 데 어려움이 따릅니다. 스스로 진행하기에는 상당한 난관이 있을 수 있으며, 시관과 비용이 추가로 소요될 가능성이 높습니다. 따라서 초기부터 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 선택입니다.

특히 입주가 3개월 이상 지연되고 있는 경우, 분양받은 지산을 직접 사용할 계획이 있거나 세입자를 받아 임대 수익을 기대한 분들은 큰 손해를 입을 수 있습니다. 공사가 계속 늦어지는 상황에서 입주 지연 통보를 받았다면, 계약 문서를 다시 점검해 보시기 바랍니다. 대부분의 약정서에는 "3개월 이상 늦어질 경우 수분양자는 계약을 해제할 수 있다."라는 조항이 포함되어 있습니다. 이를 근거로 상대방에게 입주 지연에 따른 계약 파기와 위약금을 청구할 수 있습니다.

하지만 상대방 측에서는 자신들이 최선을 다했으나 어쩔 수 없다고 주장하며 계약 해지권을 쉽게 인정하지 않을 수 있습니다. 이러한 상황에서는 단순한 언쟁으로 해결되지 않으므로, 유사 사건에 대한 경험이 풍부한 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

지식산업센터 입주 지연에 관한 약정 문서에 "3개월 이내 입주가 이루어지지 않으면 계약을 해지할 수 있다."는 조항이 있다고 해서 무조건 이기는 싸움은 아닙니다. 3개월이 초과되었을 때 권리가 발생하기 때문에, 이후 입주가 이루어진다 하더라도 계약을 해지할 수 있다고 판달할 수 있습니다. 그러나 재판부에서는 준공이 이루어지면 해당 권리가 소멸된 것으로 해석하기도 합니다. 따라서 모든 과정에 대해 면밀하게 검토할 필요가 있습니다.

또한 계약 파기를 원할 때, 상대방의 귀책사유에 대한 입증 책임은 수분양자에게 있습니다. 이를 증명하기 위해서는 입주 지연 피해 발생 시기를 정확히 특정하는 과정이 필요합니다.

최근에는 하자가 있는 경우에도 입주 예정일을 맞추기 위해 하자가 많은 목적물을 분양 투자자에게 인도하는 사례가 늘고 있습니다. 이러한 이유로 계약이 무효라고 주장할 수 있는 여지가 있으니, 어려움을 겪고 계신다면 즈식 전무가에게 상담을 요청하여 향후 대응책을 수립하시기 바랍니다.

제이씨엘파트너스는 여러분이 겪고 있는 법적 문제에 대해 신속하고 정확한 조치를 취할 수 있도록 돕겠습니다. 부동산 거래에서의 어려움을 혼자서 감당하지 마시고, 전문가와 함께 안전한 해결책을 찾아보시길 바랍니다.

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1. 전세계약갱신청구권 손해배상청구

부동산 가격이 폭등할때마다 마음 고생이 심하신 분들이 정말 많은데요.

부동산 점점 상승함에 따라 최근들어 집주인과 세입자의 갈등이 더욱 격화되고 있는 상황입니다.

많은 사람들이 집주인과 세입자의 갈등 원인을 "전세계약갱신청구권"을 꼽았는데요.

실제로도 저희 제이씨엘파트너스 법률사무연구소 부동산 전문 변호사님들께 관련 문의가 끊이지 않고 있는 상황입니다.

세입자의 주거 안정 보장을 위해 주택임대차보호법을 개정하여 세입자가 1회에 한하여 "전세계약갱신청구권"을 행사하여 주거를 연장할 수 있는 법을 제정하였는데요.

앞서 말씀드린 것처럼 부동산이 상승함에 따라 전세게약청구권을 사용해 기존의 계약내용으로 주거를 이어가려는 세입자와 더 높은 가격으로 새로은 임대차 계약을 체결할려는 집주인 사이의 갈등이 늘어나고 있는 상황입니다.

이러한 갈등은 결국 집주인과 세입자의 법적 분쟁으로까지 이어지게 되는데요.

위에 설명에서 세입자가 1회에 한하여 전세계약갱신청구권을 통해 주거를 연장할 수 있다고 셜명드렸는데요. 전세계약갱신청구권과 관련하여 가장 말이 많은 내용중 하나가 바로 집주인이 "실거주" 를 이유로 세입자의 계약갱신청구를 거절할 수 있도록 법률에 명시되어 있다는 것입니다.

2. 계약갱신청구권 거절

기본적으로 "실거주"라는 것은 집주인의 주관적 사정이기 때문에, 세입자의 입장에선 집주인이 실제로 거주를 하여 갱신을 거절하는지 판단하기가 어렵습니다.

이러한 이유 때문에 허위로 실거주 사유를 앞세워 계약갱신청구권을 무력화시킨 후, 더 높은 가격으로 새로운 세입자와 입대차계약을 체결하는 사례가 많이 증가하고 있습니다.

임대인의 임장에서는 매매가격이나 전세가격이 오른 상태에서 더 높은 가격으로 새로운 세입자를 들인다면 그로인한 수익은 그대로 임대인의 이익으로 귀속이되는데요.

폭등 전과 폭등 후의 시세 차이가 워낙 많이 나기 때문에, 많은 집주인들이 이러한 유혹에 쉽게 넘어가게 됩니다.

하지만 이와 반대로 집주인이 얻는 이득은 대부분 세입자의 손해로 직결되는데요.

주택임대차보호법은 이러한 이유를 들어 허위 실거주 사유로 세입자의 정당한 갱신청구권을 무력화시킨 후 새로운 세입자를 들인 임대인 상대로 손해배상책임을 인정하고 있습니다.

허위 실거쥬 사유로 갱신청구권을 무력화시킨 후 임대수익을 취했다면, 손해배상을 해야한다는 내용이 주택임대차보호법에 규정이 되어 있습니다.

3. 전세계약갱신청구권 손해배상청구 소송 승소

오늘 소개해드릴 사안은 의뢰인은 앞서 말씀드린 실거주를 이유로 한 허위 갱신거절로 인해 피해를 입은 세입자 분이셨는데요.

집주인이 실거주를 사유로 계약갱신거절을 하여 어쩔수 없이 전세집을 비워줬는데. 집을 비운 뒤 얼마 지나지 않아서 집주인이 더 높은 전세금으로 제3자에게 임대를 준 사실이 확인되었습니다.

집주인이 해외에 거주하여 미심쩍은 부분이 있었지만, 집주인의 말을 믿고 선한 마음으로 집을 비워줬는데, 알고보니 집주인은 허위 사실을 근거로 의뢰인의 갱신요구권을 무력화시킨 것입니다.

이에 저희는 손해를 입으신 의뢰인에게 소송을 위임받아 즉시 법적 조치에 착수하였습니다.

집주인에게 손해배상청구소송을 제기하면서 여전히 집주인이 소유로 되어 있는 기존 전세집에 대해 부동산 가압류를 신청하였습니다.

결과는 전부 저희쪽의 승소였습니다.

말씀드린바와 같이 집주인은 새로운 새입자에게 3억5천만원의 상승된 가격으로 전세를 주었는데요. 이를 주택임대차보호법에 따라 계산한다면 1,750만원의 손해배상금이 산출이 됩니다.

법원은 집주인에게 해당 금액을 의로인에게 배상해야 한다고 선고하였는데요.

아래는 오늘 소개해드린 사안의 판결문입니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.

부동산과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.

대한변호사협회에 공식 등록된 부동산 전문 변호사가 의뢰인분들의 상황에 맞는 최적의 법률 솔루션을 제공해 드립니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 의뢰인분들의 이익을 위해 최선을 다합니다.

계약기간이 만료되었으나 임대인이 전세보증금을 만기일에 맞게 돌려주지 않을 경우 임차인은 추가적인 이자를 부담하는 등의 여러가지 문제가 발생할 수 있습니다.

보통 임차인은 기간 만료 시점에 맟춰 새로운 집을 구하고 계약을 하게 되는데요. 새로운 집 계약을 진행해야 하나 보증금을 반환받지 못한다면 추가적으로 대출을 받아야 되거나 계약이 취소될 수도 있습니다.

임대차계약이 만료되었으나 임대인이 이유없이 보증금반환을 거부할 경우 어떻게 해야할까요? 오늘은 한 사례를 통하여 보증금을 반환을 수 있는 방법에 대하여 설명드리겠습니다.

1. 사건의 개요

본 사건의 경우 임차인(세입자)이 적법하게 임대차 계약을 해지했음에도 불구하고 임대인은 다음 세입자가 들어와야 보증금을 반환해줄 수 있다며 전세보증금을 반환해주지 않아 임차인은 큰 손해를 입고 있었습니다.

임차인은 만기일에 맟춰 이미 새로운 집을 계약하기로한 상황이었으나 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 매우 곤란한 상황이었습니다.

오래전부터 이와 같이 임대인이 제 때에 보증금을 반환해주지 않아 세입자들이 막대한 손해를 입는 사례가 꾸준히 발생하고 있습니다.

세입자분들이 받는 손해는 반환받지 못한 보증금의 액수에 비례하여 늘어나기 때문에, 피해를 회복하기 위한 신속한 법적조치를 진행하는 것이 매우 중요합니다.

2. 법적 대응

전세보증금을 반환받지 못하고 있는 이러한 상황에서 의뢰인분께서는 부동산과 관련된 사건 해결에 정평이 나 있는 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소를 찾아주셨습니다.

저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 수많은 보증금 미반환 사건을 성공적으로 처리해온 경험을 통하여 의뢰인의 상황에 맞는 최적의 대응 전략을 구상하였습니다.

전세보증금을 반환받지 않은 상태에서 바로 임차권등기를 마치고 이사를 하게 되면 연12% 상당의 지연이자를 청구할 수 있습니다.

보증금을 돌려달라는 의뢰인의 간곡한 요청에도 일절 무시하던 임대인은 소송이 진행되고 지연이자 청구 부분을 확인하자 태도가 달라지기 시작했습니다.

소송이 진행되면서 임대인은 여러가지 사유로 항변했지만 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 의뢰인분의 상황에 맞는 맟춤 전략으로 보증금을 반환해야하는 이유에 대하여 법원에 소명하였습니다.

결국 법원은 임대인의 여러가지 주장에도 불구하고 보증금 전액 및 해당사건의 소송비용까지 부담하라는 판결을 내려주었습니다.

3. 결과

전세보증금은 서민들에게 가장 큰 재산중 하나입니다. 전세보증금을 제 때에 반환받지 못한다면 세입자는 정말 큰 피해를 입을 수밖에 없습니다.

전세보증금 미반환 사건은 당사자의 상황에 맞는 해결책을 찾는 것이 가장 중요합니다. 전세보증금을 반환받지 못해 어려움을 겪고 계신분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 언제든 움을 요청하여 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다.

언제나 의뢰인분의 상황에 맞는 최적의 법률 서비스를 제공드릴 것을 약속드립니다.

1. 전세사기 사건에서 임차권등기명령의 중요성

전세사기 사건이 기승을 부리고 있는 가운데, 임차권등기명령 절차를 신속하게 진행할 필요성이 더욱 커지고 있습니다.

임차권등기명령은 전세사기 사건을 해결하기 위한 가장 기본적인 절차인데, 최근 HUG 등 보증보험회사가 이행청구절차 진행을 위한 필수서류로 임차권등기명령 결정문을 요구하면서 그 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

임차권등기명령은 전세보증금을 못받은 상태에서 이사를 가야하는 사정이 있는 경우에, 주택임대차보호법이 보장하는 세입자의 중요한 권리인 '대항력'과 '우선변제권'을 유지하기 위해서 진행하는 절차입니다.

최근 전세집이 경매에 넘어가는 사례가 급증하고 있는데, 대항력과 우선변제권을 보유하고 있어야 경매절차에서 보증금을 회수하는 것이 가능해집니다.

이 외에도 임차권등기명령은 부동산등기부등본에 기재가 되기 때문에, 집주인을 압박하는데 상당한 효과를 가지고 있습니다.

실제로 임차권등기명령 절차를 진행해보면 도통 연락을 하지 않고 있던 집주인이 임차권등기명령이 설정된 사실을 확인하고 먼저 연락을 해오는 경우가 많습니다.

간혹 임차권등기명령을 지워주면 세입자를 받아 보증금을 돌려주겠다고 이야기를 하는 경우가 있는데, 보증금을 돌려받은 뒤 임차권등기명령을 말소하는 절차로 일을 진행해야 합니다.

2. 임차권등기명령 하루만에 인용받은 사례

오늘 소개해드린 사안은 전세사기 사건에 휘말린 세입자를 대리해 임차권등기명령 절차를 진행한 사안이었는데요.

임차권등기명령은 전세사기 피해회복을 위한 가장 기본적인 절차이기 때문에, 해당 절차를 신속하게 마무리하고 다음단계로 넘어가는 것이 매우 중요합니다.

임차권등기명령절차를 혼자 진행하는 것은 생각보다 쉽지 않습니다. 신청서 작성, 인지대/송달료/등록면허세 납부/임대차 종료사실 증명 등 여러가지 사항을 제대로 처리하지 않으면 인용결정이 받을 수 없습니다.

변호사의 도움없이 나홀로 절차를 진행하다보면 보정명령을 처리하다가 아까운 시간을 낭비하는 경우가 많습니다.

오늘 소개해드린 사안의 의뢰인은 저희의 도움으로 신속하게 절차를 진행한 덕분에 신청서를 접수한지 하루만에 인용 결정을 받을 수 있었습니다.

아래는 오늘 소개해드린 사안의 임차권등기명령 인용결정문, 사건내역입니다.

해당 사건은 임차권등기명령 절차를 빠르게 마무리한 이후에 전세보증금반환소송, 형사고소 절차를 진행하는 중에 있습니다.

​3. 신속한 절차 진행이 필요하시다면?

전세사기 사건은 세입자들에게 극심한 정신적, 금전적 손해를 입힙니다. 피해를 회복하는 과정도 복잡하고 어려워 많은 세입자들이 어려움을 겪습니다.

특히나 직장을 다니시는 분들의 경우 본업을 하기도 바쁜데 법원을 왔다갔다하면서 법적절차를 처리하는 것이 사실상 불가능합니다.

전세사기 사건 해결은 시간 싸움인데, 나홀로 절차를 진행하다보면 아까운 시간, 비용, 노력을 낭비하는 경우가 많습니다.

임차권등기명령은 전세사기 사건을 해결하는 가장 기본적인 절차에 불과합니다. 오늘 소개해드린 사안처럼 임차권등기명령 이외에도 보증금반환소송, 형사고소, 부동산 경매 등의 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

전세사기 사건을 빠르게 해결할 수 있는지는 초기단계에서 상황에 맞는 법적조치를 취했는지에 따라서 달라지게 됩니다.

사건의 한복판에 있는 피해자들은 자신이 처한 상황을 객관적으로 바라보기 어렵습니다. 불안감에 휩싸여 무작정 진행하는 법적조치는 피해회복에 오히려 해를 끼치는 경우가 많다는 사실을 기억해야 합니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.

전세사기 임차권등기명령 등 피해를 회복하기 위해 신속한 법적조치 진행이 필요하신 분들은 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.

1. 신탁사기피해 금액 회수를 위한 대처방안

법원 행정처에 따르면 전세사기 피해를 예방하기 위해서 부동산 등기부등본에 신탁에 속하는 부동산에 대한 주의사항이 기재된다고 밝혔습니다. 등기부 발급을 했을 때 신탁회사의 재산이라면 이에 관하여 신탁원부를 미리 확인하고 난 후에 계약하라는 사항이 추가되는 것입니다.

이렇게 적어두면 부동산 지식에 대해서 잘 알고 있는 사람이라면 이해할 수 있지만 보통의 일반인들은 이해하기 어려운 것이 현실입니다. 잘 알지 못하면 그만큼 신탁사기피해가 발생할 수 있는만큼 주의가 필요합니다. 아래 내용을 통해서 사전에 예방하고 피해회복을 하시기 바랍니다.

2. 신탁사가 가지고 있는 부동산

보통 전세사기의 큰 부분을 신탁사기피해가 차지하고 있습니다. 매년 몇 백명 이상의 사람들이 보증금을 잃는 큰 사건인 것입니다. 사람들이 잘 모르는 방식으로 진행되기 때문에 뒤늦게 범행사실을 알게되는 경우가 많습니다.

이거한 사건은 법을 잘 모르는 사람들을 대상으로 제도권 이내에서 이루어지는 악랄한 사기범죄입니다. 부동산을 소유하고 있는 사람이 재산을 대신 신탁해서 관리를 넘길 수 있습니다.

소유권이 넘어가는데 이 뜻은 부동산의 주인이 어떠한 중요한 권리를 행할 수 없다는 것입니다.

임대차 계약을 맺을 수 없고 소유자의 권리를 행사할 수 없습니다. 회사의 동의가 없다면 불가한데 이러한 제도를 잘 모르는 세입자가 신탁사기피해를 입고 소유자로 기재되어 있는 사람이 권리를 가지고 있다고 착각할 수 있습니다. 이렇게 계약을 체결하면 이미 송금한 보증금을 돌려받기 어려워지는 것입니다.

기본적으로 권리가 없는 사람과 맺은 계약은 효력이 없기 때문에 무효가 되는 것이고 보낸 보증금을 권리가 없는 가짜 집주인에게 넘어가서 돌려주지 않는 방식으로 신탁사기피해가 발생합니다.

또한 이상이 없는줄 알고 거주하고 있는 세입자에게 회사에서 당신에게는 거주할 권한이 없다면서 나가라는 명도소송까지 제기하면 보증금도 없이 새로 집을 구하기가 어려워 굉장한 피해가 발생합니다.

이렇게 임대차 계약이 효력이 없다고 하면서 다른 곳으로 이사를 요구하는 경우에는 금전 피해 뿐만 아니라거주권이 함께 위협을 당하게 되는데 전세금반환소송을 진행하기 보다는 신탁사기피해는 '부당이득 반환에 대하여 손해배상 청구'를 하는 것이 좋습니다.

제대로 계약을 맺은 것이 아니기 떄문에 보증금 반환청구와는 진행하는 절차가 다르다고 이해하면 됩니다. 또한 의도적으로 사기행각을 벌인 것이기 떄문에 증거를 토대로 형사고소를 함께 진행하는 것이 좋습니다. 이전 집주인이 자신에게 권리가 없다는 것을 알고 있음에도 계약을 진행한 것이기 때문입니디.

3. 증거수집 후 전문 변호사에게 도움 요청

일반인이 부동산 등기부등본을 확인하여도 신탁원부를 확인하지 않으면 해당 사실을 알 수 없어서 신탁사기피해가 발생하는 것입니다. 실제로 방문해서 확인해야 하고 이를 제대로 알고 있는 임차인이 거의 없는 것이 현실입니다.

신탁 여부 자체를 잘 모르는 경우가 태반이고 중개사를 통해서 부동산 거래를 했다면 계약을 할 때 신탁사기피해에 대해서 미리 알려주어야 합니다. 해당 부동산에 대해서 설명할 의무가 있기 때문입니다. 이러한 사실을 들은 적이 없고 입증자료가 있다면 중개사에게도 손해를 배상하라는 청구를 할 수 있습니다.

적극적으로 대처를 하지 않으면 신탁회사에서 책임을 물을 수 있습니다. 사전에 제대로 확인하지 않았다는 것이 그 이유입니다. 빠르게 보증금을 회수하고 신탁사기피해를 회복하기 위해서는 회사를 대상으로 하기에 개인적으로 대처하는 것은 어렵습니다. 법률 전문가를 통해서 사건을 파악하고 대처하여 피해를 최소화하고 돈을 모두 돌려받으시기를 바랍니다.

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1. 전세사기 보증금 돌려받기 위한 대책

전세사기피해자를 위해서 특별법이 시행되었고 인정된 피해자는 2만 5578명입니다. 피해자 개개인이 겪는 고통이 굉장히 큰 사건이며 주거권과 삶의 기반이 흔들리는 일입니다.

피해자들은 정부를 더이상 신뢰하지 못하겠다고 하며 공단에게 도움을 요청하였으나 전세사기에 대항하는 것 같다고 하면서 최악에는 개인회생까지 생각하라고 조언하였는데,

이미 보증금을 못 받은 세입자들이 임차권 등기를 신청해 두었고 자신의 돈을 돌려받지 못할 것이라는 생각에 극심한 고통을 호소하고 있습니다.

"정부나 은행에서 지원해준다고 저금리로 돈을 빌릴 수 있도록 해두더니 막상 사고가 터지자 아무 책임도 지지 않는다"고 분통을 터트렸으며

변제능력도 없으면서 악의적으로 많은 세입자를 모집하고 많은 사람들의 돈을 갈취한 볌죄행위로 정당한 처벌을 받게 해야한다는 목소리가 커지고 있습니다.

벌어진 신축 아파트 전세사기 피해는 모두 개인적으로 해결해하기에 법률 대응을 고민해보아야 합니다.

2. 피해자로 인정을 받아도 크게 달라지지 않는 현실

정부에서 신축 아파트 전세사기로 인한 회복을 돕기 위해서 특별법을 제정하였으나 강제조항이 아니기 때문에 실제로 실효성이 없습니다.

피해자로 인정받았으나 당장 달라지는 현실이 없으며 실제로 사기죄로 수사를 받고 있는 임대인 대신 수도, 전기세 요금을 납부하고 있는 현실입니다.

집주인이 세금을 납부하거나 노력하는 것이 없기 때문에 결국 모든 일을 떠안는 것은 피해자들의 몫입니다.

처벌을 받게하고 돈을 돌려받기 위해서는 민사, 형사 모두 고려할 수 있습니다.

3. 꼭 형사와 민사를 함께 진행해야 할까요?

형사소송을 꼭 고려해야하는 것은 아니고, 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 형법으로 처벌이 될만한 상황이 아닌 경우도 있기 때문이며, 민사소송은 대부분 진행합니다. 피해금액을 청구하는 절차이기 때문입니다.

형사소송이란? 형법상으로 죄의 유무를 판단하여 해당되는 혐의에 대해서 처벌을 내립니다.

고의적으로 상대방을 기만하고 착오를 일으켜서, 불법적인 이득을 얻은 경우라는 것이 증명되면 사기죄로 처벌을 받을 수 있습니다.

10년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형이 가능한 중대한 범죄이며, 최근 사회문제로 나타나는 신축 아파트 전세사기이기 때문에 엄벌에 처하고 있습니다.

다만, 사기죄의 요건을 모두 증명해야 하기 때문에 개인적으로 소명하기는 쉽지 않습니다. 부동산 전문 변호사와 함께 증거를 가지고 밝히는 것이 좋습니다.

민사소송이란? 개인간의 권리관계 등의 다툼을 법원을 통해서 조정, 해결할 수 있으며 피해금액을 청구하는 중요한 절차

보증금반환 청구를 진행하여서 승소판결을 받으면 그 판결문을 통해서 경매를 진행하여서 낙찰자에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

4. 계약 해지

가장 먼저 선행되어야 하는 계약을 해지하는 것입니다. 이 계약이 상대의 과실로 해지되었음을 밝히고 소송을 진행합니다.

아직 임대차 기간이 남아있다고 해도 신축 아파트 전세사기로 인해서 상대가 고의적으로 밝히지 않은 사실내용을 파악했으며, 이에 따라서 나에게 피해가 발생한 것을 소명하여 계약을 해지할 수 있습니다.

또한 집주인이 다른 사건으로 인해서 혐의를 받고 있다면 계약을 해지하고 통보하여서 소송을 진행할 수 있습니다.

통보는 내용증명을 발송할 수 있으며, 문자나 통화녹음을 활용할 수 있습니다.​

5. 주의한다고 하여도 발생할 수 있는 신축 아파트 전세사기

아파트는 상대적으로 빌라에 비해서 사기사건이 덜 일어나는 경향이 있습니다. 세대수가 보다 많기 때문에 시세가 정해져있는 경우가 많고, 더 주의를 기울이기 때문입니다.

다만 신축이라면 아직 제대로 된 시세가 형성되어 있지 않거나 제대로 계약이 이루어지지 않는 등의 문제가 생길 수 있습니다.

실제 집주인이 아님에도 임차인을 구하고 돈을 가로채는 경우

등기가 되어있지 않는데 무책임하게 세입자와 계약함

이전 세입자와 계약이 끝나지 않앗음에도 이중으로 계약을 진행함

소송을 진행하면서 가장 중요한 것은 돈을 돌려받는 것입니다. 집주인을 심리적으로 압박하여서 돈을 돌려받을 수 있는데, 법무법인의 이름으로 내용증명을 발송하여서 언제까지 돈을 돌려주지 않는다면 적극적으로 법률대응할 의사를 보여주는 것입니다.

신축 아파트 전세사기 문제를 해결한 경험이 많은 변호사를 통해서 어떻게 해결할 수 있을지를 충분히 상담해보고 빠르게 문제를 해결하여 모든 보증금을 돌려받으시기를 바랍니다.

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1. 상가 임대차 계약의 이해

영세상인들이 매장을운영하는 데 있어 한 장소에서 장기간 영업하는 것은 초기 투자금을 회수하는 데 필수적입니다.

그러나 때때로 예기치 않게 사업을 종료해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이를 고려할 때, 최초 임대차 계약 체결 시 장기 계약보다는 2년 또는 3년과 같은 단기로 계약하고, 그 후 갱신하는 방식을 선택하는 것이 바람직합니다.

재계약 시에는 계약서를 다시 작성해야 할 것 같지만, 현실에서는 바쁜 일상 속에서 이를 놓치는 경우가 많습니다. 이 경우 임대차 계약이 묵시적을 갱신되는데, 세입자에게 불리한 상황이 초래될 수 있습니다.

