안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 오래된 상가계약에서 임대인이 예전 법에 따라 갱신요구 기간이 5년이라고 주장한다면 최초 계약일과 법 개정 이후의 갱신 경과를 함께 확인해야 합니다.

제이씨엘파트너스가 공개한 승소 사례에서는 임대인이 개정 전 계약이라는 이유로 명도를 청구했습니다. 임차인 측은 법 시행 이후 갱신된 계약임을 근거로 개정법상 10년 기준을 주장했습니다.

이 사건에서 무엇이 쟁점이었는지, 계약서 외에 어떤 자료를 정리할 수 있는지, 명도소장을 받은 경우 무엇을 먼저 확인할지 살펴봅니다.

1. 최초 계약일과 시행 이후 갱신일을 구분하세요

2018년 10월 16일 시행된 개정 상가임대차법은 계약갱신요구권 행사 가능 기간을 최초 임대차기간을 포함해 10년으로 늘렸습니다. 부칙은 시행 후 처음 체결되거나 갱신되는 임대차에 개정 규정을 적용하도록 정합니다.

법 시행 전에 첫 계약을 했더라도 시행 이후 적법하게 갱신됐다면 10년 기준이 적용될 수 있습니다. 최초 계약서에 적힌 날짜만으로 결론을 내리기 어려운 이유입니다.

시행 이후에 차임을 냈다는 사실은 참고 자료가 되지만 그 사실만으로 갱신이 확정되지는 않습니다. 계약 만료 당시 양측이 어떤 의사를 표시했는지와 적용되는 갱신 규정을 살펴야 합니다. 구법상 5년의 갱신요구 기간을 이미 다 썼다면, 개정법이 시행됐다는 이유만으로 일방적으로 추가 갱신을 요구할 수는 없습니다.

10년은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간을 뜻합니다. 법 개정일이나 갱신일로부터 새로 10년을 계산한다고 전제하지 말고 계약의 연속성을 확인하세요.

2. 5년과 10년을 가르는 계약 자료를 모으세요

최초 계약서, 갱신계약서, 임대료 변경 합의, 갱신 요구와 임대인의 답변을 날짜순으로 정리하세요. 계약별 시작일과 종료일을 한 표에 두면 개정법 시행일과 비교하기 쉽습니다.

갱신계약서를 별도로 쓰지 않았다면 기존 계약의 만료일, 임대인과 주고받은 문자, 만료 전후 차임 지급과 수령 내역을 함께 확보합니다. 어느 기간에 관한 지급인지 확인할 수 있게 표시하세요.

갱신요구권을 주장하려면 갱신 요구 시점과 도달 자료를 확인해야 합니다. 차임 연체나 무단 전대 등 임대인이 별도의 거절 사유를 들었다면 그 주장에 해당하는 자료도 따로 정리하세요.

임대인이나 임차인 명의가 바뀌었다면 종전 계약을 승계한 것인지 새 계약이 체결됐는지 살펴야 합니다. 명의 변경 문서와 보증금 정산 방식도 계약 연속성을 판단하는 자료가 됩니다.

3. 승소 사례에서는 시행 후 갱신이 쟁점이었습니다

공개된 사례에서 임대인은 최초 계약이 개정 전이라는 이유로 5년 기준을 주장했지만, 임차인 측은 시행 이후의 갱신 경과를 제시했습니다. 법원은 개정법의 10년 기준이 적용된다는 임차인 측 주장을 받아들여 임대인의 인도청구를 기각했습니다.

사건 대응에서는 계약 체결일뿐 아니라 시행 이후에도 임대차가 어떻게 이어졌는지 설명했습니다. 계약서, 계약기간, 차임 지급 내역과 당사자 사이의 경과를 함께 살폈습니다.

비슷한 소장을 받았다면 임대인이 계약이 끝났다고 주장하는 날짜부터 확인하세요. 그 날짜 이전에 갱신 의사가 전달됐는지, 이후 양측이 계약을 어떻게 처리했는지 비교하는 것이 출발점입니다.

다른 사건에서는 개정 이후의 갱신이 인정되지 않거나 별도의 적법한 갱신 거절 사유가 확인될 수 있습니다. 결과를 비교할 때는 기간과 거절 사유를 각각 살펴야 합니다.

4. 명도소장을 받으면 종료 사유와 답변기한을 확인하세요

소장을 받은 날과 답변서 제출기한을 확인하고, 계약 만료를 이유로 하는지 연체나 해지를 이유로 하는지 청구 내용을 읽으세요. 갱신을 주장할 때 필요한 자료는 종료 사유에 따라 달라집니다.

차임 연체가 쟁점이라면 월별 약정액, 지급일, 실제 이체액과 미지급 잔액을 정리하세요. 상가임대차법이 정한 갱신 거절 사유에 해당하는지를 개별적으로 검토할 수 있습니다.

계약 종료를 다투더라도 보증금 반환과 인도 조건에 관한 주장도 함께 살펴야 합니다. 시설 투자비나 권리금 문제가 있다면 각각 계약서와 입증자료를 별도로 보관하세요.

퇴거 합의를 논의하게 되면 보증금 반환일, 