오늘은 이러한 불리한 상황이 발생할 수 있는 경우와 그 해결책에 대해 설명드리겠습니다. 상가 임대차법에 따르면, 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년 동안 영업권을 보호받습니다.

과거에는 5년으로 제한되어 있었으나, 2018년 10월 16일 법 개정으로 이 시점 이후 체결되거나 갱신된 계약에 대해 최초 영업일로부터 10년동안 보호받게 되었습니다.

​2. 상가임대차 보호법에 대한 이해

이 권리를 제대로 활용하기 위해서는 보호 기간 내에 임대인에게 재계약 의사를 전달해야 합니다. 이 시기는 관계 종료의 6개월 전에서 1개월 전 사이입니다. 이 기간 동안 서로 소통이 없다면 계약은 동일한 조건으로 1년간 묵시적으로 갱신됩니다.

이렇게 연장된 계약은 임차인이 중간에 종료할 수 있는 가능성을 제공합니다. 상대방에게 통보한 후 3개월이 지나면 계약 종료가 가능하며, 이때 원상복구 후 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

모든 상가가 1년 자동 연장되는 것은 아닙니다. 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 환산보증금을 고려해야 합니다. 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더하여 계산된 환산보증금이 해당 지역의 기준범위 내에 들어온다면 1년이 연장되지만, 초과할 경우 별도의 종료일자가 정해지지 않습니다.

종료일자가 없다는 것은 더 오랫동안 영업할 수 있다는 잘못된 인식을 줄 수 있지만, 이 경우 민법이 적용되므로 건물주가 계약 해지를 주장할 수 있어 세입자에게 불리한 상황이 발생할 수 있습니다.

요약하자면 환산보증금을 초과한 경우 임차인이 통보 후 1개월, 임대인이 통보 후 6개월 뒤에 정상적으로 계약을 종료할 수 있습니다. 따라서 장기 영업을 원한다면 반드시 보호 기간 내에 재계약 요청을 하는 것이 좋습니다.

3. 임차인의 대응 방법

매장을 정상적으로 운영하던 중 갑작스럽게 6개월 후 퇴거하라는 통보를 받는다면 매우 당혹스러울 것입니다.

특히 환산보증금을 초과하여 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 반박할 여지가 적어 불안할 수 있습니다. 이럴 떄는 권리금을 회수하는 전략을 세워야 합니다.

권리금은 임대차 종료 6개월 전부터 영업 종료 시점까지 보호받기 때문입니다. 이 기간 내에 후임자를 찾아 권리양도계약을 체결하고, 임대인에게 주선하여 신규 계약이 이루어져야 합니다.

만약 임대인이 정당한 이유없이 신규계약을 거부하거나 연락을 피하는 등의 방해 행위를 한다면 전문가의 도움을 받아 손해배상을 청구할 수 있습니다.

분쟁이 심각해지면 법적 다툼이 불가피합니다. 하지만 아무 준비 없이 소송을 제기하는 것은 바람직하지 않습니다.

현재 상황을 정확히 파악하고 적절한 법리 해석에 따라 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 특히 영업 가치를 회수하려는 경우, 미리 전문가에게 조언을 받아 증거를 수집하는 것이 필요합니다. 문제가 발생했다면, 더 늦기 전에 법률 전문가에게 조언을 받는 것이 좋습니다.

1. 전세계약갱신청구권을 둘러싼 법적 분쟁

임차인의 주거안정을 보장한다는 목적으로 시행된 전세계약갱신청구권 규정이 주택임대차보호법에 신설되어 이를 둘러싸고 많은 논란이 있었습니다. 

임대인과 임차인 모두 주택임대차보호법 계약갱신청구권에 관해 매우 예민한 반응을 보이는 이유는 임대인의 입장에서는 그것이 재산권 행사에 관한 것이고, 세입자의 입장에서는 주거의 안정에 관한 것이기 때문입니다. 

실제로 전세계약갱신청구권을 둘러싸고 임대인과 임차인간의 갈등이 폭증하고 있는 상황이라고 하는데요. 

임대인과 임차인 사이에 전세계약갱신청구권을 놓고 벌이는 다툼은 갈등이 격화되면 법적 분쟁으로 이어지기까지 합니다. 

전세계약갱신청구권에서 가장 논란이 되는 부분은 집주인이 "실거주"를 이유로 세입자의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있도록 해 놓았다는 것입니다. 

집주인의 재산권 행사와 세입자의 주거 안정의 조화를 꾀하고자 이러한 규정을 추가하게 된 것인데요. 그런데 실제 거래계에서는 이를 놓고 매우 큰 혼란이 발생하고 있는 상황입니다.  

전세가, 매매가가 급격하게 상승하였기 때문에, 집주인은 허위 실거주 사유를 내세워서라도 세입자의 갱신요구권을 무력화시키고자 하는 강한 유혹을 받게 됩니다. 

2. 금전적 유혹에 넘어가는 임대인들

실제로 임대인을 위한다는 어떤 변호사 사무실 광고는 "일단 허위로라도 실거주를 내세워 계약갱신을 거절하면 큰 돈을 벌 수 있다."라고까지 홍보를 하고 있었습니다.  

하지만 주택임대차보호법 계약갱신청구권의 근본적인 입법취지는 임차인의 주거보장이기 때문에 허위 실거주 사유를 내세워 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시키면 추후 골치아픈 법적 분쟁에 휘말리게 될 수 있습니다. 

세입자의 입장도 매우 절박하기 때문에, 추후 임대인이 허위 실거주를 이유로 자신의 갱신요구를 거절했다는 사실을 알게 되면 큰 상실감과 배신감을 느끼게 되는 것이 일반적입니다. 

또한 갑자기 올라버린 전세가, 매매가 때문에 세입자 입장에서도 갈 곳이 없어 어떻게든 집주인의 실거주 갱신거절이 허위라는 것을 입증해 거주를 이어나가기도 합니다. 

오늘 소개해드린 사안은 집주인이 허위 실거주 사유를 내세워 세입자의 갱신요구권을 무력화시키고자 한 사안이었습니다. 

"집주인의 실거주가 허위라는 사실이 명백해 보이는 경우 세입자 입장에서 어떻게 대응을 해야하는지?"에 관한 문의가 폭증하고 있습니다.  

집주인의 허위 실거주에 대해 대응하는 방법으로는 (1) 집주인의 실거주 갱신거절이 허위라는 것을 입증해 거주를 계속하면서 명도소송에서 승소하는 방법, (2) 일단 집주인을 믿고 퇴거한 이후 제3자에게 세를 주면 손해배상을 청구하는 방법이 있습니다. 

많은 분들이 과연 (1)의 방법이 가능한 것인지 의문을 표하시는데요. 저희 사무실에서 진행한 소송 중에 명도소송에서 세입자를 대리해 집주인의 실거주가 허위라는 사실을 입증하여 승소한 사례가 있습니다.

3. 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송 항소심 승소 사례

1심에서 저희는 집주인이 제기한 명도소송에서 세입자를 대리하여 실거주가 허위 임을 입증해 승소 판결을 이끌어내었는데요.

상대방이 이에 불복하여 항소하였으나 항소심 판결도 마찬가지였습니다. 어려운 소송이었지만 1심에서 최선을 다해 승소판결을 이끌어내었기에 의뢰인께서는 항소심에서도 저희를 믿고 사건을 맡겨주셨는데요. 

항소심 절차에서도 임대인과 임차인 간의 치열한 공방이 이어졌습니다. 임대인 측에서는 1심 판결문을 분석해 1심 절차에서 미진했다고 판단되는 부분들에 대한 주장을 보강해 항소심절차에 대응하였는데요.

임대인 측이 항소심에서 내세웠던 주장의 핵심 요지는 "임대인의 실거주라는 것은 주관적이기 때문에 임대인은 이에 대해 입증을 할 필요가 없다."는 것이었습니다. 

임대인 측은 임대인이 일단 실거주를 내세워 갱신거절을 한 이상 임차인 측에서는 의심스러운 정황이 있다고 하더라도 무조건 퇴거를 해야하고, 추후 손해배상절차를 통해 책임을 물을 수 있을 뿐이라는 주장을 펼쳤습니다. 

이에 저희 측은 1심과 마찬가지로 최선을 다해 항소심 변론절차에 임하였는데요. 임대인의 주장에 대해 저희는 주택임대차보호법의 입법취지와 전세계약갱신청구권의 도입취지를 적극적으로 설명하며 임대인의 항소가 기각되어야 한다고 주장했습니다. 

항소심 재판부에서는 전세계약갱신청구권을 둘러싼 사건이 최근 뜨거운 이슈가 되고 있다는 사실을 인지하고 있는 듯 보였습니다. 항소심 재판부는 양 측의 주장을 신중하게 판단해보겠다고 이야기하였는데요. 그 이후에도 양 측은 치열한 서면공방을 펼쳤습니다. 

치열한 공방 끝에 항소심 재판부는 저희 쪽의 손을 들어주었는데요. 임대인이 갱신거절의 이유로 내세운 실거주 사유가 허위라고 판단하였습니다. 

4. 전세계약갱신청구권과 관련한 분쟁은 부동산전문변호사에게 도움을 

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 임대차 계약에서 상대적으로 약자인 세입자의 권리를 보호하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 

오늘 소개해드린 사안은 세입자의 입장에서는 주거의 안정과 직접적으로 관련된 문제였기 때문에, 그 무게감을 인지하고 최선을 다해 변론을 하였고, 그 결과 전세계약갱신청구권 명도소송에서 세입자가 승소하는 결과를 이끌어 낼 수 있었습니다. 

임대인이 내세우는 갱신거절이 허위라는 사실을 입증해 명도소송을 기각시키는 것이 쉬운 일이 아님에도 불구하고, 1심과 2심 절차에서 주장과 입증에 최선을 다한 결과 의뢰인에게 가장 이익이 되는 결과를 이끌어 낼 수 있었습니다. 

전세계약갱신청구권과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 압도적인 노하우를 보유하고 있는 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.  

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안녕하세요. 세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다. 

저희 임차인닷컴은 상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁에서 상가 임차인(세입자)을 대리해 성공적인 결과를 이끌어낸 다수의 승소 사례를 보유하고 있습니다. 

1. 재건축, 리모델링을 이유로 한 퇴거요청 대응방법

오늘은 '재건축, 리모델링을 이유로 상가 건물주가 계약갱신을 거절하고 퇴거 요청을 하였을 때 상가 임차인이 대응하는 방법'에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다. 

상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 거래게에서 매우 빈번하게 일어나는 편입니다. 상가임대차보호법은 건물주(임대인)와 세입자(임차인) 모두에게 매우 중요한 문제를 다루고 있기 때문에 법적 분쟁이 발생할 경우 양측은 물러설 수 없는 진검 승부를 벌이게 됩니다.

상가임대차보호법과 관련된 문제는 임대인에게는 재산권 행사와 관련된 문제를, 임차인에게는 생계의 터전을 지키는 문제와 밀접한 관련이 있습니다. 

특히나 상가 세입자의 경우 임대인과의 법적 분쟁에서 패소하게 될 경우 생계의 터전을 잃어버리게 되기 때문에, 적절한 대응책을 마련할 필요가 있습니다. 

우리 사회는 아직까지 임대인을 '갑'으로, 임차인을 '을'로 인식하는 경향이 강합니다. 정당한 대가를 지불해 상가 건물을 빌려 사용하고 있음에도 임대인의 부당한 요구를 눈물을 머금고 들어줘야 하는 경우가 많습니다. 

상가 세입자를 보호하기 위해 상가임대차보호법이 제정되었지만, 법은 멀고 주먹은 가깝다는 말처럼 아직은 상가임대차보호법의 내용들이 보편적인 실효성을 가지지 못하고 있습니다. 

상가임대차보호법이 상가 세입자를 보호하는 여러가지 제도들을 많이 두고 있음에도 불구하고, 관련 법령의 내용을 제대로 알지 못해 제 때에 권리를 행사하지 못하는 경우가 많습니다. 

2. 상가임대차보호법상 권리를 잘 활용하라

임대인과 임차인 모두 상가임대차보호법의 내용을 제대로 알지 못해 법대로 하면 세입자가 유리한 상황임에도 불구하고 건물주가 오히려 큰 소리를 치는 상황도 많이 발생합니다. 

계약갱신, 퇴거와 관련된 문제가 특히나 그렇습니다. 우리 법은 상가 세입자에게 계약갱신청구권이라는 권리를 보장해주고 있습니다. 

상가임대차보호법은 특별한 사정이 없는 이상 상가 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 10년간 영업을 계속할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다. 계약갱신청구권은 임대인의 동의가 없어도 세입자의 일방적인 의사표시로 계약을 갱신할 수 있는 권리입니다. 

상가임대차보호법상 계약갱신청구권이 도입된 시기가 그다지 오래되지 않았기 때문에, 아직도 거래계에서는 계약갱신청구권이 도입되기 이전의 상황을 전제하고 거래를 하는 경우가 많습니다. 

예전에는 임대인이 아무조건없이 나가라고 하면 나가야 하는 상황이 많았는데, 법이 바뀐 현재에도 예전과 같이 행동을 하는 건물주들이 매우 많습니다. 상가임대차보호법을 잘 알지 못하면 임차인은 임대인의 부당한 요구를 그대로 들어주어야만 합니다. 

주택에 비해 상가는 재건축이 용이한 편입니다. 재건축을 통해 임대수익, 시세차익을 극대화하려는 건물주들이 많은데 이 경우 가장 큰 장애물이 되는 것이 바로 상가 세입자들입니다. 

상가 세입자가 어떤 조건으로 임대차 계약을 체결해있는지는 상가 건물을 매매함에 있어서 매우 중요한 차이를 발생시킵니다. 어떤 임대인들은 수익을 극대화하기 위해 정당한 보상없이 상가 세입자들을 헐값에 내보내려고 시도합니다. 임차인들을 헐값으로 내보내면 자신은 그만큼의 이득을 얻기 때문입니다. 

상가 재건축을 이유로 한 갱신거절은 극히 예외적인 경우에만 정당화 됩니다. 상가임대차보호법은 임차인의 영업권을 보호하기 위해 매우 예외적인 경우에만 재건축을 이유로 한 갱신거절을 적법한 것으로 규정하고 있습니다. 

재건축이 아닌 '리모델링'의 경우에는 정당한 계약갱신거절 사유가 되지 못합니다. 상황이 이러한데도 불구하고 임차인에게 협조조차 구하지 않고 막무가내로 건물을 재건축 또는 리모델링을 한다며 퇴거를 요구하는 경우가 많습니다. 

물론 상가임대차와 관련된 문제는 임대인과 임차인 쌍방 간의 원만한 합의로 문제를 해결하는 것이 좋습니다. 하지만 임대인이 부당한 요구를 지속하는 경우에는 법에서 보장하는 권리를 적극적으로 행사해 맞서 싸울 필요도 있습니다. 

특히나 재건축/리모델링을 이유로 임대인이 퇴거요청을 하는 경우 적절한 보상이 지급되지 않으면 임차인은 큰 손해를 보게 됩니다. 여러가지 사정을 고려했을 때 합의가 어렵다는 판단이 들고, 임대인이 막무가내식의 태도로 나온다면 상가임대차보호법이 보장하는 권리를 적극적으로 행사할 필요가 있습니다. 

3. 상가임대차변호사 도움을 받으세요. 

상가임대차보호법은 상가 임차인에게 계약갱신청구권뿐만 아니라 권리금 회수 기회도 보장해주고 있습니다. 재건축, 리모델링을 이유로 한 갱신거절 사건의 경우 이러한 문제로 인해 분쟁이 매우 복잡한 양상을 띄게 됩니다. 

상가임대차보호법과 관련된 임대인과 임차인의 분쟁은 그 양상이 복잡하고 여러가지 제반 사정을 고려해 가장 효율적인 전략을 모색할 필요가 있습니다. 상가임대차보호법에 많은 승소 사례를 보유한 임대차법 전문 변호사의 도움이 필요한 이유가 여기에 있습니다. 

제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁에서 세입자를 대리해 승소한 수많은 성공 사례를 보유하고 있습니다.

상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 세입자를 위한 변호사 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다. 

안녕하세요. 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다. 

저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 보증금 회수에 성공한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 

오늘은 중기청 전세대출을 받았는데 전세사기 사건에 휘말린 경우 어떻게 대응해야 하는지에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.

1. 사회초년생 울리는 전세사기

중기청 전세사기 사건에서 알 수 있는 것처럼 대부분의 전세사기 사건은 청년, 사회초년생, 주거취약계층 등을 타겟으로 합니다. 

부푼꿈을 안고 서울로 와서 저렴한 가격에 전세집을 구했는데 중기청 전세사기 사건에 휘말린 집이라고 하면 그야말로 절망적인 상황에 빠질 수밖에 없습니다. 

중기청 전세대출은 중소기업을 다니는 사회초년생들을 위한 대출 상품인데, 이를 악용한 전세사기가 기승을 부리고 있는 상황입니다. 

갭투자 전세사기꾼들은 전세자금대출이 다른 대출에 비해서 실행이 용이하다는 점을 적극적으로 악용합니다. 

중기청 전세대출 상품은 2018년에 처음 도입되었는데, 주거안정 효과가 있다는 것이 인정되어 확대 시행되고 있습니다. 

중기청 전세대출 상품은 상대적으로 저금리로 청년 계층에게 대출을 해주는 상품인데, 전세사기꾼들에게 이것은 사기를 치기 좋은 기회에 불과합니다. 

2. 중기청 전세사기의 심각한 문제점

전세사기 사건이 사회적 문제로 대두되면서 중기청 전세대출과 같은 전세대출 상품이 전세사기 피해를 키웠다는 비판이 일어나고 있습니다.

중기청 전세대출 상품은 전세보증금이 2억원 이하의 주택에만 적용이 되지만, 어쨌거나 해당 금액도 사회초년생의 입장에서는 상당히 부담스러운 금액이 아닐 수 없습니다. 

집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하더라도 대출채무에 대한 책임은 그대로 남아있기 때문에, 중기청 전세사기 사건이 제대로 해결되지 못하면 세입자는 큰 손해를 보게 됩니다. 

중기청 전세사기는 빌라, 오피스텔을 가리지 않고 발생을 하는데, 이를 극복하기 위해서는 신속한 법적조치를 진행하는 것이 필요합니다. 

전세사기에 휘말린 피해자들이 할 수 있는 가장 큰 실수 중의 하나는 문제를 단순화시키는 것입니다. 

그다지 심각한 문제라고 생각하지 않고 시간이 지나면 어떻게 해결되겠지라는 막연한 생각으로 아까운 시간을 보내는 경우가 많습니다. 

실제로 전세사기 사건을 진행해보면 수천만원, 수억원의 전세보증금을 떼일 위기에 처하고도 아무런 법적조치를 취하지 않는 경우가 의외로 많습니다. 

전세사기 사건은 복합적인 사회적 요인에 의해서 발생을 합니다. 때문에 문제를 단순화시켜서는 제대로 된 해결이 어려운 경우가 대부분입니다.

사기꾼들의 수법은 매우 교묘하고, 문제의 종국적인 해결을 위해서는 상당한 시간과 비용이 소비되는 것이 보통입니다.

초기단계에서부터 사기꾼들의 수법을 제대로 간파하지 못하면 불필요한 법적조치를 진행하는데 아까운 시간과 비용만 낭비하게 될 수 있습니다.

중기청 전세사기라는 이름을 달고 있어도 사기꾼들이 사용하는 수법은 사안에 따라 모두 다릅니다. 계약 조건도 모두 다르기 때문에 상황에 맞는 법적조치를 진행하는 것이 필요합니다.

최근 발생하고 있는 전세사기 사건은 단순히 승소 판결문을 확보하는 것만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 

정치권에서도 여러가지 대책을 마련해놓고 있기는 하지만, 이러한 상황 자체가 전세사기 사건이 단순한 해결책으로는 문제가 해결되지 않는다는 것을 방증하는 증거입니다.

임차권등기명령, 전세보증금반환소송, 형사고소, 부동산 경매, 공인중개사 손해배상청구소송 등 피해자들은 다양한 법적 수단을 동원해 피해회복을 도모할 수 있습니다. 

하지만 이 모든 것이 다 효과가 있는 것은 아닙니다. 사기를 당했다고 급한마음에 무작정 경찰에 신고를 하는 방식으로는 문제가 해결되기가 어렵습니다.

단순한 전세보증금미반환 사건의 경우에는 난이도가 낮은 편이지만, 중기청 전세사기와 같은 사건은 그렇지 않습니다. 

3. 복잡한 전세사기 사건 해결은 초기단계 대응이 가장 중요함 

단순한 전세보증금미반환 사건의 당사자는 임대인과 임차인 뿐이지만, 중기청 대출이 개입되면 금융기관역시 이해관계인이 됩니다. 여기에 HUG 등 전세보증보험 문제까지 겹치면 문제 해결은 그야말로 미궁 속으로 빠지게 됩니다.

따라서 본격적인 법적조치를 진행하기 전 충분한 법리 검토를 하는 것이 바람직합니다. 초기단계에서 제대로 된 대응을 하지 않으면 불필요한 시간과 비용 낭비를 초래할 수 있습니다. 

제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 전세사기 사건에 휘말리 세입자 분들의 절박한 사정에 공감해 필요한 모든 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다. 

중기청 전세사기 등 세입자를 울리는 전세사기 사건에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다. 

1. 전세계약갱신청구권, 세입자의 중요 권리

전세계약갱신청구권은 주택임대차보호법이 보장하는 세입자의 중요한 권리 중 하나인데요. 

오늘은 전세계약갱신청구권을 행사하는 방법과 집주인이 부당한 방식으로 거절하였을 경우 이에 대한 대처방법을 함께 알아보도록 하겠습니다. 

최근 주택임대차보호법이 개정되면서 세입자(임차인)는 '1회에 한하여' 전세계약갱신청구권을 행사해 거주를 이어나갈 수 있게 되었습니다. 

임차인이 전세계약갱신청구권을 행사하면 2년+2년으로 총 4년의 거주 기간을 안정적으로 보장받을 수 있게 되는데요. 

전세계약갱신청구권을 행사할 경우 임대료 상승률은 5%로 제한됩니다. 

전세계약갱신청구권은 임대인의 권리를 제한해 임차인의 권리를 보장해주는 측면이 있기 때문에, 많은 사회적 논란의 대상이 되었습니다. 

2. 전세계약갱신청구권과 관련된 끊임없는 논란

하지만 최근 헌법재판소과 전세계약갱신청구권과 관련된 주택임대차보호법의 내용이 합헌이라고 판결을 하면서, 위헌시비는 일단 종결되었다고 볼 수 있습니다.

주택임대차보호법이 세입자의 주거권 강화를 위해 보장하고 있는 권리이기 때문에, 잘 활용하면 세입자들은 큰 이득을 볼 수 있습니다. 

주택임대차보호법은 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 세입자가 전세계약갱신청구권을 행사해야 한다고 규정하고 있습니다. 

전세계약갱신청구권을 행사하는 방법은 그 형식은 무방합니다. 전화, 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등 어떠한 방법을 사용해도 무방한 것입니다. 

다만 해당 의사표시가 임대인에게 '도달'되었다는 사실이 입증되어야 합니다. 

주택임대차보호법은 집주인이 '실거주'하는 경우에 세입자의 계약갱신요구를 적법하게 거절할 수 있는 것으로 정하게 있습니다. 

이는 전세계약갱신청구권과 관련하여 가장 큰 논란이 된 부분이기도 한데, 이로 인해서 무수히 많은 법적 분쟁이 발생하였습니다. 

집주인의 실거주는 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시킬 수 있는 사실상 무적의 카드입니다. 문제는 집주인의 실거주가 진정한 것인지에 대한 의구심이 들 때가 많다는 것입니다. 

3. 허위 실거주에 대처하는 방법 

집주인의 실거주가 의심스러운 경우에 어떠한 방식으로 대처해야 하는지에 관한 문의를 주시는 경우가 많은데요. 

세입자는 두 가지 방법 중 하나를 선택해 대응할 수 있습니다.

첫번째는 집주인의 실거주가 허위라는 확신이 드는 경우, 전세계약갱신청구권을 사용해 거주를 계속하면서 집주인이 명도소송을 제기하는 경우 실거주가 허위라는 사실을 입증해 집주인의 명도소송을 패소시키는 방법입니다. 

두번째는 집주인의 말을 믿고 일단 퇴거를 한 이후에 집주인이 실거주 하지 않고 임대를 준 것이 확인되면 집주인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하는 방법입니다. 

첫번째 방법이 과연 현실적으로 가능한 것인지에 대해 의문을 제기하시는 분들이 많은데, 실제로 가능한 방법입니다. 

최근 대법원은 실거주의 진정성에 대한 입증책임이 집주인에게 있다고 판시하기도 하였는데요. 이러한 판결 내용을 비추어보았을 때 어렵기는 해도 불가능한 방법은 결코 아닙니다. 

실제로 저희 사무실에서 진행한 사례 중에 집주인의 실거주 의사가 허위라는 것을 입증해 집주인의 명도청구를 기각시킨 다수의 사례가 있습니다. 

첫번째 방법과 두번째 방법 중 어떤 방법을 선택할지는 많은 고민이 필요하기 때문에, 문제가 발생한 경우 임대차 분쟁에 능통한 전문 변호사와 상담을 진행해 최종적인 의사결정을 하시는 것이 바람직합니다. 

많은 분들이 첫번째 방법 보다는 두번째 방법을 선택하시는데, 집주인의 허위 실거주에 대해 손해배상책임을 묻기 위해서는 집주인의 잘못을 입증할 수 있는 증거가 필요합니다. 

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송에서 승소하기 위해서는 (1) 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했다는 것, (2) 이후 집주인이 실거주 하지 않고 제3자에게 임대를 주었다는 것에 대한 증거가 있어야 합니다. 

전세계약갱신청구권은 주택 임차인의 중요한 권리로 이를 부당하게 침해한 행위에 대해서 법원은 엄중한 책임을 묻고 있습니다. 

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송의 금액은 기존 임대차 계약과 새로운 임대차 계약의 차액이 크면 클수록 높게 책정이 됩니다. 

4. 전세계약갱신청구권과 관련된 문제 발생했다면?

주택임대차보호법상 전세계약갱신청구권은 생겨난지 얼마 되지 않았기 때문에, 관련 소송을 실제로 수행해 승소한 경험을 보유한 변호사 사무실은 많지 않은 편입니다. 

의뢰인 입장에서는 실제 승소 사례를 보유한 변호사 사무실에 사건을 맡기는 것이 그렇지 않은 변호사 사무실에 사건을 맡기는 것보다 나을 것입니다. 

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 전세계약갱신청구권과 관련된 다수의 법적 분쟁에서 세입자를 대리해 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 

주택임대차보호법과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 압도적인 승소 노하우를 보유한 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다. 

1. 공인중개사가 개입된 전세사기, 피해는 왜 반복되는가?

최근 전국적으로 전세사기 사건이 연일 발생하며 세입자들의 피해가 심각한 수준에 이르고 있습니다. 언론 보도에서 종종 등장하는 '보증금 미반환' 피해 사례의 이면을 들여다보면, 그 중심에 부동산 공인중개사의 책임 있는 중개행위가 부실했거나, 때로는 적극적으로 범죄에 가담한 정황이 드러나고 있습니다. 실제로 적지 않은 사건에서 중개인이 위험한 매물을 정상적인 계약으로 가장하여 세입자를 속이거나 안심시키는 역할을 해온 것으로 밝혀졌습니다.

공인중개사는 부동산 거래의 전문가로서 법에 따라 매물의 상태나 권리관계에 대해 정확하게 설명하고 고지할 의무가 있습니다. 하지만 전세사기 사건에서 이들이 오히려 사기의 연결고리 역할을 하며, 불완전하거나 거짓된 정보를 제공하여 계약을 체결하도록 유도하는 경우가 빈번히 발생하고 있습니다. 계약 당시에는 세입자 입장에서 중개사를 신뢰할 수밖에 없고, 그러다 보니 사기 피해를 입고 나서야 비로소 중개인의 책임을 되묻게 되는 것입니다.

이와 같은 상황이 반복되면서 공인중개사를 상대로 한 손해배상청구의 필요성이 커지고 있습니다. 특히 집주인으로부터의 보증금 회수가 어렵거나, 경매, 보증보험 등의 경로에서도 금액을 돌려받지 못하는 경우, 마지막 선택지로서 공인중개사를 향한 민사소송이 고려되는 경우가 많아졌습니다.

2. 공인중개사 상대 손해배상소송, 왜 어렵고 복잡한가?

피해자 입장에서는 공인중개사에 대한 법적 책임을 묻고자 하는 의지가 크지만, 현실은 생각보다 복잡합니다. 손해배상청구는 민사소송 중에서도 입증부담이 큰 분야로, 원고인 세입자가 공인중개사의 과실이나 고의적인 사기 가담을 증명해야 승소할 수 있습니다. 단순히 “믿고 계약했는데 결과적으로 피해를 입었다”는 주장만으로는 충분치 않습니다.

이러한 입증은 대부분 계약 체결 당시의 정황이나, 중개사의 고지 의무 위반을 구체적으로 증명할 수 있는 자료가 필요합니다. 문제는 대부분의 세입자가 계약 당시 녹취나 문서 등의 증거를 보유하고 있지 않다는 점입니다. 이로 인해 단순한 감정에 휩쓸려 소송을 제기했다가 패소로 이어지는 경우도 적지 않으며, 오히려 패소에 따른 소송비용 부담이라는 2차 피해로 이어질 수 있습니다.

그러나 반드시 포기할 필요는 없습니다. 형사절차를 통해 중개인의 범죄 연루 여부가 밝혀지는 경우, 이는 민사소송에 결정적인 증거로 작용할 수 있습니다. 실제로 경찰과 검찰이 최근 전세사기 사건에 대해 범죄단체 조직 혐의까지 적용하며 광범위한 수사를 벌이고 있는 상황에서, 형사 고소는 중개인의 과실을 입증하는 효과적인 수단이 될 수 있습니다. 형사사건을 통해 밝혀진 사실이 민사소송에서 판결의 핵심 근거로 활용될 수 있기 때문입니다.

3. 손해배상청구소송 전략과 실무적 유의사항

최근 대법원에서는 신탁등기 사실을 제대로 설명하지 않은 공인중개사의 책임을 인정한 판결을 내놓기도 했습니다. 이는 중개인의 고지의무 위반을 법원이 적극적으로 인정한 대표적인 사례로, 세입자들이 민사소송을 통해 피해회복을 시도할 수 있는 가능성을 보여줍니다. 특히 공인중개사뿐 아니라 중개보조원, 중개사무소 운영자, 심지어 공인중개사협회까지 공동 피고로 삼아 소송을 제기하는 전략이 많이 활용되고 있습니다. 협회는 자력이 충분한 기관이기 때문에, 승소 시 현실적인 배상이 이루어질 가능성이 높습니다.

하지만 모든 피해액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 법원은 보통 세입자의 부주의나 리스크에 대한 인식 정도를 함께 고려하여 책임을 제한하고 있으며, 보통 전체 피해액의 40~50% 정도를 배상하도록 판결하는 경우가 많습니다. 또한 이러한 민사소송에는 ‘소멸시효’라는 제약이 따르며, 손해를 안 날로부터 3년 내에 소를 제기하지 않으면 청구권이 사라집니다. 따라서 사건 발생 후 시간을 지체하지 않고, 관련 서류와 증거 확보, 형사고소 병행 여부 등을 신속하게 점검해야 합니다.

전세사기 피해자라면 전문가의 조력을 받는 것이 중요합니다. 공인중개사에 대한 손해배상청구는 복잡한 법리와 입증이 필요한 절차이므로, 단순히 인터넷에 떠도는 정보에 의존하기보다 전세사기 전문 변호사의 상담을 통해 대응 전략을 세우는 것이 안전합니다.

결론적으로, 전세사기 사건에서 공인중개사의 책임을 묻는 소송은 가능하지만, 쉽고 간단한 절차는 아닙니다. 입증의 어려움, 소송비용, 시간적 소모 등을 고려해야 하며, 형사절차와 민사소송을 병행하여 전략적으로 접근할 필요가 있습니다. 세입자가 입은 피해는 정당하게 보상받아야 하며, 이를 위해서는 전문적이고 체계적인 대응이 필요합니다.

제이씨엘파트너스는 다수의 전세사기 피해 사건을 성공적으로 수행하며 실질적인 피해 회복을 이끌어낸 경험과 전문성을 보유하고 있습니다. 공인중개사를 상대로 한 손해배상소송에 대한 구체적인 상담이 필요하다면, 언제든 도움을 요청해보시기 바랍니다.

1. 전세사기의 진화와 피해자의 혼란

최근 몇 년 사이, 전세사기 피해 사례가 전국적으로 확산되면서 수많은 세입자들이 큰 고통을 겪고 있습니다. 이른바 ‘전세 대란’은 단순히 임대차 시장의 문제가 아니라 사회 구조적, 법제도적 허점이 드러난 복합적 사안입니다. 언론에서는 전세사기 사례를 연일 다루고 있지만, 정작 사기의 배경과 구조, 해결 방안에 대한 깊이 있는 설명은 부족한 실정입니다. 피해자들은 정확한 정보에 접근하지 못해 불안감은 커지고, 대책 마련은 늦어지고 있습니다.

전세사기의 수법은 시간이 지날수록 치밀하고 정교해지고 있습니다. 확정일자, 전입신고, 보증보험 가입이라는 기본적인 절차를 모두 지켰음에도 보증금을 돌려받지 못하는 일이 빈번히 벌어지는 현실이 이를 방증합니다. 전세사기는 단순히 한두 가지 제도의 미비로 해결할 수 있는 문제가 아닙니다. 오랜 시간 동안 누적된 부동산 투자 구조의 왜곡, 법률 제도의 미비, 금융 시스템의 허점이 얽힌 복합적인 결과입니다.

특히, 전세사기 피해자 보호를 위해 만들어졌다는 ‘전세사기 특별법’도 실효성에 의문이 제기되고 있습니다. 오히려 법 적용의 복잡성과 절차상의 모호함으로 인해 피해자들이 더 큰 혼란을 겪고 있는 사례도 있습니다. 좋은 취지로 제정된 법이 오히려 현실에서는 또 다른 장애물이 되는 아이러니한 상황에 봉착한 것입니다.

2. 보증보험의 허점과 세입자의 좌절

전세사기 피해를 방지하기 위해 마련된 대표적인 장치가 ‘보증보험’입니다. 보증보험에 가입한 세입자가 보증금을 받지 못할 경우, 보증보험회사가 대신 이를 지급하고, 나중에 집주인에게 구상권을 행사하는 구조입니다. 그러나 이 제도 역시 한계가 뚜렷합니다. 특히 최근 들어 보증보험금 지급 거절 사례가 증가하면서 세입자들은 이중의 피해를 겪고 있습니다.

보증보험은 애초에 저금리와 부동산 경기 부양이라는 배경에서 도입된 제도입니다. 보증보험의 존재로 인해 갭투자가 활성화되었고, 자기 자본 없이 수십 채의 주택을 보유한 이들이 등장했습니다. 그러나 고금리 시대가 도래하면서 이자 부담과 세금 체납이 누적되고, 결국 수많은 주택이 경매나 압류로 이어지면서 세입자들은 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

게다가 보증보험회사의 재정 또한 위기에 처해 있습니다. 회수하지 못한 구상금이 수조 원대에 달한다는 보도가 있을 정도로, 시스템은 한계에 다다른 상황입니다. 재정 악화를 우려한 보증보험회사는 지급 자체를 거절하거나, 청구 요건을 까다롭게 적용하는 방식으로 대응하고 있습니다. 보험금 청구 과정에서 근거 없는 지연과 불성실한 응대, 임의적 판단 등이 이어지면서 피해자는 또다시 좌절하게 됩니다.

심지어 보증보험 약관은 세입자에게 불리하게 설계되어 있는 경우가 많습니다. 보증보험만 믿고 있던 세입자가 보험금 지급 거절 통보를 받게 되면, 이미 수개월을 기다린 시간이 허사가 되어버리고 맙니다. 결국 피해자는 집주인이나 보험사를 상대로 소송이라는 또 다른 험로에 들어서야 합니다.

3. 법률 전문가의 역할과 실질적 대응 방안

전세사기 문제는 그 구조가 너무도 복잡해 단순한 대응으로 해결할 수 없습니다. 보증보험이 해결책이 되지 못하는 현실 속에서, 피해자들이 실질적인 회복을 이루기 위해서는 전문적인 법률 조력이 필수적입니다. 특히, 전세사기 사건을 반복적으로 다뤄본 경험이 있는 전문 변호사의 도움을 받는 것이 문제 해결의 핵심입니다.

전세사기 피해 회복은 민사소송뿐만 아니라 형사 고소, 채권추심, 부동산 압류 및 경매 대응 등 다양한 법적 수단이 종합적으로 고려되어야 합니다. 이 과정에서 절차적으로 실수하거나 대응이 늦어지면 회복 가능성은 현저히 낮아집니다. 따라서 초기 단계에서부터 전세사기 전문 변호사와의 상담을 통해 정확한 상황 진단과 전략 수립이 중요합니다.

제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 부동산, 형사, 채권추심 분야에 특화된 변호사들이 협업해 전세사기 피해자들을 지원하고 있습니다. 다수의 실전 경험과 축적된 판례 분석을 바탕으로, 피해자 개개인의 상황에 맞는 맞춤형 해결책을 제시합니다. 단순한 이론이나 매뉴얼이 아닌, 실질적인 결과로 이어지는 조력자를 만나는 것이 무엇보다 중요합니다.

전세사기 피해는 개인의 문제를 넘어 사회적 재앙으로까지 확산되고 있습니다. 전세사기변호사닷컴은 앞으로도 피해자의 회복과 권리 보장을 위해 선도적으로 나설 것입니다. 피해를 입은 세입자라면 혼자 고민하지 마시고, 꼭 전문가의 도움을 통해 해결의 실마리를 찾으시길 바랍니다.

안녕하세요. 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다. 

임대차법 전문 변호사로 구성되어 있는 저희 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 보증금 회수에 성공한 승소 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 필요한 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다. 

오늘은 임대관리업체의 이중계약 전세사기 사건에 휘말렸을 경우 보증금을 반환 받는 방법에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다. 

1. 임대관리업체 이중계약 전세사기 대응방법

최근 이른바 '주택임대차관리업체'로 불리는 업체들이 임차 건물을 관리해주는 등 임대차 계약과 관련된 서비스 전반을 대리해주면서 임대관리업체의 이중계약 전세사기 사건이 빈번하게 발생하고 있습니다. 

주택임대관리업체는 집주인으로부터 임대차 계약 체결 전반에 관한 사항을 위임받는데, 이들이 대리권을 남용하여 이중계약을 체결하는 등의 행위를 하여 세입자에게 극심한 피해를 끼치고 있습니다. 

임대관리업체의 이중계약 전세사기 수법은 수년전부터 문제가 되었는데, 몇년간 잠잠하다가 최근 수면 위로 다시 떠오르고 있는 상황입니다. 

최근 인천의 한 주택임대관리업체가 수백명의 보증금을 챙겨 잠적한 사건이 발생하였는데요. 주택임대관리업체의 이중계약 전세사기 수법은 일반적으로 다음과 같습니다. 

임대관리업체는 임대인들에게 연회비를 받고 공실을 생기지 않게 하고, 임대 관리를 하는데 편의를 제공하겠다고 이야기하며 회원을 모집합니다. 

건물주가 된 후 건물을 관리하는 것은 여간 귀찮은 일이 아니기 때문에 임대인들은 임대인들의 이러한 제안에 혹하게 됩니다. 특히나 여러채의 건물을 가지고 있는 임대인들이 임대관리업체의 주된 고객이 됩니다. 

임대관리계약을 체결하며 업체는 임대인으로부터 임대차 계약과 관련된 일체의 포괄적 권한을 위임받습니다. 임대관리업체는 집주인의 대리인 자격으로 임대차 계약을 체결하고, 이외에 임대차 계약에 관한 전반적인 일처리를 담당하는데요. 

2. 임대관리업체 이중계약 전세사기 수법 

임대관리업체는 임대차 계약을 직접 관리하고 담당하며 임차인으로부터 보증금과 월세도 지급받습니다. 초반에는 월세를 잘 지급하다가 어느정도가 되면 거액의 보증금을 들고 잠적을 하는 수법을 사용하는데요. 

이 과정에서 대리권을 남용해 임대인과 임차인 각각에게 서로 다른 내용의 이중계약을 체결합니다. 대리권을 남용해 임차인과는 전세계약을 체결해 거액의 보증금을 지급받은 후, 임대인에게는 이를 월세계약이라고 속이는 것입니다. 

예컨대 임차인과 금 8천만원 보증금의 전세계약을 체결한 뒤 보증금을 수령받고, 임대인에게는 보증금 500만원/월세40만원의 계약이라고 속이는 것입니다. 처음 몇달 동안은 임대인에게 월세를 잘 지급하다가 어느 시점이 되면 보증금을 들고 잠적을 하는 수법을 사용합니다. 

임대관리업체 이중계약 전세사기 사건의 특징은 임차인이 임대인을 상대로 보증금을 달라는 내용의 소송을 제기하면, 임대인들이 자신들도 피해자라는 주장을 펼치는 경우가 대부분이라는 것입니다.

임대인은 임대관리업체가 처음부터 자신들에게 사기를 칠 목적으로 접근을 했다면서 자신들도 피해자이니 보증금을 돌려줄 책임이 없다고 주장을 하는 경향이 있습니다. 

임대관리업체의 이중계약 전세사기는 서울, 인천, 천안, 수원, 용인, 부산 등 전국 각지에서 발생하고 있습니다. 임대관리업체의 이중계약 전세사기 사건에 휘말리게 되면 세입자들은 보증금을 떼일 위기에 처하게 됩니다. 

임대관리업체 이중계약 전세사기 사건에서 세입자들이 보증금을 반환받을 가능성은 임대차계약서, 임대관리계약서, 위임장 등에 기재된 내용에 따라서 크게 달라지게 됩니다. 

해당 사건에서는 '대리권 유무'가 핵심 쟁점으로 떠오르게 되는데, 임대관리업체에게 포괄적인 대리권이 긍정되면 세입자가 집주인을 상대로 승소를 할 수 있게 됩니다. 본격적인 소송을 진행하기 전 계약서와 위임장 등 관련 서류의 내용을 꼼꼼하게 살펴보아야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 

3. 복잡하고 어려운 전세사기 사건, 전문 변호사의 도움을 받으세요.

임대관리업체의 이중계약 전세사기 사건은 수년전부터 전국에 걸쳐 유행했는데, 몇년 간 잠잠해지다가 최근에 다시 동일한 수법의 사기로 피해를 입는 세입자들이 늘어나고 있습니다. 

이중계약 전세사기는 임대관리업체, 공인중개사, 임대인, 임차인 등 관련 당사자가 많아 사건의 양상이 복잡하게 진행되는 경향이 있습니다. 세입자의 입장에서는 반드시 승소해 보증금을 반환받아야 하는 절박한 사정이 있는만큼 전세사기 사건에 능통한 전문 변호사의 조력을 받으시는 것이 바람직합니다. 

제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 전세사기 사건과 관련해 독보적인 승소 노하우를 보유하고 있습니다. 이중계약 전세사기 등 전세사기 사건에 휘말려 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다. 

1. 복잡하고 까다로운 상가권리금소송

상가임대차와 관련된 법적 분쟁 중 가장 많이 발생하는 법적 분쟁이 바로 '상가 권리금'과 관련된 분쟁입니다. 

상가 권리금은 영업을 하는 세입자의 중요자산으로, 세입자 입장에서는 임대차 계약 종료 시점에 반드시 회수되어야 하는 절박한 사정이 있습니다. 

대부분 영업을 시작할 때 상당한 정도의 권리금을 투자해 시작을 하기 때문에, 종료시점에 이를 회수하지 못하면 회복하지 못할 정도의 손해를 본 것이 됩니다. 

원래 상가임대차보호법에는 권리금을 보호하는 내용의 규정이 없었는데, 비교적 최근에 권리금 회수 기회 보장에 관한 명문의 규정이 생기게 되었습니다. 

이로 인해 상가 임차인 입장에서는 예전보다 더 두터운 법의 보호를 받게 되었는데, 그렇다고 하더라도 여전히 상가 권리금을 회수하는 길은 멀고도 험합니다. 

무엇보다 상가임대차보호법이 규정하고 있는 권리금의 내용을 임대인과 임차인 모두 제대로 이해하지 못하는 경우가 많은데, 이 때문에 법적 분쟁이 격화되는 측면이 있습니다. 

임대인은 임대인대로, 임차인은 임차인대로 자신에게 유리한 방식으로 법을 해석하는 경우가 많아 문제 해결이 어려워지게 되는 경우가 많습니다. 

상가임대차보호법이 권리금 회수 기회를 보장해주고 있기는 하지만, 성공적인 권리금 회수를 위해서는 임차인의 입장에서 여러가지 어려움을 극복해야 합니다. 

2. 상가권리금 회수의 어려움

상가임대차보호법을 잘 알지 못한 상태에서 자신의 주장만 고집하는 임대인을 상대로 권리금을 회수하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 

법률의 내용을 제대로 알지 못하면서 권리금 보장을 요구하면 '내가 그것을 왜 보장해줘야 하느냐'는 반응을 보이는 임대인들이 많습니다.

이러한 임대인 상대로는 적절한 설득과 압박이 들어가야 상가 권리금 회수에 성공할 수 있습니다. 법이 정하고 있는 권리금 회수의 요건을 정확하게 이해하는 것도 중요합니다. 

상가 권리금을 성공적으로 회수하기 위해서는 무엇보다 소송 전 주선행위가 중요합니다. 상가임대차보호법은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료시점까지 신규 임차인을 임대인에게 주선해야 한다고 규정하고 있습니다.

신규 임차인과 체결하는 권리양도양수계약은 임대인과 신규임차인이 새로운 임대차 계약을 체결해야 완성이 됩니다. 

만약 임대인이 부당한 이유를 들어 신규 임차인과 임대차 계약을 체결한다면, 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 손해배상책임을 부담하게 됩니다. 

상가 권리금 소송에서 승소하기 위해서는 상가임대차보호법이 정하고 있는 규정에 따라 임대인이 손해배상책임을 부담한다는 사실을 입증해야 합니다. 

상가임대차보호법상 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상책임은 원고인 세입자가 모든 입증책임을 부담하는 소송입니다. 

상가 권리금 소송에서 승소할 수 있는지 여부는 주선행위 단계에서 관련 증거를 확보했는지에 따라 정해지게 됩니다. 주선행위가 중요한 이유가 여기에 있습니다. 

권리금을 회수함에 있어 소송 전 주선행위가 중요한 이유는 주선행위에 성공하기만 하면 소송에 들어가는 시간과 비용을 절약할 수 있기 때문입니다.

입증만 잘 이루어지면 상가 권리금 소송에서 승소할 수 있지만, 소송을 진행하는데는 상당한 시간, 노력, 비용이 들어가게 됩니다. 판결이 나오기 전까지 아무도 결과를 장담할 수 없는데, 이로 인해 받는 스트레스도 상당합니다.

권리금 주선행위를 하는 단계에서 임대인을 잘 설득한다면 소송에 들어가는 시간, 노력, 비용을 절약할 수 있습니다. 주선행위가 무엇보다 중요한 이유는 사실 이것 때문입니다.

권리금 주선행위에 성공하기 위해서는 임대인을 설득하는 것이 중요합니다. 임대인이 관련 내용을 오해하고 있는 경우 이에 대해 적절한 설명을 해주어야 하고, 임대인이 완고하게 고집을 부리는 경우 적절한 압박이 들어가야 합니다. 

3. 상가 권리금 회수, 승소 사례 보유한 임대차법전문변호사의 도움 받으세요!

실제로 저희 사무실에서 진행한 사례 중 권리금을 보장해줄 수 없다는 임대인을 상대로 주선행위 작업을 의뢰해 성공적인 결과를 얻어가신 의뢰인 분들이 많습니다.

권리금은 상가임대차보호법이 보장하는 권리이기 때문에, 법에 위반되는 방식으로 권리금 회수 기회를 방해하면 임대인은 손해배상책임을 물을 수밖에 없습니다. 

문제는 세입자가 아무리 이 것을 이야기해도 임대인이 뜻을 굽히지 않는 경우가 많다는 것입니다. 이러한 경우 상가임대차변호사의 도움을 받는 것이 좋은 방법이 될 수 있습니다. 

제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 권리금 회수에 어려움을 겪고 계신 세입자 분들을 대리해 주선행위를 통해 성공적으로 권리금을 회수한 다수의 성공 사례를 보유하고 있습니다. 

상가 권리금 회수 절차에 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 압도적인 성공 노하우를 보유한 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다. 

1. 임대인의 파산 또는 회생신청, 세입자에게 닥친 위기

최근 전세사기 피해가 사회적 문제로 떠오르면서, 세입자들이 예기치 않게 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있습니다. 특히 임대인이 파산이나 회생을 신청하는 경우, 세입자 입장에서는 더욱 상황이 복잡해질 수밖에 없습니다. 법적 지식이 부족한 상태에서 갑작스럽게 이러한 절차에 마주하게 되면, 당황한 나머지 자신에게 불리한 합의를 선택하거나 권리를 제대로 행사하지 못하는 사례도 빈번히 발생합니다.

일부 악의적인 임대인들은 이를 이용해 본인의 책임을 피하려는 수단으로 회생 또는 파산을 악용합니다. 그리고 이를 빌미로 세입자에게 “어차피 돌려받을 수 없다”, “합의하지 않으면 더 큰 손해를 본다”는 식으로 불안감을 조성하기도 합니다. 특히 사회초년생이나 주거 취약계층과 같이 상대적으로 법적 대응이 어려운 세입자들이 이러한 심리적 압박에 쉽게 흔들리는 경우가 많습니다.

하지만 임대인의 회생 또는 파산 신청이 곧 세입자의 손해로 직결되는 것은 아닙니다. 오히려 이때야말로 법이 세입자에게 부여한 권리를 적극적으로 행사해야 할 시점입니다. 관련 법령은 이러한 사태에 대비해 세입자를 보호하기 위한 장치를 마련해두고 있기 때문입니다.

2. 전입신고와 확정일자의 중요성, 그리고 ‘별제권’이라는 보호장치

세입자가 임대차 계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 갖추면, ‘대항력’과 ‘우선변제권’이라는 강력한 권리를 확보하게 됩니다. 이는 《주택임대차보호법》에 따라 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있도록 보장해주는 핵심 장치입니다. 이러한 권리는 집주인이 파산하거나 회생을 신청한 상황에서도 유효하며, 심지어는 다른 일반 채권자들보다도 우선하여 보증금을 회수할 수 있는 법적 근거가 됩니다.

특히 《채무자회생법》은 전세보증금과 같은 임대차보증금 반환채권에 대하여 ‘별제권’에 준하는 효력을 인정하고 있습니다. 별제권이란 파산재단에 속한 특정 자산에서 일반 채권자들보다 먼저 변제를 받을 수 있는 권리를 말하며, 이는 파산절차를 거치지 않고도 독자적으로 행사할 수 있다는 점에서 매우 유리한 권리입니다. 즉, 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자는 임대인의 파산이나 회생 여부와 관계없이 법적으로 보증금 반환을 강하게 요구할 수 있는 지위를 확보하게 되는 것입니다.

이러한 권리가 있음에도 불구하고 많은 세입자들이 임대인의 협박이나 왜곡된 정보에 휘둘려 스스로 권리를 포기하는 일이 발생하고 있습니다. 따라서 보증금 보호를 위한 법적 요건—즉 전입신고와 확정일자—를 반드시 갖춰두는 것이 가장 기본적인 자기 보호 수단이며, 사태 발생 시에는 이를 근거로 적극적인 대응에 나서야 합니다.

3. 적극적인 법적 대응과 전문 변호사의 조력 필요성

수천만 원, 혹은 억 단위의 보증금이 걸린 문제인 만큼, 세입자 입장에서는 단순한 협의나 설득으로 해결을 기대하기보다는 법률적 수단을 통한 강력한 대응이 필요한 상황이 많습니다. 특히 임대인의 회생·파산 신청이 이루어진 경우, 단순한 임대차 종료와는 다른 복잡한 절차와 법적 쟁점이 얽히기 때문에, 일반인이 단독으로 대응하기에는 상당한 한계가 있습니다.

임대인이 법적으로 자신의 채무를 줄이기 위해 회생이나 파산 절차를 악용하고 있다면, 세입자 역시 그에 상응하는 법적 보호 장치를 적극적으로 활용해야 합니다. 이 과정에서 중요한 것은 초기 대응입니다. 대응이 늦어질수록 집주인에게 유리한 절차가 빠르게 진행될 수 있기 때문에, 초기에 정확한 상황 진단과 전략 수립이 무엇보다도 중요합니다.

이러한 상황에서는 전세사기, 임대차보호 관련 실무에 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받는 것이 바람직합니다. 경험 많은 법률 전문가와 함께 문제를 정리하고, 법이 보장하는 절차를 통해 권리를 지켜내는 것이 피해 최소화의 핵심입니다.

전세보증금을 둘러싼 분쟁에서 법률적 우위를 확보하는 것은 결코 운에 맡길 일이 아닙니다. 제도와 규정을 이해하고, 필요한 법적 절차를 차분하게 밟아나간다면, 복잡하고 불리한 상황에서도 자신의 권리를 충분히 회복할 수 있습니다.

1. 경기 악화로 명도소송에 관한 문의가 늘어나고 있습니다. 

경기 악화가 장기화되면서 최근 명도소송에 관한 문의를 주시는 분들이 부쩍 늘어나고 있습니다. 자영업자들의 상황이 좋지 않다보니 월세를 제대로 내지 못하는 경우가 늘어나게 되고, 이로인해 임대인은 명도소송 진행을 검토하고 계신 것입니다. 

주택임대차보호법은 임차인이 2기분 이상의 차임연체(월세 미납)가 있는 경우 임대인이 임차인과의 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다. 

상가임대차보호법의 경우 3기분 이상의 차임을 임차인이 연체한 경우 임대인은 적법하게 임대차 계약을 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다. 

명도소송은 '신속성'이 생명입니다. 월세를 내지 않는 임차인이 나가지 않고 버티는 시간이 길어지다보면 결국 임대인만 손해를 보게 됩니다. 

특히나 월세 미납이 극심해 이미 보증금이 소진된 경우에는 시간이 지날수록 그 손해가 더 커질 수밖에 없습니다. 임대인의 입장에서는 빠르게 명도소송을 진행해 건물에 대한 점유를 회복해야 손해를 줄일 수 있습니다.  

건물명도소송에서 승소하기 위해서는 '임대차 계약이 종료되었다는 사실'이 입증되어야만 합니다. 이를 위해서는 임대차 계약 종료를 입증할 수 있는 자료를 잘 남겨두어야 합니다. 

세입자의 채무불이행으로 인한 대표적인 임대차 계약 사유는 위에서 말씀드린 '차임연체(월세미납)'가 있습니다. 이외에도 임대차 계약 기간 만료가 대표적인 계약 종료 사유입니다. 

주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 세입자의 권리를 보호하는 규정을 많이 두고 있습니다. 이것이 명도소소을 진행하는데 장애물이 될 때가 많습니다. 

2. 주택임대차보호법은 세입자를 보호하는 규정을 많이 두고 있습니다. 

명도소송에서 승소하기 위해서는 임대차 계약 종료 사실에 대한 입증이 중요하고, 임대차보호법상 임차인이 어느정도까지 권리를 행사할 수 있는 경우인지에 대한 검토가 필요합니다.

예컨대 주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 '묵시적갱신'과 '계약갱신청구권'이라는 제도를 두고 있습니다. 

두 제도 모두 계약기간을 보장함에 있어서 임대인보다 임차인에게 훨씬 유리한 내용을 담고 있는데 이러한 제도들로 인해서 명도소송에서 임대인이 충분히 패소하게 될 수도 있습니다. 

묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 계약종료가 될 때까지 서로간에 별다른 말을 하지 않은 경우 임대차 계약이 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는 것을 의미합니다. 거래계에서는 자동갱신이라고 부르기도 합니다. 

계약갱신청구권은 임대인의 의사와 상관없이 임차인의 일방적인 의사표시만으로도 임대차 계약을 갱신할 수 있는 제도입니다. 

묵시적갱신과 계약갱신청구권 모두 매우 강력한 권리인데 임대차 계약이 갱신된 상태에서 명도소송을 제기하면 임대인은 당연히 패소할 수밖에 없습니다. 명도소송 제기 전 임대차보호법과 관련된 법리 검토가 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다.  

최근 저희 사무실에 상가명도소송에 관한 문의를 주시는 분들이 부쩍 늘어나고 있습니다. 경기 침체 장기화로 인해 월세를 제 때에 내지 못하는 세입자들이 많기 때문인 것으로 보이는데요. 

오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인의 경우 세입자로부터 월세를 1년이 넘는 기간동안 받지 못해 극심한 고통에 시달리고 있는 상황이었습니다. 

규모도 꽤 큰 사업장이라 받지 못한 월세의 액수가 억단위를 넘어섰는데요. 보증금을 넉넉하게 받아놓았지만 월세 미납을 장기간 방치하여 보증금이 거의 소진되기에 이르렀습니다.

3. 상가명도소송 승소 사례

이에 임대인은 임차인을 상대로 상가명도소송을 제기하였는데요. 상가명도소송을 진행하다보면 임차인들이 시간을 끄는 경우가 많습니다. 임차인의 시간끌기 전략에도 적절하게 대응을해야 성공적인 결과를 이끌어낼 수 있습니다. 

해당 소송에서도 1년이 넘는 기간 동안 월세를 미납했던 임차인은 소송 절차에서도 시간끌기 전략으로 일관하였는데요. 임차인의 시간끌기 전략을 효과적으로 대응하여 최대한 빠른 시간 내에 명도소송 승소 판결문을 확보할 수 있었습니다.

명도소송은 신속성이 생명입니다. 임차인의 채무불이행이 참을 수 없는 정도에 이르렀고, 건물을 인도하는데 합의가 불가능하다면 신속하게 명도소송 절차를 진행해야 합니다. 

명도소송은 소제기부터 판결선고시까지 정상적으로 진행된다면 상당한 시간이 소요되는 편입니다. 또한 위에서 말씀드린 것처럼 의도적으로 시간을 끄는 세입자들도 있기 때문에 시간을 단축할 수 있는 방법을 많이 고민해보아야 합니다. 

월세를 미납하는 임차인을 상대로 명도소송을 제기해 판결을 받고 강제집행을 진행해 건물을 인도받는 절차는 생각보다 쉽지 않습니다. 

많은 시간과 비용, 에너지가 소비되는만큼 소제기 전 충분한 법리검토를 마친 이후에 절차를 진행해야 신속성과 효율성 모두를 챙길 수 있습니다. 

1. 전세사기, 유형과 수법에 맞는 해결책이 중요합니다. 

전세사기의 수법과 유형은 매우 다양한데요. 피해자들은 전세사기의 수법과 유형에 맞는 해결책을 모색할 필요가 있습니다. 

전세사기 피해자들이 진행할 수 있는 법적조치는 매우 다양합니다. 하지만 그 모든 법적조치가 다 효과가 있는 것은 아닙니다. 

그리고 열악한 사정에 있는 전세사기 피해자들의 사정상 그 모든 법적조치를 진행하기에는 시간과 비용에 분명한 한계가 있는 것이 사실입니다. 

최근에는 LH 전세대출 전세사기라는 유형이 유행하고 있는데, LH 전세사기 사건에 휘말린 피해자들이 전세보증금을 돌려받기 위해 어떠한 법적조치를 취해야 하는지에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다. 

LH가 끼어있는 전세사기 사건은 다른 전세사기 보다 복잡한 양상을 띄게 됩니다. 일반적인 전세사기 사건과 달리 공공기관인 LH가 당사자로 되어 있기 때문입니다. 

사실 다른 일반적인 전세사기 사건보다 LH 전세임대로 들어온 사건의 피해자의 경우에는 상황이 더 낫다고 볼 수도 있습니다. 

2. LH 전세사기 대응방법은?

LH가 공공임대 조건으로 임대인으로부터 주택을 빌린 이후에 세입자에게 대출을 내어주고 전대를 주는 식으로 구성이 되어 있기 때문입니다. 

하지만 이 경우에도 LH와 임대인이 서로간에 책임을 미루는 경우가 발생하게 되는데, 이러한 경우 애꿎은 세입자들이 피해를 보게 됩니다. 

LH 임대주택 전세사기 사건의 경우 세입자들은 집주인과 계약을 맺는 것이 아니라 LH와 계약을 맺는 것이 보통입니다. 

인터넷에 찾아보면 LH 임대주택은 전세사기가 없는 것이 아니냐는 글이 있는데, 결코 그렇지는 않습니다. 

전세사기는 주택을 가리지 않는데, LH 임대주택의 경우 해결방법이 달라질 뿐입니다. LH 임대주택도 충분히 전세사기가 발생할 수 있습니다. 

실제로 저희 사무실에 도움을 요청한 의뢰인 중 LH 임대주택이 경매로 넘어가 집주인에게 연락을 했는데 집주인이 나는 모르니 알아서 하라는 식의 태도를 취한 사건이 있었습니다. 

LH 측에 문의를 하더라도 명쾌한 답변이 없이 일단 경매절차를 기다려보라는 식의 답변을 하여 문제가 명쾌하게 해결되지는 않았습니다. 

LH 전세자금대출을 받아 전세집에 입주한 경우 집주인은 직접적인 계약당사자가 아니기 때문에 집주인을 상대로한 보증금반환청구소송은 해결책이 되지 않을 수 있습니다. 

작성한 계약서를 꼼꼼하게 확인한 뒤 책임 소재를 명확하게 가린 이후에 보증금반환에 필요한 단계별 법적조치를 진행해야 합니다. 

계약 만기 시점에 맞춰서 이사를 가야할 사정이 있는 경우 주택임대차보호법이 정한 기간에 해지통보를 해야 제 때에 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 

주택임대차보호법은 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 계약해지통보를 하지 않으면 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되는 것으로 규정하고 있습니다. 

주택임대차보호법이 정하는 시기에 계약종료 통지를 하고, 보증금반환 책임의 주체를 명확하게 가린 이후에 보증금이 제 때에 반환되지 않으면 필요한 법적 절차에 돌입을 해야합니다. 

전세보증금 미반환 사태나 전세사기 사건은 어떠한 경우에도 발생할 수 있습니다. 집주인이 LH에 공공임대를 내놓는 경우에도 집주인의 자력이 악화되어 보증금 반환이 미뤄지는 사태가 충분히 발생할 수 있는 것입니다. 

전세보증금을 제 때에 돌려받지 못하게 되면 세입자들은 이사 계획에 차질이 생기고 추가 대출이자를 부담하는 등의 막대한 손해를 보게 됩니다. 

3. 전세사기 사건, 적극적인 대응이 필수!

제 때에 보증금을 반환받기 위해서는 계약서 상 권리의무 관계를 명확하게 숙지한 뒤 책임 주체를 찾아 자신이 보유한 권리를 유효적절하게 행사해야 합니다. 

필요한 법적조치를 미루면 미룰수록 손해는 세입자가 보게됩니다. 본격적인 법적조치를 취하기 전 계약서 등 법리검토가 필수적인만큼 초기단계에서부터 전세사기전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 

제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세보증금 미반환, 전세사기 사건에서 세입자들을 대리해 피해회복에 성공한 승소 노하우를 보유하고 있습니다. 

전세보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪고 계신 세입자 분들이 있다면 관련 분야에 압도적인 성공 노하우를 보유한 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다. 

1. 전세사기 사건으로 인한 극심한 피해 

온나라를 떠들썩하게 만들고 있는 전세사기로 인해 세입자들의 근심이 더욱 깊어져가고 있습니다. 전세사기 사건에 휘말리게 되면 세입자들은 전 재산이라고 할 수 있는 보증금을 떼이게 되는데요. 

전세사기는 서울, 경기, 인천 등 수도권 전 지역에 광범위하게 퍼져있습니다. 사실상 온나라가 전세사기로 인해 패닉 상태에 빠졌다고 해도 과연이 아닙니다. 

최근 문제가 되고 있는 전세사기는 부동산 호황기에 투자 명목으로 진행되었던 '갭투기'에 내재된 문제가 근본적인 원인이라고 할 수 있습니다. 

세입자의 보증금을 받아 사실상 주택을 무상으로 구입하는 갭투기가 몇년 전에 성행했는데, 그 때 체결된 임대차 계약이 만기가 도래하고 있어 문제가 발생하게 된 것입니다. 

최근에는 전세집이 경매에 넘어가거나 전세집에 압류가 설정되어 전세사기 사실을 인지하게 되는 경우가 대부분인데요. 집주인이 수십채, 수백채의 주택을 보유하고 있는 경우가 많은데 이러한 경우는 전형적인 깡통전세라고 할 수 있습니다. 

2. 전세사기 사건에서 피해를 회복하는 방법

깡통전세사기 사건에 휘말렸다면 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다. 전세사기 피해자들이 취할 수 있는 법적 조치는 매우 다양한데, 그 중 대표적인 것이 보증금반환청구소송입니다.

전세사기 사건의 경우 결국에는 돈을 돌려받는 것이 궁극적인 목적이기 때문에, 전세보증금반환소송은 가장 기본적인 법적 조치라고 할 수 있습니다. 

전세사기 사건에 대하여 형사고소를 진행할 수도 있지만, 단순 보증금 미반환 사건인 경우도 많아 일단은 전세보증금반환소송을 진행하는 것이 좋습니다. 

보증금반환청구소송은 판결이 나오는데 어느정도 시간이 걸리는 편이기 때문에, 빠르게 진행하시는 것이 바람직합니다. 전세집이 경매나 압류에 넘어간 경우에는 만기가 도래해도 어차피 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 것이 뻔하기 때문에, 최근에는 만기 전에 보증금반환청구소송을 진행하는 경우도 많습니다. 

보증금을 돌려주지 않는 집주인에 대해서는 신속하게 보증금반환청구소송을 제기해 집주인을 압박해야 합니다. 집주인이 보증금반환을 미루는 것은 오늘주나 내일주나 차이가 없기 때문입니다.

보증금반환청구소송의 핵심은 시간을 내편으로 만드는 것입니다. 보증금반환청구소송을 진행하지 않으면 시간은 집주인 편입니다. 언제줘도 큰 차이가 없기 때문입니다. 

보증금반환청구소송을 제기해 소송비용을 집주인에게 부담시키고, 이사가 가능한 상황이라면 임차권등기명령이후 신속하게 이사를 마친후 연 12%상당의 지연이자를 청구하는 방향으로 절차를 진행하는 것이 바람직합니다. 

보증금을 주지 않은 임대인에게 보증금을 돌려받는 가장 좋은 방법은 집주인이 보증금반환을 미룰수록 불이익을 부담하게 된다는 사실을 인지시키는 것입니다.

3. 전세보증금반환소송 승소 사례

많은 세입자들인 이러한 방법을 취하지 않고 돈을 주지 않는 집주인에게 제발 보증금을 돌려달라며 사정사정을 하는 경우가 많은데요. 이 경우 보증금을 돌려주지 않는 잘못을 한 것은 집주인인데 아무 잘못이 없는 세입자가 집주인에게 간절하게 부탁을 하게되는 이상한 현상이 발생합니다. 

집주인과 협의가 불가능하고, 만기가 되어서도 집주인이 돈을 주지 않을 것이 확실하다면 즉시 보증금반환청구소송을 진행하는 것이 좋습니다. 

보증금을 돌려받지 못한 상태가 계속될수록 손해를 보게 되는 것은 세입자입니다. 집주인은 세입자가 손해를 보는만큼 이득을 얻게 됩니다. 이 상황을 소송을 제기해 뒤바꿔야 합니다. 보증금반환청구소송을 제기하면 시간이 내 편이 됩니다. 

최근 유행하고 있는 전세사기 사건의 경우 집주인이 잠적을 하거나 연락이 두절되는 경우가 많습니다. 이 경우 소송을 하면 오히려 빨리 끝날 수 있습니다. 집주인이 연락을 받지 않으면 공시송달이나 무변론판결절차로 진행되기 때문입니다. 

오늘 소개해드릴 사안의 경우 만기가 되어도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 신속하게 보증금반환청구소송을 제기했고, 보증금반환청구소송을 제기한지 3개월 정도가 지난 시점에 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 

1. 다가구주택 전세사기, 문제가 심각한 이유

오늘은 다가구주택에서 전세사기를 당한 경우 대응하는 방법에 대해서 말씀드리려고 하는데요. 다가구주택 전세사기 사건은 다른 전세사기 사건보다 양상이 훨씬 더 복잡해 문제 해결이 어려운 편입니다. 그렇기 때문에 신속하게 법적 조치를 취해야 피해회복에 성공할 수 있습니다. 

전세사기의 수법은 매우 다양합니다. 신탁 전세사기, 갭투기 전세사기, 바지사장 전세사기, 대항력의 효력발생시기를 악용한 전세사기, 집주인 변경 전세사기 등 전세사기꾼들은 다양한 수법을 사용해 세입자들의 보증금을 편취합니다. 

전세사기의 수법은 다양하지만 대부분은 부동산에 설정된 권리제한 사항을 숨기고 세입자를 기망해 전세 계약 체결을 유도하는 것은 공통적입니다. 소개하는 부동산에 심각한 하자가 있음에도 이를 숨기고 세입자를 속여 보증금을 편취하는 것입니다. 

부동산의 '권리상 하자'는 물건 자체의 하자만큼이나 심각한 것입니다. 따라서 권리상 하자를 숨기고 계약을 체결하도록 하는 것은 문제가 있는 물건을 정상적인 것처럼 속여 파는 행위입니다. 

부동산 계약에서 권리상 하자 여부가 중요한 이유는 권리상 심각한 제한사항이 있는 매물에 전세계약을 체결하고 입주하는 경우 최근 유행하는 전세사기 사건처럼 보증금을 떼이게 될 수도 있기 때문입니다. 

다가구 주택은 다세대 주택과 비교해서 한 부동산에 권리관계가  복잡하게 설정될 수밖에 없는 구조로 되어 있습니다. 다세대는 한 건물 내에 개별 호실마다 세대별로 구분해서 등기부가 나와 있는 경우를 의미하고, 다가구는 여러개의 호실이 존재하지만 건물 한채에 하나의 등기부만 있는 경우를 의미합니다. 

2. 다가구주택 전세사기, 적극적인 법적조치가 필요한 이유 

똑같은 건물이라고 하더라도 다세대인지, 다가구인지에 따라서 권리관계가 완전히 달라지게 됩니다. 전세사기 사건의 경우에는 다세대 주택보다 다가구 주택에서 벌어진 경우 더 해결이 어려운 경우가 대부분입니다.

다세대 주택의 경우 다른 선순위 권리자 없이 임차인이 입주한 후 전입신고, 확정일자를 마쳤다면 그 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인의 권리를 보유하게 됩니다. 이 경우 임대인이 보증금을 갚지 않더라도 경매절차에서 보증금의 상당 부분을 회수할 수 있습니다. 부동산 매매가가 하락하여 경매절차에서 손해를 볼 수도 있겠지만 적어도 보증금 전액을 떼이게 될 위험은 상당히 낮습니다. 

반면 다가구 주택에 후순위 임차인으로 들어간 경우에는 상황이 훨씬 좋지 않습니다. 다가구는 여러개의 호실이 존재함에도 건물 한채에 하나의 등기부만 있기 때문에 다세대와 달리 여러 임차인들 간에 이해관계가 경매 절차에서 정면으로 상충하게 됩니다. 선순위 임차인이 낙찰대금을 받아가면 후순위 임차인은 그만큼 받아갈 수 없는 구조로 설정이 되어 있는 것입니다. 

다가구 주택은 경매에 넘어간다고 하더라도 낙찰이 잘 되지 않기 때문에 세입자들은 언제 끝날지도 모르는 경매 절차 때문에 정신적으로 큰 고통을 받게 됩니다. 다세대의 경우 낙찰이 되지 않으면 세입자가 낙찰을 할 수 있는데, 다가구는 워낙 규모가 크다보니 세입자 한 명이 낙찰을 받을 수도 없습니다.

이 때문에 다가구의 경우에는 나 이외에 다른 선순위 임차인이 존재하는지 여부가 매우 중요한 권리제한 사항으로 작용하게 됩니다. 선순위 임차인이 경매 절차에서 돈을 받아가면 나에게 돌아오는 것은 없기 때문입니다. 

다가구주택 전세사기는 이렇게 중요한 권리제한사항을 제대로 알려주지 않고 숨기거나, 아예 허위사실을 고지해 대놓고 속이는 방식으로 진행됩니다. 이 과정에서 공인중개사가 적극 동원되기도 합니다. "건물 사장님이 이 동네에서 제일가는 부자라 보증금을 떼일 일이 전혀 없다.", "선순위 임차인이 얼마되지 않는다."라는 식으로 세입자를 안심시켜 전세 계약을 체결하도록 하는 것입니다. 

다가구주택에서 선순위 임차인의 현황을 제대로 고지하지 않아 무수히 많은 문제가 발생했고, 이에 최근에는 법률을 개정하여 공인중개사 등이 다가구 주택의 선순위 임차인의 현황을 고지하도록 했습니다. 

그런데 최근 문제가 되고 있는 다가구주택 전세사기의 경우에는 법률이 변경되기 전에 체결된 계약들이어서 개정된 법률의 보호를 전혀 받지 못하고 있는 실정입니다. 

여기에 다가구주택은 전세사기 특별법의 사각지대에 있어 다가구주택 전세사기 피해자들은 자체적으로 문제를 해결하기 위하여 부단한 노력을 기울여야만 하는 상황인 것입니다.  

3. 다가구주택 전세사기 피해회복 방법

다가구주택 전세사기 피해회복을 위한 법적조치로는 (1) 임차권등기명령/보증금반환청구소송, (2) 형사고소, (3) 공인중개사에 대한 손해배상청구 등이 있습니다. 후순위 임차인이라면 공인중개사에 대한 손해배상청구가 현실적인 해결방법이 될 수도 있습니다. 최근에는 다가구주택의 선순위 권리관계를 제대로 고지하지 않은 공인중개사에 대해 보증금 전액을 배상하라는 판결이 내려지기도 하였습니다. 

전세사기 피해회복은 매우 복잡하고 어려운 편입니다. 다가구주택 전세사기는 특히 더 그렇습니다. 다가구 주택에 후순위로 들어가 있는 세입자의 상황은 누구보다 좋지 않다고 할 수 있습니다. 문제가 발견되는 즉시 신속하게 법적 조치를 취하셔야 보증금 회수에 성공할 수 있습니다. 이를 위해서는 전세사기 사건에 정통한 부동산전문변호사의 도움이 필수입니다. 

제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세사기 사건에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 관련 분야에 압도적인 성공 노하우를 보유한 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다. 전세사기변호사닷컴은 앞으로도 전세사기 피해자들의 피해회복을 위해 최선을 다하겠습니다. 

1. 전세사기 사건 초기 대응의 핵심, 임차권등기명령

안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

저희 제이씨엘파트너스는 전세사기 피해로 고통받고 계신 분들의 절박한 상황에 깊이 공감하며, 신속하고 정확한 법적 지원을 제공하고 있습니다. 최근 전세사기 피해 사례가 끊이지 않고 발생하고 있는데요. 이로 인해 막대한 금전적 손실은 물론, 정신적으로도 큰 충격을 입는 분들이 많습니다.

전세사기 사건에서는 초기 대응이 무엇보다 중요합니다. 사건이 발생한 원인을 꼼꼼히 분석하고, 신속한 법적 조치를 취해야 피해를 최소화할 수 있습니다. 이 과정에서 가장 기본적이면서도 필수적인 절차가 바로 임차권등기명령입니다. 최근 전세사기 피해가 급증하면서 법원에 접수되는 임차권등기명령 신청 건수 또한 급격히 증가했습니다.

임차권등기명령은 전세보증금을 보호하고 회수하기 위한 기본 장치입니다. 물론, 이 절차만으로 모든 문제가 해결되는 것은 아니지만, 사건 해결의 출발점이 되는 매우 중요한 조치입니다. 특히 전세보증보험을 통한 보증금 회수를 진행하기 위해서는 임차권등기명령 결정문이 필수서류로 요구되고 있습니다. 따라서 초기부터 임차권등기명령을 빠르게 완료해야, 이후 절차까지 차질 없이 이어갈 수 있습니다.

임차권등기명령이 지연되면 전세보증보험 이행청구가 늦어지고, 결국 그만큼 보증금 회수가 미뤄지는 결과를 초래할 수 있습니다. 특히 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 길어질수록 피해 규모는 더욱 커지기 때문에, 무엇보다 빠른 대처가 필요합니다.

2. 임차권등기명령이 보장하는 세입자의 권리

임차권등기명령은 단순히 보증금 반환 청구를 위한 수단 그 이상입니다. 주택임대차보호법이 규정하고 있는 대항력과 우선변제권을 유지하는 핵심 역할을 합니다. 이 권리들은 전세집이 경매에 넘어가는 상황에서도 세입자가 자신의 권리를 보호받을 수 있게 해주는 안전장치입니다.

만약 전세금을 받지 못했음에도 불가피하게 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황이 생긴다면, 반드시 임차권등기명령을 마치고, 등기부등본에 등기된 사실을 확인한 후 이사해야 합니다. 이를 누락하면 대항력과 우선변제권이 상실되어, 후순위로 밀리거나 보증금을 아예 돌려받지 못할 위험이 있기 때문입니다.

현재 HUG(주택도시보증공사) 등 전세보증보험 기관들도 임차권등기명령 결정문을 필수 서류로 요구하고 있습니다. 이는 임차권등기명령이 보증금 보호를 위한 가장 기초적인 증거자료가 되기 때문입니다. 결국, 세입자가 자신의 권리를 확실히 지키기 위해서는 임차권등기명령 절차를 소홀히 해서는 안 되는 것입니다.

하지만 혼자서 임차권등기명령을 신청하는 경우, 절차를 정확히 이해하지 못하거나 필수 서류를 빠뜨려 처리가 지연되는 사례가 많습니다. 실제로 저희 사무실에도, 혼자 진행하다가 서류 미비 등으로 어려움을 겪고 결국 포기하고 찾아오신 분들이 적지 않습니다. 임차권등기명령은 신속성과 정확성이 핵심인 만큼, 부동산 관련 전문성을 갖춘 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 훨씬 유리합니다.

3. 임차권등기명령 이후 필요한 추가 법적 조치

임차권등기명령은 전세사기 피해를 복구하기 위한 출발점일 뿐, 종착지는 아닙니다. 많은 경우 임차권등기명령 이후에도 보증금반환소송, 형사고소, 부동산 경매절차와 같은 추가적인 법적 대응이 필요합니다. 특히 임대인이 자산을 은닉하거나, 악의적으로 경매절차를 지연하는 경우 더욱 적극적인 대응이 요구됩니다.

이러한 추가 절차들은 시간과 비용이 많이 들 수밖에 없는데요. 불필요한 소송비용과 시간 낭비를 최소화하려면, 사건 초기부터 전세사기 사건에 특화된 부동산전문 변호사의 전략적인 조력을 받는 것이 매우 중요합니다. 초기 대응을 잘못하면 사건이 더 복잡해지고, 결과적으로 더 많은 피해를 볼 수 있기 때문입니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 전세사기 사건을 해결해온 경험을 바탕으로, 피해자분들에게 가장 신속하고 효율적인 해결방안을 제시하고 있습니다. 임차권등기명령 신청부터 보증금반환청구소송, 형사절차, 경매 대응까지 모든 과정을 체계적으로 지원하여, 한시라도 빨리 피해자분들이 일상으로 복귀하실 수 있도록 돕고 있습니다.

전세사기 피해로 어려움을 겪고 계신다면, 혼자 고민하지 마시고 저희 제이씨엘파트너스에 문의해 주시기 바랍니다. 저희는 피해자 한 분 한 분의 절박한 상황을 깊이 이해하며, 최선의 결과를 만들어드리기 위해 최선을 다하겠습니다.

1. 승소 판결문을 받은 뒤의 현실

안녕하세요, 제이씨엘파트너스 전세금반환변호사닷컴입니다.

저희 제이씨엘파트너스는 전세사기와 전세보증금 미반환 문제로 힘들어하시는 분들을 위해, 오랜 경험과 노하우를 바탕으로 최적화된 법률 솔루션을 제공하고 있습니다.

최근 전세사기 사건의 양상을 보면, 승소 판결을 받았다고 해서 문제가 끝나지 않는 경우가 많습니다. 과거에는 임차권등기명령이나 전세보증금반환소송을 통해 집주인이 자금을 마련해 보증금을 반환하는 경우가 대부분이었습니다. 그러나 최근 발생하는 사건들은 훨씬 복잡하고 악질적인 양상을 띠고 있어, 승소 판결을 받아도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 사례가 빈번합니다.

세입자 입장에서는 남의 일처럼만 느껴졌던 전세사기 사건에 휘말리게 되면, 당황하고 혼란스러워하는 경우가 많습니다. 피해를 회복하기 위해 법적 대응을 하려고 해도 어디서부터 어떻게 시작해야 하는지 몰라 우왕좌왕하는 경우가 대부분입니다. 특히 부동산 및 강제집행 관련 법률에 익숙하지 않은 경우, 더욱 어려움을 겪게 되지요.

결국 전세보증금반환소송을 통해 승소 판결문을 확보하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 판결문은 어디까지나 채권추심과 강제집행을 위한 '출발점'일 뿐입니다. 즉, 집주인이 임의로 보증금을 돌려주지 않는다면, 판결문을 근거로 직접 재산에 대한 강제집행 절차를 신속하게 진행해야 하는 상황에 놓이게 되는 것입니다.

2. 채권추심과 강제집행, 신속한 대응이 관건

승소 판결문을 손에 쥐고도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우, 결국 '채권추심'과 '강제집행'이라는 추가 절차를 밟아야 합니다. 이 과정에서는 집주인의 재산 상황과 다른 채권자들의 움직임을 빠르게 파악하는 것이 매우 중요합니다.

만약 집주인에게 채권자가 여러 명이라면, 누가 먼저 강제집행을 신청하느냐에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 주저하거나 미루지 말고, 신속히 집주인의 주거래 은행 계좌를 압류하거나 부동산 경매를 신청하는 등 실질적인 조치를 취해야 합니다.

채권추심 방법 중에서도 가장 간편하고 효과적인 것은 통장압류입니다. 집주인의 주요 계좌를 압류하면, 생활에 직접적인 타격을 입게 되어 종종 스스로 변제 의사를 밝히는 경우가 많습니다. 승소 판결문이 있다면, 집주인의 계좌에 있는 예금에 대해 '채권압류 및 추심명령'을 신청하여 바로 금액을 회수할 수 있습니다.

또 다른 방법은 부동산 경매를 통한 회수입니다. 만약 대항력이나 우선변제권 등 권리를 확보하고 있다면, 집주인의 부동산을 경매로 넘기는 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 다만, 부동산 경매는 통장압류에 비해 시간과 비용이 훨씬 많이 들고, 권리분석을 잘못하면 오히려 추가 손해를 입을 위험도 있기 때문에, 반드시 경험 많은 부동산전문변호사의 조언을 받아 신중히 진행해야 합니다.

특히 최근 전세사기 사건들은 집주인이 재산을 빼돌리거나 이미 다수의 채권자들에게 선순위 권리가 설정되어 있는 경우도 많기 때문에, 처음부터 정확한 권리분석과 전략 수립이 필수적입니다. 감정에 휘둘려 성급하게 진행하기보다는, 객관적이고 체계적인 접근이 반드시 필요합니다.

3. 피해회복을 위한 현명한 선택

전세보증금 미반환 문제를 겪고 있는 피해자들에게 가장 중요한 것은 '보증금을 돌려받을 수 있을까' 하는 점입니다. 보증금 회수 가능성은 피해자가 어떤 조치를 얼마나 신속하고 정확하게 취하느냐에 따라 크게 달라집니다.

특히 전세사기 피해는 초기에 얼마나 빠르고 정확하게 대응하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 늦으면 늦을수록 집주인의 재산이 감소하거나, 다른 채권자에게 선순위 권리를 빼앗길 위험이 커집니다. 또한, 소송이나 강제집행 절차가 길어질수록 정신적, 금전적 소모도 함께 커지기 때문에, 초기에 정확한 전략을 세워 적극적으로 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다.

강제집행 절차를 진행하더라도 보통 몇 개월 이상의 시간이 소요됩니다. 단순한 통장압류만으로 문제가 해결되면 좋겠지만, 만약 압류할 수 있는 금원이 없다면 부동산 경매까지 가야 하는 경우도 많습니다. 이때는 경매 절차가 완료되기까지 통상 6개월 이상이 소요될 수 있으며, 경매가 순조롭게 진행되지 않거나 경매가 취소되는 변수도 존재할 수 있습니다.

따라서 이러한 복잡한 절차를 겪지 않으려면, 애초에 전세계약을 체결할 때부터 대항력과 우선변제권을 확보하는 등 사전에 철저히 대비하는 것이 중요합니다. 이미 사기를 당했다면, 더 늦기 전에 상황을 객관적으로 파악하고, 신속히 전문가와 상의해 최적의 대응방안을 마련해야 합니다.

전세보증금 문제는 단순히 돈의 문제가 아니라, 거주지 상실이라는 중대한 생활의 기반을 위협하는 사안입니다. 피해를 줄이기 위해서는 무엇보다도 초기부터 부동산 및 집행 전문 변호사의 조력을 받아, 법적 절차를 냉정하고 치밀하게 준비하는 것이 필수입니다.

제이씨엘파트너스는 수많은 전세사기, 전세보증금 미반환 사건에서 피해자분들의 권리를 지켜온 경험을 바탕으로, 복잡한 절차를 빠르게 분석하고 최적의 해결책을 제시해드립니다.

혼자 고민하지 마시고, 꼭 전문가의 조언을 받아 소중한 보증금을 되찾으시길 바랍니다.

1. 상가임차인의 현실과 법률의 보호 장치

상가 세입자는 임대인과의 관계 속에서 상대적으로 열세에 놓이는 경우가 많습니다. 임대인의 부당한 요구나 일방적인 계약 해지 통보로 인해 생업에 위기를 겪는 사례는 끊이지 않습니다. 이런 이유로 우리 법은 '상가임대차보호법'이라는 제도를 통해 상가 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.

그러나 현실은 법이 정한 권리가 제대로 행사되지 못하는 경우가 다반사입니다. 많은 임차인들이 법의 보호를 받을 수 있는 상황임에도 불구하고 관련 규정을 잘 모르거나, 대응 방법을 몰라 불이익을 감수하게 되는 경우가 많습니다. 상가임대차보호법은 임차인에게 유리한 내용을 포함하고 있지만, 그 내용을 몰라 제대로 활용하지 못하면 무력한 존재로 전락할 수밖에 없습니다.

2. 권리 행사에는 단호함이 필요하다

임대차 분쟁은 때로는 원만한 합의로 마무리되는 것이 최선일 수 있습니다. 그러나 상대방이 부당한 요구를 일삼거나, 반복적인 침해 행위를 지속한다면, 단호하게 법적 권리를 행사하는 것이 유일한 방어 수단이 될 수 있습니다.

좋은 마음으로 한 양보도 반복되다보면임대인이 이를 악용해 결국 임차인의 권리가 침해되고, 돌이킬 수 없는 손해로 이어질 수 있습니다. 상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 강행규정이기 때문에, 이보다 불리한 약정은 법적 효력이 없습니다. 계약서에 기재된 내용이 있다 하더라도, 법률보다 불리하다면 무효로 판단될 수 있습니다. 따라서 법에 명시된 권리를 알고 이를 적극적으로 행사하는 자세가 필요합니다.

3. 약국과 같은 특수 상가에서 벌어지는 갈등

특히 병원 인근의 약국처럼 권리금이 고가인 상가는 더 큰 갈등의 원인이 되곤 합니다. 수억 원에 이르는 권리금의 가치는 단순한 임대차 문제가 아닌, 사업의 존폐를 좌우하는 요소로 작용합니다. 일부 건물주들은 이같은 권리금을 자신이 챙기기 위해 부당한 방법으로 기존 임차인을 내쫓으려 하기도 합니다.

최근 본 연구소에서 처리한 사례도 이러한 상황이었습니다. 병원 근처에서 약국을 운영하던 한 약사 의뢰인은 계약기간이 충분히 남아 있는 상황에서 건물주로부터 명도소송을 당했습니다. 건물주는 재건축을 이유로 계약갱신요구를 거절하고, 이후 약국 주변에 비계파이프를 설치해 손님들의 출입을 방해하며 영업에 지장을 초래했습니다. 이는 명백한 부당행위였고, 이에 대해 즉각적인 법적 대응이 필요했습니다.

4. 신속한 법적 대응이 만들어낸 결과

저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 해당 사건에서 의뢰인을 대신해 영업방해금지가처분을 신청하였습니다. 재판 과정에서 건물주의 행위는 상가임대차보호법의 입법 취지에 반하는 위법행위임을 강조하였고, 재판부는 이를 받아들여 영업방해금지가처분을 인용하였습니다.

이 결정으로 건물주는 즉시 방해행위를 중단하였고, 약사의 영업권은 다시 보호받게 되었습니다. 이는 상가임대차보호법이 실제 상황에서도 강력한 방패 역할을 할 수 있음을 보여주는 대표적인 사례였습니다.

결국 임차인의 권리는 법이 보장해주는 만큼, 이를 어떻게 활용하고 지켜내느냐가 관건입니다. 무리한 요구에 끌려다니기보다, 정확한 법적 조언과 신속한 대응을 통해 자신의 권리를 지켜야 합니다. 상가임대차 문제로 어려움을 겪고 있다면, 풍부한 실무 경험과 전문성을 갖춘 상가임대차 변호사의 조력을 받는 것이 현명한 선택일 것입니다.

1. 신탁 전세사기를 주의해야 합니다. 

오늘은 최근 유행하고 있는 신탁 전세사기 사건에 휘말린 경우 피해를 회복하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다. 

전세사기는 유형이 다양합니다. 사기꾼들은 다양한 수법을 혼용해서 사기를 치는데, 세입자 입장에서 해당 수법을 간파하기가 매우 어렵습니다. 

그렇기 때문에 전세사기를 당하고도 해당 사실을 오랫동안 인지하지 못하는 경우가 대부분입니다. 전세사기 혐의를 알아차릴 수 있는 요소들을 사기꾼들이 철저하게 숨기기 때문입니다. 

전세만기가 지났는데 보증금을 돌려주지 않거나, 전세집이 경매, 공매에 넘어가는 것을 통해 전세사기 사실을 인지하는 경우가 대부분입니다. 

2. 신탁 전세사기 사건의 피해가 심각한 이유

신탁 전세사기의 경우 전세집이 공매로 넘어가서 해당 피해 사실을 알게 되는 경우가 많습니다. 신탁 전세사기는 세입자들에게 큰 피해를 입힙니다. 전세사기 유형 중 신탁 전세사기는 상황이 가장 좋지 않은 유형에 속합니다.

일반인에게 생소한 신탁등기라는 것을 악용해 사기를 치기 때문입니다. 신탁등기로 권한을 잃은 위임자를 내세워 권리자 행세를 하며 계약을 체결해 보증금을 편취하는 수법이 신탁 전세사기입니다. 

일반적인 임대차 계약은 임대인-임차인의 구조로 이루어지는데, 신탁등기가 체결된 임대차 계약은 위탁자-수탁자-임차인의 구조로 이루어집니다. 

실제 거래계에서 주로 문제가 되는 것은 '담보신탁'인데, 위탁자와 수탁자가 담보신탁 계약을 체결하면 대내외적인 소유권 일체가 수탁자에게 이전이 됩니다. 

수탁자는 보통 신탁회사인데, 위탁자는 금융기관에서 돈을 빌린 것에 대한 담보로 자신의 소유 부동산을 수탁자에게 넘기게 되는 것입니다. 

일반인에게 이는 매우 생소한 개념인데, 신탁 전세사기는 권한이 없는 위탁자를 내세워 임차인과 임대차 계약을 체결한 후 전세보증금을 편취합니다.

만약 위탁자가 세입자로부터 전세보증금을 받아 대출금을 갚은 뒤 등기 명의를 다시 자신에게 이전하면 일반적인 임대차 계약처럼 되지만, 그렇지 않은 경우가 많기 때문에 신탁 전세사기가 문제가 되는 것입니다. 

주택임대차보호법은 임차인의 보증금 회수를 원활하게 하기 위해 임차인에게 대항력과 우선변제권이라는 권리를 부여합니다. 

그런데 신탁등기가 된 부동산에 관해서 수탁자가 아닌 위탁자와 임대차 계약을 체결하면, 권한이 없는 자와 임대차 계약을 체결한 것이 됩니다. 

이 경우 당연히 임차인은 주택임대차보호법이 보장하는 대항력과 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 신탁 전세사기 사건에 휘말린 임차인이 다른 유형의 전세사기 사건보다 상황이 좋지 않은 이유는 바로 여기에 있습니다.  

신탁 전세사기 사건의 경우 위탁자가 돈을 갚지 않아 전세집이 공매에 넘어가서 낙찰이 되면 대항력과 우선변제권을 보유하지 못한 세입자는 돈을 한 푼도 돌려받지 못한 상태에서 그대로 주택에서 퇴거를 할수밖에 없습니다. 

때문에 전세보증금을 회수하기 위해서는 신속한 법적조치가 필수입니다. 신탁 전세사기 피해자들은 다양한 방법으로 피해회복을 도모할 수 있습니다. 

3. 신탁 전세사기 피해회복을 위한 법적조치 

신탁 전세사기 피해자들이 진행할 수 있는 법적조치로는 (1) 임차권등기명령, (2) 전세보증금반환소송, (3) 형사고소, (4) 공인중개사 손해배상, (5) 채권추심/강제집행 등이 있습니다.

신탁 전세사기 사건의 경우 공인중개사가 임대인들의 사기 행각에 적극 가담한 경우가 많습니다. 임차인을 보호해야 할 의무를 저버리고 집주인들 편에 서서 '괜찮다'고 말하며 세입자를 안심시켜 계약 체결을 유도하는 역할을 담당합니다. 

이러한 경우가 아니라고 하더라도 공인중개사가 신탁등기의 법률적 의미를 제대로 설명하지 않고, 계약체결당시 신탁 원부를 교부하지 않았다면 중개과실로 인한 손해배상책임을 부담하게 됩니다. 

신탁 전세사기는 문제 해결 과정이 매우 복잡한 양상을 띄게되는 경우가 대부분입니다. 초기 단계에서부터 제대로 된 대응을 해야 피해를 회복할 수 있는만큼, 문제 발생을 인지한 시점부터 전세사기전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다. 

제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해자들을 대리해 보증금 회수에 성공한 다수의 성공 사례를 보유하고 있습니다.

신탁 전세사기 등 세입자들을 울리는 전세사기에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 관련 분야에 압도적인 성공노하우를 보유한 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다. 

전세사기, 역전세난 등으로 보증금을 제 때에 돌려받지 못해 발을 동동 구르는 사례가 급증하고 있습니다. 임대인으로부터 제 때에 보증금을 돌려받지 못하면 임차인은 큰 손해를 보게 되는데요. 

보증금을 돌려주지 않는 것에 대하여 임대인은 갖은 핑계를 대곤 합니다. 그 중 대표적인 것이 '새로운 세입자를 구할 때까지 보증금을 줄 수 없다.'는 것입니다.

하지만 이는 법률적으로 타당한 주장이 아닙니다. 새로운 세입자를 구해 보증금을 주어야 하는 것은 임대인의 주관적인 사정에 불과하기 때문입니다.

임대차 보증금은 계약 만기가 도래하면 그 지급책임이 발생하게 됩니다. 관행상 새로운 세입자를 구해 기존 세입자에게 보증금을 주기는 하지만 이는 거래상 관행에 불과하며, 타당한 법률적 항변 사항이 될 수 없습니다.

새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 것은 어느정도 이해할만한 사정이기도 합니다. 집주인도 집 한채를 겨우 마련한 경우에는 수억원 상당의 보증금을 현찰로 보유하고 있지는 못하기 때문입니다.

그런데 임대인들 간의 분쟁으로 임차인이 피해를 보게 되는 사례가 종종 발생하는데요. 그것은 임대인이 사망하여 임대인의 자녀들이 상속을 받은 경우입니다.

임대인이 사망하면 임대인의 지위가 상속인들에게 그대로 이전이 되는데요. 상속인이 여러명인 경우에 서로에게 보증금반환 책임을 미루며 돈을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 상대방 상속인에 대한 악감정을 애꿎은 세입자에게 푸는 것입니다.

이 경우 임차인은 곤란한 사정에 빠지게 되는데요. 임대인으로부터 제 때에 보증금을 돌려받지 못하면 이사 계획에 차질이 생기고 추가 대출이자를 부담해야 하는 등의 극심한 피해가 발생하기 때문입니다.

보증금을 돌려받지 못한 원인이 임대인 사망이라는 전혀 예측할 수 없었던 사정인 경우에는 더욱 그렇습니다. 임대인의 상속인들이 서로에게 보증금 반환 책임을 미루며 나몰라라 하는 경우에 세입자들은 속이 타들어갈 수밖에 없습니다.

임대인의 상속인이 여러명인 경우 상속 포기나 한정 승인을 하지 않는 이상 임대인의 지위가 공동 상속인들에게 그대로 승계가 됩니다.

공동 상속인들은 임대차보증금에 대하여 불가분채무를 부담하게 됩니다. 불가분 채무를 여러 사람이 채무 전체에 대하여 책임을 부담하게 되는 채무를 의미합니다.

보증금이 1억원에 대하여 2명의 상속인이 지분별로 가분채무를 부담하게 되면 각 상속인인 5천만원 씩의 책임만을 부담하게 됩니다. 하지만 불가분채무인 경우 2명의 상속인은 1억원 전체에 대한 반환책임이 인정됩니다.

세입자는 2명 중 누구에게라도 1억원 전체를 반환하여 줄 것을 요구할 수 있는 것입니다. 간혹 공동상속인들이 상속 지분만큼의 책임 부담만을 주장하는 경우가 있는데, 이는 법률상 타당한 항변이 아닙니다. 대법원 판례는 임대인의 지위를 승계한 공동상속인들이 부담하는 보증금반환채무는 불가분채무라고 분명하게 판시한 바가 있습니다.

이 경우 세입자는 공동상속인들에게 불가분채무의 이행을 청구할 수 있는데요. 각 상속인들에게 보증금 전액에 대한 책임을 이행하라고 청구할 수 있는 것입니다.

문제는 임차권등기명령의 경우인데요. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 세입자가 이사를 가야하는 사정이 있는 경우 반드시 임차권등기명령 절차를 진행해야 합니다.

기존에는 임대인이 사망한 경우 상속인들 명의로 상속대위등기를 한 이후에 임차권등기명령을 해야 했습니다. 이것도 마음 먹으면 할 수 있는데, 문제는 막대한 등기비용, 취득세 등을 임차인이 납부해야 한다는데 있었습니다.

그런데 최근 등기 선례가 개정되어 상속대위등기 없이 곧바로 상속인들 명의로 임차권등기가 가능해졌는데요. 전세사기 가해자가 사망한 경우 피해자인 세입자들의 임차권등기명령 절차가 번거롭다는 문제점이 끊임없이 지적되었고, 이를 해결하기 위한 방법이 드디어 마련된 것입니다.

오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 임대인이 사망한 이후에 상속인들이 서로에게 보증금반환 책임을 미루며 상대방 상속인에게 보증금을 알아서 받아가라고 하여 크게 곤란한 상황에 처하게 되었는데요.

케이엔파트너스 전세금반환센터에 도움을 요청해주셨는데, 저희는 사건을 의뢰한 즉시 임대인들의 상속인들을 상대로 보증금반환청구소송 및 임차권등기명령절차를 진행하였습니다.

케이엔파트너스 전세금반환센터는 최근 변경된 대법원 등기 선례를 반영하여 임대인의 상속인들 명의로 임차권등기명령을 신청하였는데요. 결과는 전부 인용이었습니다.

전세보증금을 제 때에 돌려받지 못하면 세입자는 크게 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 세입자는 신속한 법적 조치를 취해 보증금반환을 도모해야 합니다.

법적 조치를 통해 세입자에게 부과되는 불이익을 집주인에게 전가시켜야 하는 것입니다. 오늘주나 내일주나 한달 후에 주나 차이가 없다면 임대인은 당연히 보증금 반환을 차일피일 미루게 됩니다. 그동안 임차인은 대출이자 추가 부담 등의 손해를 보게 됩니다.

세입자가 이러한 상황을 반전시킬 수 있는 방법은 신속한 법적 조치를 진행하는 것입니다. 임차권등기명령이 인용되면 등기부에 기재되는 불이익을 받게 되고, 이후 이사를 해서 집주인에게 지연이자를 청구하는 것이 가능합니다. 보증금반환청구소송을 제기하면 소송비용을 집주인에게 청구하는 것이 가능해집니다.

전세보증금반환의 핵심은 신속성입니다. 케이엔파트너스 전세금반환센터는 다수의 전세보증금 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.



신속한 보증금 반환이 필요하신 분들은 케이엔파트너스 전세금반환센터에 도움을 요청하시기 바랍니다.



 

전세계약갱신청구권을 둘러싼 집주인과 세입자 사이의 갈등이 날이갈수록 격화되고 있습니다.

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전세계약갱신청구권은 세입자로 하여금 1회에 한하여 전세계약갱신청구권을 행사하게 함으로써, 최소 4년간의 거주를 보장하는데 그 목적이 있는데요.

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최근 부동산 가격이 폭등하여 집주인과 세입자 사이의 갈등이 격화되고 있는 상황인 것입니다.

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상승된 가격으로 새로운 세입자를 받고 싶어하는 집주인과 기존 가격으로 2년 더 거주를 이어 나가고 싶어하는 세입자 사이에 갈등은 필연적으로 발생할 수 밖에 없습니다.

전세계약갱신청구권을 둘러싼 가장 첨예한 갈등은 "집주인의 실거주" 여부를 둘러싸고 발생하게 되는데요.

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다들 아시다시피 개정된 주택임대차보호법은 "집주인(또는 가족)이 실거주 하는 경우"에 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이를 통해 입법자들은 세입자의 주거권 보장과 집주인의 재산권 행사를 적절하게 조화시키고자 했던 것입니다.

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하지만 실제 거래계에서는 이를 둘러싸고 집주인과 세입자 간에 심각한 갈등이 빈번하게 발생하고 있고, 이는 법적 분쟁으로 이어지게 되는데요.

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실제 거래계에서는 집주인이 허위 실거주를 근거로 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시키는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

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실제로 거주할 의사가 전혀 없으면서 일단 실거주 의사를 내세워 세입자의 갱신요구권을 무력화시킨 이후에 새로운 임차인에게 상승된 가격으로 임대를 주고자 하는 것입니다.

저희 사무실에도 "집주인의 실거주 갱신거절이 허위인 것이 명백한 경우 어떻게 해야하는지?"에 관한 문의가 굉장히 많이 들어오고 있는 상황인데요. 집주인의 실거주 갱신거절이 허위인 것이 명백한 경우 도대체 어떻게 대응을 해야 하는 것인지에 대한 세입자들의 고민이 크다는 것을 알 수 있습니다.

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집주인의 허위 갱신거절에 대응하는 방법으로는 (1) 계약갱신청구권을 행사한 후 거주를 계속하면서 허위 실거주를 입증해 명도소송에서 승소하는 방법, (2) 일단 퇴거를 한 이후에 집주인이 상승된 가격으로 새로운 세입자를 들이는 것이 확인되면 집주인을 상대로 손해배상청구를 하는 방법이 있습니다.

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(1)의 경우 집주인의 실거주 갱신거절이 허위인 것이 명백한 경우, 갱신거절의 의사표시가 효력이 없고, 세입자의 계약갱신청구권 행사에 따라 계약이 적법하게 갱신되었다는 것을 전제로 하고 있습니다.

따라서 집주인의 실거주 갱신거절이 허위라는 것을 입증할 수 있다면 집주인이 향후 실거주 갱신거절을 근거로 명도소송을 제기한다고 하더라도 세입자는 명도소송에서 승소를 할 수 있게 되는 것입니다.

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하지만 실제로 상담을 해보면 많은 분들이 집주인이 세입자를 상대로 제기한 명도소송에서 허위 실거주를 입증해 세입자가 승소하는 것이 가능한 지에 대해 의문을 제기하시는데요.

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이 경우는 입증 정도에 따라 명도소송에서의 승소/패소가 갈리기 때문에, 어떤 방향으로 대응을 할지에 대해서는 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.

오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 전세계약갱신청구권 행사 후 집주인이 허위 실거주를 근거로 갱신을 거절해 명도소송을 당한 상황이셨는데요.

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여러 정황을 놓고 보았을 때, 집주인의 실거주 갱신거절이 허위 임이 명백한 상황이었습니다. 의뢰인은 집주인에게 갱신요구를 하며 임차권 보장을 요청했지만, 집주인은 실거주 사유를 내세워 갱신거절을 한 이후 의뢰인을 상대로 명도소송을 제기하였는데요.

명도소송 절차에서 상대방은 일단 집주인이 실거주를 이유로 갱신거절을 한 이상 세입자는 무조건 퇴거해야 한다는 입장을 피력했습니다.

상대방은 세입자는 일단 퇴거를 한 이후 위에서 설명드린 (2)의 방식에 따라 집주인이 새로운 세입자를 들이면 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이고, (1)의 방식처럼 허위 갱신거절을 입증해 주거를 계속 이어나가는 것은 불가능하다고 주장을 했던 것입니다.

이에 대해 저희 측은 실제 거래계에서는 오늘 소개해드린 사안의 상대방처럼 허위의 실거주 사유를 내세워 갱신거절을 해 세입자의 갱신요구권을 무력화시키는 경우가 허다한데, 입증절차를 통해 상대방의 실거주가 허위라는 것이 명백하게 밝혀진 경우에도 집주인의 갱신거절 통지가 적법하다고 법원이 판단을 한다면 주택임대차보호법상 전세계약갱신청구권의 입법취지를 무력화시키게 된다고 항변하였습니다.

오늘은 ​보증금반환소송에서 승소한 사례를 말씀드리려 합니다.  

임차인이 계약기간이 종료되기도 전에 일방적으로 소송을 진행하였고, 아무런 잘못도 없는 피고 분이 찾아오셔서 사건 의뢰를 맡겨주신 사안입니다.

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대략적인 사건의 개요는 다음과 같았습니다.

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건물을 임차하여 사업을 하시던 의뢰인께서 지인이 사업장을 마련하지 못하여 전전긍긍하던 것을 안타깝게 여겨 본인이 임차하였던 공간 중 일부를 빌려주어 사용을 하게 배려를 해주었습니다.

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이러한 의뢰인분의 배려가 있었음에도 계약기간이 아직 남아 있는 상황에서 어떠한 말도 없이 퇴거를 한 후 계약이 해지되었다고 주장하며 보증금반환소송을 제기한 사안이었습니다.

사전에 어떠한 불만도 이야기 하지않던 임차인이 갑작스럽게 소송을 제기한것을 의뢰인 전혀 납득할 수가 없는 상황이었습니다.

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왜냐하면 임차인이 어려운 상황에 있었고 이러한 어려운 점을 전부 알고 의뢰인이 어느정도 손해를 감내하고 공간을 빌려주었기 때문입니다.

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그런데 원고의 일방 퇴거 이후 계약해지를 주장하며 더 이상 월세를 지급하지 않고 있는 상황이었고, 공간을 빌려주었기에 빌려준 공간을 의뢰인의 공간으로도 제대로 사용하지 못하는 등 상당한 손해를 감수해야 했습니다. .

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거기에다 일방적으로 소송까지 제기해 소송에 대응을 해야하는 상황이 되어 걱정이 이만저만이 아니셨습니다.

이러한 상황에서 원고가 주장하는 계약해지의 요점은 피고의 채무불이행이라는 것이었습니다. 거기에다가 원고는 피고가 자신이 퇴거한것데 대해서 아무런 문제 제기를 하지 않았기 때문에 원고와 피고간의 계약은 합의해지되었다고 주장하였습니다.

본 변호사가 이사건을 피고의 손해를 최소한으로 방어하는데 가장 주력했던 것은 상대방이 주장하는 계약해지사유는 존재하지 않고, 해지 요구를 수용한 사실이 없다는 사실을 재판부가 명확하게 인지 하게 하는 것이 었습니다.

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이에 우리 의뢰인의 주장을 최대한 재판부가 받아들일 수 있도록 증거를 수집하여 주장하고, 이러한 주장과 증거를 통하여 상대방의 주장을 반박해 나가면서 우리 측(피고)의 의무불이행 사유는 전혀 존재하지 않는다는 것을 적극적으로 주장하였습니다.

오히려 계약기간이 끝나지 않은 상황에서 원고가 아무 이유없이 퇴거를 하였기 때문에 원고는 남은 계약 기간동안의 월세를 지급해야 하는 의무가 있음을 주장하며, 보증금과 지급하지 않은 월세를 계산하여 보증금으로 상계를 하고 보증금을 초과하는 부분에 대한 반소까지 제기하였습니다.

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부족한 월세를 받기 위해 반소(본소 도중에 피고가 원고에 대하여 청구할 것이 있는 경우 피고가 반소원고가 되어 청구하는 방법)를 제기하였던 것입니다.

변론이 종결된 이후에 의뢰인은 재판 결과가 본인에게 불리하게 나올 것 같다는 불안감을 감추지 못하셨고, 이에 변호사는 우리 측이 법리적으로 유리하다는 의견을 말씀드려 불안감을 어느정도 해소해 드리고 판결 결과를 지켜보게 되었습니다.

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판결결과는 본소와 반소를 합쳐 모두 승소를 하게 되었습니다!

이 판결로 의뢰인께서는 경제적으로 상당히 힘들어 본 소송에 패소를 하면 다시 재기 하기 어려운 점이 있었다는 것을 이야기 하시면서 추가로 승소하여 금원을 받은 부분에 있어서 손해가 어느정도는 회복되었다며 매우 기뻐하셨습니다.

상대방의 퇴거 후 보증금반환소송까지 진행하여 잘못 대응하면 많은 손해를 볼 수 밖에 없었던 의뢰인께 조금이나마 도움을 드렸던 판결이었습니다.

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"부동산 전세사기"는 하루하루 살기 어려운 서민들의 궁박한 사정을 악용한다는 점에서 가장 악질적인 범죄행위 중 하나입니다.

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하지만 그럼에도 불구하고 전국 각지에 걸친 대규모 전세사기가 끊이지 않고 있는 상황인데요.

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그 이유는 무엇일까요?

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그것은 기본적으로 전세자금대출에 허점이 굉장히 많고, 사기꾼들은 이를 이용해 굉장한 경제적 이득을 얻을 수 있기 때문입니다.

월세를 내지 않는 전세 보증금은 보통 수천만원, 수억원을 호가하기 마련인데요.

몇십건 정도만 보증금을 떼먹어도 떼부자가 될 수 있기 때문에 사기꾼들은 전세 사기의 유혹에 빠지게 됩니다.

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거기에다가 일반 서민들이 부동산 법률에 대한 지식이 부족하다는 점도 크게 한 몫을 하게 됩니다.

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"공인중개사를 믿고" 전세 계약을 체결했다가 보증금이 떼어 곤란한 상황에 빠지게 되는 경우가 굉장히 많은데요.

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오늘 소개해드릴 집이야기 사건도 공인중개사가 전국에 걸쳐 수백억원 상당의 부동산 전세사기를 벌인 사건이었습니다.

집이야기 사건에서 공인중개사가 했던 사기 수법은 의외로 간단했는데요.

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다주택을 소유한 집주인에게 위탁계약을 체결하면 편하게 건물을 관리할 수 있다고 이야기 한 이후에, 집주인으로부터 임대차 계약 전반에 관한 포괄적인 대리권을 위임받습니다.

포괄적인 대리권을 위임받았기 때문에, 공인중개사는집주인 명의를 내세워 마음대로 계약을 체결할 수 있는 권한을 보유하게 되었는데요.

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집주인 명의를 내세워 세입자와 계약을 체결할 때, 세입자와는 전세계약을 체결한 후 집주인에게는 월세 계약이라고 속인 사안이었습니다.

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예를들어 세입자와 7천만원짜리 원룸 계약을 체결한 이후에, 집주인에게는 보증금 1천만원/월세 35만원짜리 계약을 체결하였다고 속인 것이었죠.

집주인에게는 세입자로부터 받은 보증금에서 조금씩 떼어 월세를 납부하다가, 나중에 보증금 차액을 자기가 다 꿀꺽하여 문제가 발생한 사안이었습니다.

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이렇게 몇 십건만 해먹으면 보증금 액수가 크기 때문에, 편취할 수 있는 금액이 수십억 상당에 해당하게 되겠죠?

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이런 사기 수법에 전국 각지에 걸쳐 이루어졌기 때문에 피해액은 수백억원 규모에 이르게 되었습니다.

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이러한 상황에서 저희는 보증금을 떼이게 될 위기에 처한 세입자 한 분을 대리해 전세보증금반환 소송을 진행하게 되었는데요.

임대인들은 집이야기의 이러한 말을 전적으로 믿고 집이야기와 영업 관리 위탁 계약을 체결하였는데요. 집주인들은 일정한 비용을 지불하면 건물 관리에 신경을 쓰지 않아도 된다는 집이야기의 홍보 문구에 큰 매력을 느꼈습니다.

건물주가 되고 나면 생각보다 신경쓸일이 많은데, 귀찮은 일 없이 임대료만 따박 따박 받을 수 있다는 말에 현혹되고 만 것이죠. 건물주는 집이야기에게 임대차 계약서 작성 등을 포함한 임대차와 관련된 일체의 권한을 포괄적으로 위임하는 내용의 영업 위탁 계약을 체결하였습니다.

하지만 집이야기는 집주인으로부터 임대차 계약과 관련된 포괄적인 대리권을 수여받았다는 것을 악용하기 시작하였는데요. 세입자들을 모집해 전세계약을 체결한 이후에, 집주인에게는 월세 계약이라고 속이는 행위를 하였던 것입니다.

포괄적인 위임권을 받았다는 것을 악용하여, 세입자들로부터 전세보증금을 수령한 이후에 집주인에게 일부를 월세로 제공하면서,보증금 차액을 편취하였던 것입니다.

전세계약갱신청구권을 둘러싼 집주인과 세입자 간의 분쟁이 격화되고 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 이와 관련된 사건 접수가 폭증하고 있다고 하는데요.

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집주인과 세입자 간의 이해관계가 정면으로 충돌하는 문제이다보니, 분쟁이 극단으로 치달았을 경우에는 소송 전으로 비화되곤 합니다.

전세계약갱신청구권을 둘러싸고 집주인과 세입자 사이에 발생하는 소송으로는 크게 명도소송과 손해배상청구소송이 있는데요.

집주인이 갱신거절에도 불구하고 세입자가 계속해서 거주를 한다면 집주인은 세입자를 내보내기 위해 명도소송을 진행할 수밖에 없습니다.

실거주를 이유로 한 집주인의 갱신거절에 대해 세입자가 대처할 수 있는 방법으로는 (1) 집주인의 실거주가 허위라는 것을 입증해서 명도소송에서 승소하는 방법, (2) 일단 집주인을 믿고 퇴거하고, 이후에 집주인이 상승된 가격으로 제3자에게 세를 주었다는 사실이 확인되면 손해배상청구를 할 수 있는 방법이 있습니다.

많은 분들이 실제 (1)의 방법이 가능한 것인지에 대해 의문을 표하시는데요.

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하지만 저희 사무실에서 진행한 사례 중 집주인이 세입자를 상대로 제기한 전세계약갱신청구권 명도소송에서 집주인의 허위 실거주 사유를 입증해 승소한 사례가 다수 있습니다. (1)의 방법도 완전히 불가능한 방법은 아닌 것이죠.

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하지만 집주인의 실거주 갱신거절에도 불구하고 거주를 계속하기 위해서는 "집주인의 실거주가 허위라는 것이 입증되어야"하는데요.

그렇기 때문에 무작정 거주를 이어가기 보다는 먼저 이에 대해 풍부한 경험과 노하우를 보유한 부동산전문변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.

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전세계약갱신청구권과 관련된 부분 중 가장 논란이 되는 것이 "실거주"와 관련된 부분입니다. 주택임대차보호법은 집주인 또는 집주인의 직계존비속이 실거주하는 경우 세입자의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있는 것으로 규정하고 있는데요.

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문제는 "실거주"라는 것이 다른 갱신거절사유와는 달리 갱신거절을 할 당시 객관적으로 입증하기 어렵다는 것에 있습니다.

대표적인 갱신거절 사유인 "월세 미납", "무단 전대"와 비교해보면, "실거주"라는 것은 객관적으로 확인되기 어렵다는 것이 분명해지죠. 그렇기 때문에 많은 분들이 일단 의심이 든다고 하더라도 일단 집주인을 믿고 퇴거를 한 이후에, 추후 손해배상청구소송을 제기하는 방법을 선택합니다.

그런데 "실거주"라는 것이 갱신거절당시 객관적으로 증명할 수 없다는 부분을 적극 악용하는 일부 임대인들이 있는데요.

일단 세입자를 내보내고 상승된 시세대로 새로운 세입자를 들이면면 막대한 임대수익을 얻을 수 있기 때문에, 이러한 유혹에 넘어가는 임대인들이 굉장히 많습니다.

일단 세입자에게 실거주하겠다는 의사표시를 하여 세입자의 갱신요구권을 무력화시킨 뒤, 세입자가 나가면 상승된 가격으로 제3자와 임대차 계약을 체결하는 것입니다.

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위에서 말씀드렸듯이 이러한 집주인의 불법행위에 대해 손해배상을 하는 방법이 있지만, 사후적인 구제수단에 불과하다는 한계가 있습니다.

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금전배상은 가능하지만, 집주인에게 속아 세입자가 2년 더 거주할 권리를 상실했다는 부분은 실제적으로 보상을 받을 방법이 없는 것이죠. 주택임대차보호법은 세입자의 갱신청구권행사 횟수를 "1회"로 제한하고 있습니다.

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금전적 배상을 받는 것보다 전세계약갱신청구권을 행사해 같은 곳에 2년 더 거주하는 것이 중요하다면 집주인의 허위 실거주를 입증해 거주를 계속하는 방법도 적극 고려해볼 수 있습니다.

다만 이 경우 집주인이 내세우는 실거주 사유가 허위라는 사실을 입증할 책임은 전적으로 피고인 임차인이 부담하게 됩니다.

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매우 드물기는 하지만 저희 사무실에서 진행한 사례처럼 세입자가 집주인이 내세우는 실거주가 허위라는 것을 입증해 집주인이 제기한 명도소송을 기각시킨 사례가 있습니다.

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제반 사정을 비추어보았을 때, 도저히 집주인이 실거주를 할 사정이 아님에도 불구하고, 실거주를 내세워 갱신요구를 거절하는 경우가 그렇습니다. 서울에 거주하지 않고 저 멀리 지방에 거주하는 집주인이 느닷없이 실거주하겠다는 경우를 예로 들어볼 수 있습니다.

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뿐만 아니라, "상승된 가격을 맞춰주지 않으면 내가 실거주하겠다."라고 하는 경우도 그렇습니다. 이 경우에는 집주인이 상승된 가격을 받기 위해서 허위로 실거주를 내세우는 것이란 합리적인 의심을 할 수밖에 없습니다.

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하지만 결국에는 "실거주"라는 것이 집주인의 주관적인 의사에 속한 것이기 때문에 어떤 경우든 집주인이 내세우는 실거주가 허위라는 사실을 입증하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 더구나 명도소송에서 패소하면 상대방 변호사비용까지 부담하게 될 수도 있기 때문에, 조치를 취하기 전 관련분야에 풍부한 경험을 보유한 부동산전문변호사와 충분한 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.

늘 소개해드린 사안의 경우 집주인이 내세우는 실거주 갱신거절사유가 허위라는 강한 의심이 드는 사례였는데요. 집주인이 실거주를 내세우기는 했으나, 이것이 허위라는 합리적인 의심을 할만한 사정이 존재했습니다.

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"깡통전세"로 고통을 호소하시는 임차인 분들이 굉장히 많은데요. 깡통전세에 휘말리게 되면 보증금을 잃을지도 모른다는 극심한 불안감에 휘말리게 됩니다.

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아무리 빌라라고 하더라도 전세보증금이 수억원을 호가하는 것이 일반적이고, 세입자들 대부분이 보증금 대출을 받아 전세자금을 마련하기 때문에 보증금을 돌려받지 못하게 되면 극심한 손해를 보게 됩니다.

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깡통전세 사건은 서울 강서구 일대에서 기승을 부리고 있는데요. 최근 세상을 떠들썩하게 했던 "세모녀 사건"이 그렇습니다.

강서구에서 깡통전세 사건이 많이 발생하는 이유는 해당 지역에 신축빌라가 많기 때문입니다. 신축빌라의 특수성을 악용해 세입자의 전세보증금을 떼어먹는 사기가 기승을 부리고 있는 것이죠.

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깡통전세 사기 사건의 유형은 매우 다양합니다. 그 중 대표적인 수법 하나는 바지사장 하나를 건물주에 올려놓고 세입자의 전세보증금을 편취하는 방법입니다.

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노숙자나 신용불량자 등 인생 전망이 그다지 밝지 않은 사람들을 포섭해 건물주로 등록하게 한 이후에 세입자의 보증금을 떼어먹는 수법을 사용하곤 합니다.

이 경우 명의를 빌려준 건물주는 보증금을 달라고 하면 "나몰라라"하고 배째라는 식의 태도를 취하곤 하는데요.

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어차피 잃을 것이 없는 마당에 명의를 빌려준 대가로 소소하게 얼마를 챙긴 것으로 만족하기 때문에 두려울 것이 없다는 태도를 취하곤 합니다.

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깡통전세 사기 사건에 휘말리게 되었다고 해서 모든 경우에 보증금을 떼이게 되는 것은 아닌데요. "호랑이 굴에 들어가도 정신만 똑바로 차리면 산다."는 말처럼 냉정하게 대응을 하면 좋은 결과를 얻으실 수 있습니다.

깡통전세 사기 사건에 휘말렸다는 사실을 인지한 경우 신속하게 법적 조치를 진행하셔야 하는데요. 임차인이 진행할 수 있는 법적 조치로는 전세보증금반환소송이 있습니다.

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하지만 먼저 임차 부동산에 대한 "권리분석" 작업을 진행하시는 것이 필요한데요. 권리분석 작업을 통해 해당 부동산이 경매에 넘어간다고 하더라도 나에게 돌아오는 것이 있는지 먼저 파악을 하셔야 합니다.

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깡통전세 사기 사건의 건물주 같은 경우에는 건물 여러채를 보유하고 있는 경우가 대부분입니다. 이 경우 채무자 하나를 상대로 여러명의 채권자가 달려들게 되는데요. 세모녀 전세사기 사건의 경우 피해자가 수백명에 이른다고 하죠.

이러한 경우에는 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다. 안타깝긴 하지만 전세사기 사건의 경우 결국에는 집주인의 남은 재산을 가지고 세입자들끼리 나눠먹기를 하는 형식으로 귀결이 됩니다.

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그렇기 때문에 아무런 조치를 취하지 않고 가만히 있는 세입자보다 신속하게 법적 조치를 취하고 채권 회수를 위해 부지런히 움직이는 세입자가 훨씬 유리합니다.

깡통전세사기 사건을 당했는데도 아무런 대응을 하지 않고 가만히 있다가는 다른 채권자들에게 자신의 몫까지 빼앗기게 되는 결과가 발생하게 됩니다.

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깡통전세사기 사건의 경우 피해 사실을 인지하였을 경우 신속하게 보증금반환청구소송을 제기하여 피해회복을 도모하셔야 합니다.

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전세보증금반환소송을 신속하게 진행하셔야 하는 이유는 임차건물 외에 채무자의 다른 재산에 집행을 할 수 있는 집행권원을 획득하기 위함입니다.

채무자의 재산에 대한 강제집행절차를 진행하기 위해서는 판결문을 먼저 확보해야만 하는 것입니다. 채무자가 남겨놓은 재산을 가지고 채권자들끼리 나눠먹기를 해야하는 상황에서는 판결문을 먼저 확보한 세입자가 절대적으로 유리한 위치를 점하게 됩니다.

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오늘 소개해드린 사안의 의뢰인은 강서구 화곡동에서 깡통전세 사기에 휘말리게 되신 분이셨는데요. 깡통전세 사기를 인지하는 즉시 저희에게 도움을 요청하셔서 바로 전세보증금반환소송을 진행하였습니다.

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올해 3월달에 전세보증금반환소장을 접수하였는데, 3개월만에 승소 판결을 받게 되었습니다.

우리법은 계약관계를 체결하는데 있어, 계약당사자가 동등하다는 것을 전제로 합니다. 이를 법률용어로는 "계약자유의 원칙"이라고 합니다.

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하지만 이러한 원칙이 현실세계에서는 잘 지켜지지 않는데요. 현실에는 재력의 차이 등으로 인해 계약관계에서 무수히 많인 불평등이 발생합니다.

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대표적인 것이 근로계약관계와 임대차계약관계입니다. 근로계약을 체결한 사장과 근로자가 동등한 지위에 있다고 생각하는 사람은 별로 없을 것입니다.

임대차 계약관계 역시 마찬가지인데요. 임대인과 임차인이 동등한 계약당사자라는 것은 교과서 속에서나 성립하는 말이고, 현실세계에서는 임대인과 임차인 사이에 무수히 많은 불평등, 차별이 존재하게 됩니다.

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우리 사회에서는 아직도 임대인이 "갑"이고, 임차인이 "을"이라는 인식이 널리 퍼져있죠. 특별히 상가 세입자는 상가 건물주에 비해 약자의 지위에 있습니다. 생계를 유지하기 위해 건물주와 임대차 계약을 체결해 사업을 영위하는데 임대인의 갑질로 인해 어려움을 호소하시는 세입자 분들이 많이 있습니다.

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상가임대차보호법은 이러한 임차인의 열악한 사정을 배려하여, 임차인 보호를 위한 규정을 많이 두고 있습니다. 하지만 안타깝게도 세입자 분들이 이러한 내용을 잘 알지 못해 권리를 행사하지 못하는 경우가 많습니다.

상가 임차인을 보호하는 규정이 상가임대차보호법에 많이 있지만, 현실에서는 건물주의 부당한 요구를 눈물을 머금고 참아야 하는 경우가 많습니다.

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하지만 상가 건물주의 부당한 요구가 정도를 지나치게 되면 갑질이 되기 때문에 세입자의 입장에서도 임대인의 갑질을 언제까지 참고만은 있을 수 없는데요.

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상가 건물주가 세입자를 내쫓기 위해 악의적으로 영업방해를 하는 경우가 그렇습니다. 때때로 수익에 눈이 먼 상가 건물주들이 세입자를 내쫓기 위해 영업방해를 할 때가 있는데요.

대표적인 것이 상가 재건축을 이유로 세입자에게 일방적인 퇴거를 요구하는 경우입니다. 재건축을 통해 얻게 되는 임대수익에 눈이 먼 건물주는 세입자에게 퇴거를 종용하는데, 세입자가 이를 거절하면 비정상적인 방법으로 세입자를 압박하며 영업을 방해하곤 합니다.

오늘 소개해드릴 사안이 바로 그런 사안이었는데요. 오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 서울에서 약국을 운영하시는 분이었습니다.

그런데 건물주가 재건축을 이유로 계약갱신을 거절하면서 일방적인 퇴거를 강요하였는데요. 상가임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간이었기 때문에 의뢰인께서는 건물주의 이유없는 퇴거요청을 당연히 거절하였습니다.

이에 건물주는 의뢰인을 상대로 건물명도소송을 제기하였는데, 1심에서 건물주 패소 판결이 선고되었습니다. 사건을 담당한 재판부는 상가임대차보호법상 계약갱신청구권 행사기간이 남아있다는 이유로 건물주 패소 판결을 선고했던 것입니다.

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1심에서 패소하자 건물주는 즉각 항소하였지만, 일반적인 방식으로는 세입자를 퇴거시킬 수 없다는 사실을 깨닫고 의뢰인의 영업을 방해하는 방식으로 노선을 변경하였습니다.

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임차 건물이 노후화되어 전면적인 리모델링, 재건축이 필요하다며 공사를 이유로 임차 건물에 비계파이프를 설치했던 것이죠.

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비계파이프 설치는 약국을 운영하는 의뢰인의 영업에 즉각적인 타격을 주었습니다. 건물에 비계파이프가 설치되자 손님들이 약국 출입을 꺼리게 되었던 것입니다. 의뢰인은 "건물주와 법적 분쟁 중이며, 정상 영업 중이다."라는 현수막을 붙였지만 별다른 소용이 없었습니다.

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항소심이 진행 중이기는 했으나, 언제 종결될지 알 수 없는 상황이었기 때문에, 건물주의 영업방해행위에 제동을 걸 수 있는 효과적인 법적 대응이 필요한 상황이었습니다.

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이에 임차인닷컴은 건물주를 상대로 "영업방해금지가처분"을 제기했는데요. 영업방해금지가처분 절차에서 임차인닷컴은 비계파이프를 설치하는 임대인의 행위가 정상적이지 않으며, 임차인의 권리를 방해하는 위법행위임을 적극 어필하였습니다.

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건물주 측은 이름을 들으면 알만한 대형로펌을 선임하여 영업방해금지가처분에 대해 기각 결정을 구하였지만, 임차인닷컴의 적극적인 변론으로 영업방해금지가처분은 인용되었습니다.

최근 관련 통계에 따르면 임대차조정분쟁위원회에 오는 사건 중 가장 많은 비율을 차지하는 소송이 전세계약갱신청구권과 관련된 소송이라고 합니다.

입법단계에서 여러 논란이 많았는데, 예상대로 이와 관련된 분쟁이 폭증하고 있는 상황이라고 할 수 있습니다. 전세계약갱신청구권을 둘러싼 임대인과 임차인의 갈등은 필연적으로 발생할 수밖에 없는 부분이 있습니다.

임대차보호법은 임차인 보호를 위한 법인데, 입법 목적을 실현하기 위해 임대인의 권리를 제한하게 됩니다. 이로 인해 임대인들의 반발이 매우 거센편입니다. 권리 의식이 강한 임대인들은 헌법 재판을 진행하기까지 합니다.

전세계약갱신청구권에 관한 분쟁이 합의 단계에서 원만하게 마무리 되지 않으면 결국 소송으로 진행될 수밖에 없습니다. 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 임차인이 원고가 되어 임대인을 상대로 제기하는 소송입니다.

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 법률 요건을 입증할 수 있는 증거만 충분하다면 임차인의 입장에서 충분히 진행해볼만한 소송입니다. 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 염두에 두고 계신 분들은 법률에 규정된 요건을 입증할 수 있는 증거자료를 보유하고 있는지를 체크해보는 것이 필요합니다.

소송에서 승소하기 위해서는 (1) 집주인이 주택임대차보호법이 정하는 기간에 '실거주'를 이유로 계약갱신을 거절했다는 사실, (2) 이후 집주인이 제3자에게 상승된 가격으로 임대를 준 사실이 입증되어야 합니다.

집주인의 태도가 무엇인가 미씸쩍은 부분이 있을 경우 소송 진행을 염두에 두시고 증거를 확보해놓아야 합니다. 우리 법은 증거재판주의를 취하고 있기 때문에, 주장 사실을 입증할 수 있는 증거가 존재하지 않는다면 패소할수밖에 없기 때문입니다.

집주인이 실거주로 계약갱신을 거절했다는 사실에 대한 증거는 문자메시지, 카카오톡, 전화, 내용증명 등 그 형식은 무관합니다.

세입자가 퇴거한 후 집주인이 제3자에게 세를 주었다는 사실에 대해서는 동사무소에 가셔서 "확정일자 부여현황(계약갱신이 거절된 임차인용)"을 발급받으시면 입증이 가능합니다.

"소송에 걸리는 시간이 얼마인지"를 많이 물어보시는데요. 걸리는 시간은 집주인의 반응에 따라 다릅니다. 일반적으로 민사소송이 진행될 경우 소장접수에서 판결선고까지 6~8개월은 소요되는 것이 보통입니다.

판결선고까지 걸리는 시간을 고려하면 임대인이 제3자에게 세를 준 사실을 확인하는 즉시 소송을 진행하는 것이 바람직합니다.

케이엔파트너스 부동산법률연구소는 다수의 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 진행해 성공적인 결과를 이끌어낸 바가 있습니다. 케이엔파트너스 부동산법률연구소는 다수의 성공사례를 보유하고 있습니다.

오늘 소개해드린 사안의 경우 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 임대인이 제3자에게 세를 준 것이 확인되는 즉시 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하였는데요. 소장접수에서 판결 선고까지 무려 1년의 시간이 걸렸습니다.

결과는 저희 쪽 승소였는데요. 지연이자 부분에 대한 청구 일부가 기각된 것 이외에 저희 측의 주장이 전부 인용되었습니다. 재판부는 약 4,200만원 세입자 승소 판결을 선고하였습니다.

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 관련 법조문이 생긴지 얼마 되지 않아 실제 소송을 수행해본 변호사 사무실이 많지 않은 편입니다.

의뢰인 입장에서는 관련 분야에 다수의 성공 사례를 보유하고 있는 변호사 사무실에 사건을 맡기는 것이 그렇지 않은 변호사 사무실에 사건을 맡기는 것보다 훨씬 바람직합니다.

케이엔파트너스 부동산법률연구소는 오랫동안 세입자들의 권리보호를 위해 힘써왔습니다. 임대차 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계시는 세입자 분들이 있다면 케이엔파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.

케이엔파트너스 전세보증금반환센터입니다.

저희 케이엔파트너스는 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여, 신속한 전세보증금반환을 위해 필요한 모든 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다.

전세보증금반환의 핵심은 "신속성"이라고 할 수 있습니다.

전세만기가 되었음에도 불구하고 집주인으로부터 제 때에 전세보증금을 돌려받지 못하면 세입자는 이사 계획에 차질이 생기는 등의 큰 손해를 보게 되는데요.

집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아 입게되는 손해를 회복하기 위해서는 신속한 법적 조치가 필수라고 할 수 있습니다.

집주인 입장에서 오늘주나 내일주나 한달 후에 주나 큰 차이가 없다면 보증금을 빨리 돌려주어야 할 이유가 없게되는데요.세입자 입장에서는 신속하게 보증금을 돌려받아야 할 절박한 필요성이 있기 때문에, 신속하게 법적 조치에 착수한 뒤 집주인의 보증금 미반환으로 인해 발생한 손해를 보상 받는 쪽으로 진행해야 할 필요가 있습니다.

전세보증금을 돌려받지 못한 세입자가 취할 수 있는 법적 조치로는 임차권등기명령, 전세보증금반환소송이 있는데요.전세만기에도 제 때에 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 임차권등기명령, 전세보증금반환소송을 통해 권리 구제를 도모하셔야 하는 것입니다.

전세보증금을 돌려주지 않는 집주인에게 일정한 불이익이 가도록 조치해야 집주인이 마음을 바꾸어 보증금을 돌려주게끔 할 수 있는데요.임차권등기명령은 대항력과 우선변제권 유지를 위해 진행하는 절차입니다. 대항력과 우선변제권은 주택 임차인의 핵심 권리라고 할 수 있는데요.

대항력을 상실하면 집주인이 변경되었을 때 손해를 보게되고, 우선변제권을 상실하면 경매가 진행될 때 배당 절차에서 제외되는 불이익을 받게 됩니다.전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 사정이 있다면 반드시 임차권등기명령을 신청하셔야 할 필요가 있습니다. 임차권등기명령은 등기부등본에 기재되기 때문에 집주인을 압박하는 효과도 있습니다.

임차권등기명령이 등기부에 기재되었다면 보증금을 돌려받기 전까지는 임차권등기명령을 지워줘서는 안됩니다. 대법원 판례도 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기명령 말소의무보다 선이행의무라고 분명하게 판시하고 있습니다.하지만 임차권등기명령 만으로는 집주인 재산에 강제집행을 할 수 없기 때문에, 임차권등기명령을 진행하면서 전세보증금반환소송을 함께 진행하실 필요가 있습니다.

전세보증금반환소송에서 승소하게 되면 집주인 재산에 강제집행을 진행할 수 있는데요. 임차권등기명령을 진행하는 이유도 전세보증금반환소송 승소 판결문으로 임차 건물을 경매할 때 그 순위를 유지하기 위한 목적도 있습니다.

전세보증금반환소송을 진행하면서 집주인에게 지연이자, 변호사 비용 등을 청구한다면 결론적으로 사실상 돈을 들이지 않고 절차를 진행하는 효과를 얻을 수 있습니다. 실제로 저희 사무실에 진행한 사례 중 집주인으로부터 지연이자와 소송비용을 모두 지급받아 지출한 비용보다 오히려 더 이득을 보는 경우가 많습니다.

오늘 소개해드릴 사례는 인천에 거주하신 세입자 분께서 전세보증금반환소송을 의뢰주신 사안이었는데요. 인천에 거주하시는 의뢰인께서는 전세 만기에 보증금을 돌려받지 못해 저희에게 전세보증금반환소송 진행을 의뢰주셨습니다.

케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 의뢰를 받자마자 즉시 전세보증금반환소송을 제기하였고, 소장을 접수한지 3개월도 지나지 않아 승소판결을 받을 수 있었습니다.

부동산 가압류는 채권을 보전하기 위한 절차입니다. 상대방에게 받을 돈이 있는데, 상대방이 갚지 않는 경우 소송제기를 염두에 두게 됩니다.

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돈을 빌려준 사람을 채권자 돈을 빌려간 사람을 채무자라고 하는데요. 채무자가 제 때에 돈을 갚지 않는 경우 채권자는 채무자에 대해 돈을 돌려달라는 내용의 소송을 제기하게 됩니다.

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소송절차에서 돈을 빌려간 사실과 갚을 때가 되었다는 사실이 입증된다면 채권자는 시간이 다소간 소요될 수는 있겠지만 해당 소송에서 결국 승소하게 됩니다.

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이 경우 소송의 승패여부보다 중요한 것은 "실제로 돈을 돌려받는지 여부"입니다. 소송도 결국에는 돈을 돌려받기 위해 진행하는 것이기 때문입니다.

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그런데 많은 시간과 비용을 들여 소송을 진행했고, 승소 판결문을 받았음에도 불구하고, 채무자로부터 돈을 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다. 이러한 상황은 의의로 많은 경우에 발생합니다. 돈을 빌려가서 갚지 않는 채무자는 소송이 걸린 후에도 어떻게든 돈을 갚지 않을 생각을 하기 때문입니다.

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상황이 이렇기 때문에 소송절차를 진행할 때 가압류, 가처분 등 보전처분 절차를 반드시 함께 진행하셔야 합니다. 가압류, 가처분 등 보전처분 절차는 상대방의 재산을 묶어놓는 절차입니다. 금전지급청구를 목적으로 하는 소송을 제기한 경우에는 가압류 절차를 진행하셔야 하는데요.

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가장 흔하게 진행하는 가압류 절차로는 채권 가압류와 부동산 가압류가 있습니다. 채권 가압류 중 대표적인 것이 채무자의 통장을 가압류 하는 것인데요.

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채무자의 통장을 가압류 하는 것은 즉각적인 효과를 가져오지만, 여기에는 큰 문제가 있습니다. 그것은 법원이 채권가압류의 조건으로 상당한 수준의 현금 담보를 요구한다는 점입니다.

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보통 가압류 설정 금액의 30~40% 정도를 현금 담보금으로 낼 것을 요구하는데요. 이는 분명 사건을 진행하는 대부분의 채권자에게 매우 부담스러운 금액입니다.

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그렇기 때문에 부동산 가압류를 많이 진행하게 됩니다. 부동산 가압류는 가압류 인용의 필요성 등에 대하여 소명만 잘 된다면 보증보험 공탁으로 처리되는 경우가 많습니다. 보증보험공탁은 보험료로 몇만원만 내면 되기 때문에, 현금담보와 차이가 매우 큽니다.

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그리고 부동산은 토지에 고정되어 있는 자산이기 때문에, 채권을 담보하는 기능이 매우 뛰어납니다. 은행에서 돈을 빌려주면서 아파트나 상가에 근저당권을 설정하는 이유도 이 때문입니다.

그리고 부동산 가압류는 인용되었을 경우 채무자를 압박하는 효과도 상당한데요. 가압류 사실이 부동산등기부등본에 기재가 되기 때문입니다. 등기부에 가압류 사실이 기재가 되면 아무래도 소유주는 거래 등에 큰 불편을 겪을 수밖에 없습니다.

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부동산 가압류를 설정 해놓으면 상대방의 처분행위를 제한할 수 있고, 본안소송을 제기한 이후에 가압류를 본압류로 전이하여 해당 부동산에 대한 강제집행이 가능합니다.

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부동산 가압류는 그 효과가 매우 크기 때문에, 채무자의 부동산을 알고 있는 경우라면 소송을 하시면서 반드시 부동산가압류를 해 놓으시는 것이 필요합니다.

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오늘 소개해드릴 사안은 채권자가 채무자에 대하여 손해배상청구소송을 제기한 사안이었는데요. 채무자로부터 받아야 할 손해배상금만 2억 7천여만원에 이르렀습니다.

매우 큰 돈이기 때문에 가압류 등 적절한 보전처분이 소송과 함께 진행되지 않는다면 채권을 회수할 가능성이 희박해지는데요. 다행히 채무자 소유 부동산을 알고 있는 것이 있어 소송 제기와 동시에 채무자 부동산에 대한 가압류를 진행하였습니다.

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부동산 가압류는 전액 보증보험공탁 조건 인용을 목적으로 해야합니다. 이를 위해서는 부동산 가압류가 인용되어야 할 필요성을 잘 소명하셔야 하는데요. 본안소송에서 승소할 가능성을 판사님께 잘 어필했는지에 달려있다고 할 수 있습니다.

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오늘 소개해드린 사안의 경우에는 가압류가 인용되어야 할 필요성을 논리적으로 신청서에 기술해 판사님을 설득하는데 성공해 전액 보증보험공탁 조건으로 인용이 되었습니다.

깡통전세, 전세사기 사건이 기승을 부리고 있어 이에 대한 불안감이 날이 갈수록 고조되고 있습니다. 깡통전세, 전세사기 사건에 휘말리게 되면 보증금을 떼일 수도 있다는 극도의 불안감에 휩싸이게 됩니다.

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깡통전세, 전세사기 사건은 특히나 빌라에서 기승을 부리고 있는데요. 그 이유는 빌라는 아파트와 비교해보았을 때 객관적인 시세 확인이 어려운 측면이 있기 때문입니다.

하지만 사정이 넉넉치 않은 분들은 빌라 전세를 구할 수밖에 없는데요. 그것도 대부분이 전세자금 대출을 받아 전세집을 구하곤 합니다. 상황이 이렇기 때문에 전세금을 제 때에 돌려받지 못하면 세입자는 많은 손해를 볼 수밖에 없습니다.

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깡통전세, 전세사기 사건은 특히나 서울 강서구 일대에서 기승을 부리고 있는데요. 최근 나온 통계에 따르면 전세사기 사건의 비율이 가장 높은 곳이 서울 강서구라고 합니다. 최근 대한민국을 떠들썩하게 했던 '세모녀 전세사기 사건'이 이루어진 곳이 강서구입니다.

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강서구에 전세사기가 기승을 부리는 이유는 해당 지역에 신축빌라가 많기 때문입니다. 시세를 객관적으로 확인하기 어렵다는 신축빌라의 특성을 악용해 세입자의 전세금을 떼어먹는 전세사기가 기승을 부리고 있는 것이죠.

깡통전세, 전세사기 사건의 수법 중의 하나가 자력이 없는 바지사장의 명의를 빌려 세입자의 전세보증금을 편취하는 수법입니다. 이 과정에서 공인중개사가 동원되기도 하는데요.

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저금리 시대에 이른바 '갭투자'라는 명목으로 세입자의 보증금을 빌려 소유주택수를 무한정 확대하는 수법이 장려되었지만, 이제 좋은 시절은 끝이 났고 빚잔치를 벌여야 하는 때가 왔습니다. 명의를 빌려준 건물주는 세입자가 보증금을 달라고 하면 나몰라라하고 배째라는 식의 태도를 취하곤 합니다.

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깡통전세, 전세사기 사건에 휘말리게 되었다고 해서 모든 경우에 보증금을 떼이게 되는 것은 아닙니다. "호랑이 굴에 들어가도 정신만 똑바로 차리면 된다."는 말처럼 침착하게 대응하면 전세사기의 소용돌이에서 빠져나올 수 있습니다.

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깡통전세, 전세사기 사건에 휘말렸다는 사실을 인지했다면 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다. 깡통전세, 전세사기 사건에 대응하는 법적조치 방법으로는 (1) 형사고소, (2) 보증금반환청구소송, (3) 채권추심/강제집행이 있습니다.

이 세가지가 유기적으로 맞아들어가야 전세사기 사건에서 보증금을 회수할 수 있습니다. 한마디로 형사고소, 보증금반환청구소송, 채권추심/강제집행 3박자가 맞아야 피해를 회복할 수 있는 것입니다.

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깡통전세, 전세사기 사건의 경우 건물주가 건물 여러채를 보유하는 경우가 대부분입니다. 온나라를 시끄럽게 했던 세모녀 전세사기 사건의 경우 피해자가 수백명에 이른다고 하죠.

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이 경우 여러명의 채무자가 사기꾼을 상대로 법적 조치를 취하게 되는데요. 안타까운 것은 전세사기 사건은 결국 피해자들끼리 사기꾼들이 남겨놓은 재산을 놓고 싸우는 형국으로 귀결된다는 것입니다. 긍정적으로 이야기하면 신속한 법적 조치를 취한 피해자가 전세보증금을 회수할 수 있다는 의미입니다.

사기 피해를 당한 후 아무런 조치를 취하지 않고 가만히 있는 세입자보다 신속하게 법적 조치를 취하고 피해회복을 위해 필요한 절차를 진행하는 세입자가 유리할 수밖에 없습니다. 전세사기 사건에 휘말렸는데도 아무런 조치를 취하지 않는다면 다른 세입자들에게 자신의 몫을 빼앗기게 됩니다.

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깡통전세, 전세사기 사건에 휘말린 경우에는 피해사실을 인지하는 즉시 보증금반환청구소송을 진행하셔야 합니다. 신속하게 판결문을 확보해야 필요한 강제집행절차에 착수할 수 있기 때문입니다. 다른 채무자보다 먼저 판결문을 확보해야 유리한 지위를 점하게 됩니다.

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오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 서울 강서구 화곡동에서 깡통전세, 전세사기 사건에 휘말리게 되신 분입니다. 의뢰인 분께서는 전세사기를 인지하고 즉시 저희에게 도움을 요청하셨는데요. 신속하게 소송 절차를 진행한 덕분에 3개월 만에 승소 판결문을 확보하게 되었습니다.

세입자의 주거 안정을 도모하기 위해 주택임대차보호법에 '전세계약갱신청구권' 제도가 도입되었습니다. 계약갱신청구권 제도는 본래 상가임대차보호법에 있었던 개념인데, 이를 주택임대차보호법에도 들여온 것입니다.

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주택임대차보호법에서 전세계약갱신청구권 제도의 시행으로 세입자들은 최소 4년(2년+2년)의 거주 기간을 보장받을 수 있게 되었습니다.

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문제는 해당 법률이 부동산 시장이 한창 혼란할 때 제정되었다는 점입니다. 전세계약갱신청구권이 시행되던 때는 저금리 기조로 인해 한창 부동산 가격이 폭등할 때였는데요.

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이러한 상황에서 시행된 전세계약갱신청구권 제도는 불난 집에 기름을 부은 격이 되었습니다. 전세계약갱신청구권 제도 시행 이후에도 부동산 가격은 계속해서 폭등을 했고, 갑작스러운 법의 시행으로 인해 임대인과 임차인 모두 혼란에 빠지게 되었던 것입니다.

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주택임대차보호법 전세계약갱신청구권은 수많은 논란을 불러일으켰습니다. 특히나 집주인(임대인) 쪽에서 반발이 매우 심했는데, 세입자(임차인)의 권리를 보호한다는 명목으로 집주인의 재산권 행사를 지나치게 제한한다는 것이 주된 이유였습니다.

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현재에도 이러한 이유로 주택임대차보호법 전세계약갱신청구권 법률 조항에 대한 위헌 절차를 진행하시는 분들이 굉장히 많습니다.

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세입자가 전세계약갱신청구권을 행사하면 집주인의 의사와 상관없이 '전 임대차와 같은 조건'으로 임대차 계약이 갱신되는데요. 이 때 임대료 상승률은 5%로 제한됩니다.

오늘 소개해드린 사안의 의뢰인은 임대인의 허위 갱신거절로 피해를 입으신 분이셨는데요. 집주인이 처음에 임대료 증액을 요구하다가 이것이 좌절되자 실거주를 내세운 사건이었습니다.

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집주인이 실거주를 내세워 계약갱신을 거절하자, 의뢰인은 의심스러운 사정이 있었지만 기존에 살던 임차 주택에서 퇴거할 수밖에 없었는데요. 동사무소에서 확정일자 부여현황(계약갱신이 거절된 임차인용)을 확인하고 집주인이 제3자에게 세를 준 사실을 알게 되었고, 저희를 선임해 즉시 소송절차를 진행하게 되었습니다.

소송 진행과정에서 집주인이 매매를 수월하게 하기 위해 기존 임차인을 내보낸 이후에 상승된 가격으로 제3자에게 세를 주고 임차 주택을 매도하게 되었다는 사실을 알게 되었습니다. 이에 대하여 집주인은 "매도인이 요구해서 부득이하게 제3자에게 세를 준 것이다."라는 주장을 펼쳤는데요.

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소송과정에서 케이엔파트너스 임차인닷컴은 집주인의 이러한 주장이 잘못되었다는 사실을 조목조목 반박하였습니다. 이에 사건을 담당한 재판부는 우리 측 전부 승소 판결을 선고하였습니다.

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안녕하세요.​케이엔파트너스 전세보증금반환센터 입니다.​오늘은 상가보증금반환소송에서 승소한 사례를 소개해드리려고 합니다.​의뢰인은 신림동에서 까페를 운영하시던 분이셨는데요. 계약기간이 만료 1개월 전에 상가 건물주에서 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절 통지를 하였습니다.문제는 해당 갱신거절통지가 의뢰인이 생각할 때 약간 애매하게 표현이 되어 있었다는 점인데요. 의뢰인은 건물주와의 통화 녹취에서 "계약기간 만기가 되면 아무래도 나가야 할 것 같다."고 갱신거절의 의사를 밝혔습니다. 의뢰인은 해당 표현이 다소 애매하여 갱신거절통지가 되지 않을 수도 있다고 걱정을 하고 계셨습니다.실제로 전세보증금반환소송 절차에서 상가 건물주는 "임차인이 계약갱신거절 의사를 명백하게 밝히지 않아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었다."고 주장하였습니다. 상가 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 계약이 종료되지 않아 상가 건물주는 임대차 보증금 반환 의무를 부담하지 않게 되죠.하지만 해당 자료만으로도 임대차 계약 갱신거절통지가 유효하다고 판단하여 의뢰인을 설득해 전세보증금반환소송을 제기하게 되었습니다. 상가건물주는 예상대로 묵시적 갱신을 주장했지만, 케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 법률 조문 상 차이를 지적하며, 상대방의 주장을 반박하였습니다.​최근 해당 전세보증금반환소송의 판결이 선고 되었는데요. 결과는 우리 측 의뢰인의 전부 승소였습니다. 케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 임대차 계약이 종료되는 즉시 임차권등기명령을 신청한 이후에 건물을 상가 건물주에게 인도할 것을 조언하였고, 해당 조언 덕분에 상가 건물주에게 연 12% 상당의 지연이자도 청구할 수 있게 되었습니다. 

부동산 거래 중 대표적인 것이 매매와 임대차입니다. 매매는 기존 소유자와의 계약으로 소유권을 이전하는 계약이고, 임대차는 기존 소유자로부터 건물을 빌리는 계약입니다.

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생계를 영위하기 위해 내가 살아갈 곳이나 영업할 곳이 필요할 때 우리는 부동산에 관하여 매매 또는 임대차 계약을 체결하게 되는데요.

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그런데 부동산 매매계약, 임대차계약은 심각한 법적 분쟁을 발생시키기도 합니다. 종종 상가를 분양받으시는 분들이 있는데, 상가 분양도 일이 꼬이게 되면 복잡한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.

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부동산과 관련된 법적 분쟁은 금액도 크고 분쟁의 양상도 복잡한 편입니다. 그동안 쌓인 판례도 상당한 편이라서 어설픈 방식으로 대응하였다가는 막대한 손해를 보게 됩니다.

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부동산에 관한 분쟁 중 흔히 발생하는 것이 바로 "부동산 계약금 반환"과 관련된 분쟁입니다. 최근에는 매수심리가 꺾여 부동산 거래가 별로 이루어지지 않고 있는데, 한창 부동산 거래가 활발할 때는 하루에도 이와 관련된 문의가 쇄도하였습니다.

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매매나 임대차 등 부동산에 관한 거래를 할 때에는 거래당사자 간에 수억원에서 수십억원의 돈이 왔다갔다 하는데요. 상가 분양계약도 거래 당사자 간에 큰 금액이 오고가게 됩니다.

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당사자들도 지급하는 돈의 상당부분을 대출로 마련하기 때문에, 일시지급형태로 거래가 이루어지는 경우는 매우 드뭅니다.

계약금, 중도금, 잔금을 일정한 시간을 두고 지급하는 것이 일반적이 거래 관행인 것이죠. 계약체결단계에서 계약금을 지급하고 잔금을 지급하기까지 수개월이 소요되는 것이 보통입니다.

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부동산 계약금을 지급한 단계에서 수많은 법적 분쟁이 발생하는데요. 부동산 계약금을 지급했는데 매도인이 느닷없이 계약을 파기하거나, 매수인이 매도인의 귀책사유를 문제삼아 배액배상을 요청하는 경우를 예로 들 수 있습니다.

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부동산 계약금은 보통 수천만원, 많게는 수억원에 이르기 때문에 거래가 틀어져 계약이 파기되는 쪽으로 진행된다면 자칫 당사자는 계약금을 떼이게 되는 손해를 보게 될 수 있습니다.

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보통 계약체결당시 주고받는 계약금은 계약이 체결되었다는 증표로서의 기능을 하게 됩니다. 법률적인 용어로 이를 "증약금"이라고 부르는데요.

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부동산 계약 파기와 관련된 법적 분쟁이 발생하였을 때, 종종 "계약서를 쓰지 않았기 때문에 계약이 체결되지 않았다."고 주장하는 분들이 계시는데요.

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계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 당사자 간에 계약금을 주고 받은 것에 대한 증거가 있다면 계약 체결이 인정될 수도 있다는 점을 기억하셔야 합니다. 계약금은 계약체결의 증표, 즉 증약금이기 때문입니다.

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계약체결 단계에서 계약서를 작성하는 경우, 표준 계약서에는 계약의 일방적으로 파기한 당사자들이 부과하는 불이익이 규정되어 있습니다.

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"계약금을 주고받은 이후에 일방 당사자가 임의로 계약을 이행하지 않는 경우 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 계약금 배액을 반환해야 한다."는 내용의 조항이 있는데요.

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이것을 "위약금 조항"이라고 부릅니다. 아까 위에서 계약금은 증약금으로서의 성질을 가지고 있다고 말씀드렸는데요.

계약금이 위약금으로서의 성질을 가질 때가 있습니다. 계약금이 위약금의 성질을 가지기 위해서는 "위약금 약정"이 존재해야 합니다.

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위약금 약정이 존재한다면 이를 근거로 계약을 불이행한 당사자에 대하여 위약금을 지급하여 줄 것을 요청할 수 있습니다. 위약금은 계약을 이행하지 않는 당사자에 부과되는 페널티이기 때문입니다. 핸드폰 약정 위약금을 생각하시면 이해가 쉬울 것입니다.

만약 계약서에 위약금 약정이 존재하지 않는다면 어떻게 될까요? 이 경우 당사자는 손해배상의 법률 요건을 모두 입증해야 하는 부담을 떠안게 됩니다.

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위약금 약정이 존재하지 않더라도 손해배상을 청구할 수 없는 것은 아니지만, 입증책임의 차원에서 큰 차이가 있습니다. 위약금 약정은 손해배상청구소송에서 원고가 부담하는 입증책임을 완화시켜주는 기능을 합니다.

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오늘 소개해드린 사안의 의뢰인은 사업을 운영하기 위해 사업장을 모색하던 중 마음에 드는 매물이 나와 해당 건물의 건물주와 임대차 계약을 체결하게 되었는데요. 계약금을 지급받은 이후에도 건물주가 계약의 내용을 이행하지 않아 막대한 손해를 보고 있는 중이었습니다.

의뢰 단계에서 사건을 검토해보니 건물주의 계약 불이행으로 입게 된 손해가 상당했고, 시간이 상당히 흘러 상대방이 계약을 이행할 가능성이 매우 낮았습니다.

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집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 사례가 급증하고 있습니다. 부동산과 관련해 많은 법적 분쟁이 발생하는데, 최근 가장 많이 진행되는 소송이 바로 보증금반환청구소송입니다.보증금반환청구소송이 늘어나는 이유는 금리인상, 경기 불황 등의 원인이 있는데요. 하지만 무엇보다 가장 큰 원인은 갭투자와 전세사기라고 할 수 있습니다.근 몇년간 갭투자라는 것이 유행했는데, 금리가 급격하게 인상되면서 갭투자에 내재되어 있었던 뇌관이 터져버린 상황입니다. 갭투자를 이용한 전세사기도 판을 쳤는데요. 보통 임대차 계약기간은 2년인데, 2년 만기가 되면서 보증금미반환 사건이 속출하고 있는 것입니다.이로인해 멀쩡히 살고 있던 집이 경매에 넘어가거나, 전세집에 압류가 걸리는 사태가 발생하고 있습니다. 이에 덩달아 보증금을 돌려받지 못할까하는 불안감에 휩싸인 세입자 분들이 점점 더 많아지고 있습니다.전세보증금을 돌려받기 위해서 세입자가 취해야 할 조치는 임차권등기명령, 보증금반환청구소송이 있습니다. 만약 보증금 미반환 사건이 전세사기로부터 기인한 것이라면 형사고소 절차를 진행하는 것도 고려해보셔야 합니다전세만기 시점에 보증금을 돌려받지 못하게 되면 세입자는 곤란한 상황에 빠지게 됩니다. 추가대출이자 등 집주인의 전세보증금미반환으로 인해 예상치 못한 손해가 생길수도 있습니다.그런데 집주인들은 이런저런 핑계를 대며 자신의 책임을 회피하려고 하는데요. 집주인이 대는 가장 대표적인 핑계 중의 하나가 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다는 것입니다. 이는 거래계에서 무슨 관행처럼 되어 있는데요.하지만 이는 법률적으로 전혀 근거가 없는 말입니다. 새로운 세입자가 구해지는지 여부는 전세보증금반환 책임과 무관합니다. 이는 집주인의 주관적 사정에 불과하고, 전세 만기가 도달하면 집주인은 세입자에게 전세보증금 전액을 반환해주어야 할 책임이 있습니다.세입자 입장에서는 전세보증금 미반환 사태에 대비해 소송 진행에 필요한 증거를 잘 남겨두셔야 합니다. 소송 진행에 필요한 가장 중요한 증거는 법이 정한 시기에 맞춰서 집주인에게 해지통보를 했다는 자료입니다.우리 법은 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 해지통보를 보내야 만기시점에 임대차 계약이 종료되는 것으로 규정하고 있습니다. 임대차 종료시점까지 임대인과 임차인 쌍방간에 계약의 갱신이나 종료에 대해 아무런 말도 하지 않았다면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.임대차 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우에도 임차인은 임대차 계약을 언제든지 해지할 수 있지만, 해지의 효력은 해지통보 도달 후 3개월 후에 발생합니다. 제 때에 해지통보를 하지 못할 경우 아까운 시간만 날리게 될 수 있으니, 이 점을 주의하셔야 합니다.오늘 소개해드릴 사안은 전세사기를 당하신 의뢰인이었는데요. 의뢰인이 당한 전세사기는 대항력의 효력발생시기를 교묘하게 악용하는 전세사기였습니다.주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음날에 발생하도록 되어 있는데요. 임대인이 임차인과 임대차 계약을 체결한 후, 임차인의 전입신고 시점보다 일찍 또는 같은 날에 임차건물의 소유권을 제3자에게 넘기는 수법이 유행하고 있습니다.이 경우 대항력이 무력화되기 때문에 세입자는 새로운 건물주에게 임대차 계약 관계를 주장하지 못합니다. 혹시나 경매라도 진행되면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 그대로 쫓겨나게 될 수도 있는 것입니다.기존 집주인과 새로운 집주인이 공모해 세입자의 보증금을 편취하는 전세사기가 유행하고 있는데요. 오늘 소개해드린 사안이 바로 정확하게 그러한 유형의 전세사기였습니다.새로운 집주인이 세입자의 전세자금대출을 이용해 주택을 거의 무상으로 구입하면서도, 향후 보증금반환책임은 부담하지 않는 구조로 판이 짜여져 있었던 것입니다. 전세사기 사건은 신속하게 소송을 진행하지 않으면 보증금을 회수하지 못할 수도 있습니다.이에 케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 새로운 집주인과 기존 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 진행하였습니다. 어느 한 쪽을 상대로 승소 판결을 받는 것보다 두 사람을 상대로 승소 판결을 받는 것이 유리합니다. 그만큼 강제집행을 할 수 있는 대상이 늘어나기 때문입니다.

전세사기 사건의 핵심은 채권추심절차라고 할 수 있는데, 기존집주인과 새로운 집주인 상대로 신속하게 보증금반환청구소송을 제기하여 승소 판결문을 확보할 수 있었습니다. 

안녕하세요.케이엔파트너스 전세보증금반환센터입니다.케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 전세보증금을 돌려받지 못해 전전긍긍하시는 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여 신속한 전세보증금 반환을 위한 모든 법적 조치를 빠르게 진행해드리고 있습니다.세입자가 전세보증금을 떼이게 되는 사례는 매우 다양한 형태로 발생하곤 하는데요. 최근에 유행하고 있는 전세사기에서부터, 돈은 있는데 이유 없이 보증금반환을 거절하는 사례까지 그 유형이 매우 다양합니다.그런데 간혹 임대차 계약이 진행되는 도중 또는 임대차 계약이 종료된 이후에 집주인이 사망하여 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생하는데요.이 경우는 딱히 누구의 잘못이라고 보기 어려운 경우입니다. 집주인이 사망하지 않았더라면 보증금을 돌려주었을 수도 있기 때문이죠.하지만 어쨌거나 세입자의 입장에서 보증금을 제 때에 돌려받지 못하게 되면 세입자의 속은 까맣게 타들어갈 수밖에 없는데요.전세만기가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못한다면 세입자는 추가 대출 이자를 부담하고, 이사 계획에 차질이 생기는 등의 손해를 입게됩니다.더구나 세입자들이 전세보증금의 대부분을 대출로 마련한다는 점을 보았을 때, 보증금을 돌려받지 못하면 수천만원, 수억원에 이르는 대출금에 대한 채무를 세입자가 떠안게 됩니다.전세만기에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 세입자는 임차권등기명령, 전세보증금반환소송 등의 적극적인 법적 조치를 진행하실 필요가 있습니다.특히나 전세보증금반환채무의 경우에는 집주인이 사망했다면 집주인의 상속인들이 그 반환책임을 부담하게 되는데요.집주인이 사망한 경우 그 상속인들이 보증금을 반환해야할 책임이 있는 것입니다. 법적으로는 상속인들에게 보증금반환책임이 있기 때문에 세입자 분들은 사망한 집주인의 상속인들에게 보증금을 돌려줄 것을 요청하는데요.법적으로는 당연히 상속인들이 보증금을 돌려줘야 할 책임이 있지만, 막상 상속인들에게 보증금 반환을 요청하면 "내가 빌린 것도 아닌데 왜 돌려주냐?"는 태도를 취할 때가 굉장히 많습니다.여기에다 상속인들이 여러명일 경우 서로에게 보증금반환에 대한 책임을 떠넘기는 경우가 많습니다. 보증금반환 책임은 인정하면서도 내 상속지분만큼만 돌려주겠다고 이야기하는 사례도 심심치 않게 있습니다.돌려받아야 할 보증금이 1억인데, 동순위 상속인이 5명 있는 경우 내 상속지분비율에 해당하는 2천만원만 돌려주겠다고 하는 경우가 많은 것이죠.하지만 대법원 판례는 임대차 보증금을 반환할 공동 상속인들의 채무가 "불가분채무"라고 판시하고 있습니다. 공동상속인들은 보증금 전액에 대해 공동반환책임을 부담한다는 것이죠.이 경우 세입자는 상속인이 여러명이라고 하더라도 한명을 지정해 보증금 전액 반환을 청구하는 것이 가능합니다. 일단 전액을 반환해야 할 책임이 상속인 각자에게 있고, 상속지분을 나누는 것은 상속인들끼리의 문제라는 것이 대법원 판례의 태도입니다.따라서 집주인이 사망한 경우 상속인 전원을 피고로 지정하여 보증금반환청구소송을 진행하시는 것이 좋습니다.오늘 소개해드린 사안은 임대차 계약 종료 이후에 임대차 계약을 체결했던 집주인이 사망을 했던 사안이었는데요.모든 상속인들의 인적사항을 몰랐기 때문에 일단 사망한 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기한 후 사실조회 등을 통해 상속인들을 특정해 상속인들 전원을 대상으로 피고를 정정하였습니다.상속인들로 피고를 정정한 후 보증금반환을 청구하자 상속인들은 위에서 말씀드린 것과 같은 반응을 보였습니다.일부는 보증금반환책임 자체를 부정하고, 일부는 보증금반환책임 자체는 인정하지만 상속지분을 넘어서 보증금을 돌려줄 수 없다는 식의 태도를 취했던 것이죠.이에 저희는 임대인이 사망한 경우 공동 상속인들의 부담하는 보증금반환채무는 불가분채무라는 것을 강조하며 신속한 종결을 요청하였습니다.이러한 저의 측의 주장이 받아들여져 보증금반환청구소송은 1회 변론기일로 종결되었고, 상속인들 전원이 공동으로 보증금반환책임을 부담한다는 내용의 판결이 선고되었습니다.임대인이 사망한 경우 공동상속인들은 공동으로 보증금 전액을 반환해야 할 책임이 있습니다. 그런데 상속인들에게 보증금 반환을 청구하면 오늘 소개해드린 사안과 같은 반응을 보이며 보증금 지급을 거절하는 경우가 대부분입니다.이 경우에는 보증금을 반환받기 위해 어쩔 수 없이 소송을 제기할 수밖에 없습니다. 임대인이 사망한 보증금반환청구소송의 경우 상속인들을 특정해 피고 표시를 정정하고, 보증금반환책임을 부정하는 상속인들의 주장을 잘 반박할 필요가 있습니다.임대인이 사망한 보증금반환 사건은 상속이라는 복잡한 쟁점이 포함되어 있으므로 신속한 보증금 반환을 원하신다면 관련 분야에 풍부한 경험을 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 다수의 전세보증금반환 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.전세보증금 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 케이엔파트너스 전세보증금반환센터에 도움을 요청하시기 바랍니다. 

안녕하세요.케이엔파트너스 전세보증금반환센터입니다. 저희 사무실은 대한변호사협회에 공식 등록된 부동산전문변호사, 형사전문변호사로 구성되어 있습니다.요즘 저희 사무실 전화가 불이날 정도로 전세보증금반환 사건과 관련된 문의가 이어지고 있습니다.최근 전세사기 사건과 겹쳐 전세보증금반환 사건이 급격하게 증가하고 있는데요.이러한 현상은 "갭투자"가 이루어지는 지역을 중심으로 진행됩니다."갭투자"라는 것은 좋은 말로 해서 투자이지, 실상은 투기인 경우가 대부분인데요.단순히 투자 목적에서 사회 질서를 해치지 않는 건전한 갭투자도 있지만, 남에게 해를 입혀 그 손해를 자신의 이익으로 귀속시킬 목적으로 행해지는 사기에 가까운 갭투자도 있습니다.전세보증금반환 사건은 주로 후자의 경우에 문제가 되는데요.2~3년 전 쯤 갭투자가 유행을 했는데, 최근 부동산 가격 하락으로 인해 충분한 자력을 보유하지 못한 갭투자들이 도산하고 있는 상황입니다.갭투자라는 것은 세입자의 보증금을 이용해 주택을 구입한 후 수익을 누리는 것을 의미하는데요. 매매가와 전세가가 비슷하면 투자는 쉬워질 수밖에 없습니다.갭투자는 주로대출을 활용 하기 때문에, 저금리 기조가 이어지던 시기에는 갭투자가 유행을 할 수밖에 없었는데요. 최근 금리 상승으로 부동산 가격 하락이 이어지며 갭투자자들이 직격탄을 맞는 모양새입니다.투자자들이야 자신의 투자에 대한 책임을 지는 것이지만, 문제는 아무런 잘못이 없는 세입자들인데요.세입자들은 집주인과 임대차 계약을 체결한 것 뿐인데, 집주인이 갭투자자라는 이유로 인해 소중한 보증금을 떼이게 되는 현상이 발생하는 것입니다.세입자에게 가장 최악의 결과를 가져오는 갭투자는 집주인이 세입자의 보증금을 이용해 저렴한 가격으로 주택을 구입하면서 보증금반환책임은 부담하지 않는 경우입니다.최근 갭투자 실패로 보증금을 반환 받지 못하는 사례가 급증하고 있는데요.임대차 계약을 체결할 당시 집주인이 갭투자자라는 것을 알 턱이 없는 세입자들의 입장에서는 매우 억울한 일이 아닐 수 없습니다.집주인의 갭투자 실패 등으로 보증금을 반환받지 못하고 있을 경우 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다.갭투자 실패로 보증금을 반환받지 못하는 사건의 경우 보증금을 반환받지 못한 피해자들이 나 말고 많이 있는 경우가 대부분입니다.최근 기소가 되어 재판에 넘겨진 "세모녀 사건"과 같은 경우에는 피해자가 수십명, 수백명에 이르고, 피해 금액만 수십억원, 수백억원에 이르기도 합니다.이 경우 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하는 피해자가 그렇지 않은 피해자보다 유리한 지위에 있게 될 수밖에 없습니다.집주인의 갭투자 실패로 전세보증금을 반환받지 못한 경우 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다.세입자가 취할 수 있는 법적 조치로는 임차권등기명령, 전세보증금반환소송, 강제집행절차가 있는데요. 이 세가지 절차가 유기적으로 진행되어야 보증금을 떼이지 않을 수 있습니다.최근 갭투자 실패 전세보증금미반환 사건의 경우 집주인의 고의적인 사기 행각이 문제가 되는 경우가 많습니다.갭투자 사건의 경우 집주인이 수십채, 수백채의 부동산을 소유하고 있는 경우가 있는데, 대부분 세입자의 보증금을 이용해 주택을 사실상 무상으로 구입한 경우가 많습니다. 그리고 소유자들을 보면 30대 초반에 불과한 경우가 대부분입니다.이 경우 집주인이 상환 능력이 없으면서도 세입자의 보증금을 편취할 목적으로 사기 행각을 벌였다는 주장이 가능한데요.실제로 최근 대검찰청이 전세사기 사건에 대한 구속수사를 천명한 상황입니다. 서민, 세입자를 위한 새정부의 이벤트라고 볼 수 있는데, 이러한 기회가 흔치 않기 때문에 전세사기의 피해자들은 형사 고소 절차를 적극 이용하실 필요 가 있습니다.오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 갭투자한 임대인과 임대차 계약을 체결하여 임대차 계약 만료에 보증금을 돌려받지 못하고 계셨는데요.이에 케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 신속하게 임차권등기명령, 전세보증금반환소송을 진행하였습니다.신속한 진행 덕분에 소송을 제기한지 3개월 만에 승소 판결을 받을 수 있게 되었습니다. 판결문을 근거로 임대인에 대한 신용조회 및 강제집행절차를 진행할 예정입니다.갭투자 전세보증금 미반환 사건은 신속한 법적 조치가 생명이라고 할 수 있습니다.그런데 각 사건마다 대응방법이 달라질 수밖에 없기 때문에, 최적의 법률 솔루션을 찾기를 원하신다면 이에 대해 풍부한 경험과 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.갭투자 전세보증금 미반환 사건, 갭투자 전세사기 사건의 경우에 세입자가 취할 수 있는 법적 조치는 임차권등기명령, 전세보증금반환소송, 형사 고소가 있는데요.구체적인 대응방법은 관련 자료를 지참해 부동산전문변호사, 형사전문변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 오늘 소개해드린 사안을 포함해 다수의 갭투자 전세보증금 미반환 사건, 갭투자 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.신속한 전세보증금반환이 필요하신 분들은 케이엔파트너스 전세보증금반환센터에 도움을 요청하시기 바랍니다. 

안녕하세요.케이엔파트너스 부동산법률연구소 최성민 변호사입니다.​오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 상가에서 커피숍을 운영하시던 임차인이셨는데요.​계약 만기가 다가오자 계약 만기 약 두달 전에 집주인에게 전화를 하여 만기 시점에 퇴거하겠다는 의사를 밝혔습니다. 해당 통화 내용은 다행히 녹음된 상황이었는데요.​이를 근거로 보증금 반환을 요청하자 집주인은 "통화 당시에 퇴거의사를 명백히 밝히지 않았다"고 말하며, 보증금 반환을 거부하였습니다.​의뢰인께서는 녹음된 내용에서 퇴거의 의사를 명백하게 밝혔다고 생각했는데, 집주인이 위와 같은 태도로 나오자 적잖이 당황을 하셨습니다.​집주인은 계약 종료 통지가 없었으므로 계약이 묵시적으로 갱신되어 1년간 월세를 더 받아야 한다고 주장하고 있었습니다.이러한 상황에서 임차권등기명령과 전세금반환소송이 가능한지 의뢰를 해 오셨는데, 녹취된 내용을 보니 퇴거의 의사를 밝힌 것이 어느정도 명백해 보였습니다.​이를 근거로 임차권등기명령을 신청하였는데, 법원에서는 인용 결정을 내려주었습니다. 

안녕하세요.케이엔파트너스 부동산법률연구소 최성민 변호사입니다.저희 케이엔파트너스 부동산법률연구소는 대한변호사협회가 공식 인증한 부동산 전문 변호사로 구성되어 있습니다.오늘은 "부동산 가압류"를 신청하여 인용받은 사례를 소개해드리려고 하는데요.부동산 가압류는 보전처분의 일종으로 상대방에 대하여 금전청구지급소송 제기를 염두에 두고 계신 분들은 부동산 가압류 절차 진행을 염두에 두시는 것이 좋습니다.부동산 가압류를 해 놓으면 상대방의 처분 행위를 제한할 수 있기 때문에, 승소 판결을 받은 후 부동산에 대한 강제집행이 가능하게 됩니다.소송이 진행되는 도중에 상대방이 자기 소유 재산을 빼돌리면 승소 판결을 받은 이후에도 실질적인 집행이 불가능하게 되는데요.이를 위해서 반드시 부동산 가압류를 함께 진행하시는 것이 좋습니다.부동산 가압류는 결정이 나고 등기부에 기재되기 때문에, 일단 부동산 등기부에 가압류 사실이 기재되면 상대방은 큰 압박을 느끼게 됩니다.부동산에 대한 처분이 제한되는 것은 물론이고, 가압류가 되어 있기 때문에 새롭게 세를 놓는 것도 어려운 상황이 되는 것입니다.오늘 소개해드릴 사안은 전세사기 건에서 보증금반환소송을 제기하며, 동시에 부동산 가압류를 신청한 사안이었는데요.공인중개사가 저희 의뢰인을 기망하여 전세 계약을 체결해 전세 보증금을 편취하려고 한 사안이었습니다.이에 즉각적으로 소송을 제기한 이후에 동시에 부동산 가압류를 신청하였습니다.부동산 가압류 사건의 경우 가압류 신청이 인용되어야 할 필요성을 소명하는 것이 가장 중요한데요.전세사기로 인해 발생한 막심한 피해와 신속히 보증금을 반환받아야 할 적극적으로 어필하였고, 이에 재판부는 부동산 가압류를 인용하는 결정을 선고하였습니다.부동산에 관한 법적 분쟁은 금액도 크고 분쟁의 양상도 복잡하기 때문에, 이에 대해 전문적인 노하우를 보유한 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.케이엔파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 소송을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드립니다.부동산 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 케이엔파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.대한변호사협회가 공식 인증한 부동산 법률 분야에 대한 전문성을 바탕으로 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드립니다.케이엔파트너스 부동산법률연구소는 의뢰인의 이익을 위해 모든 노력을 기울입니다!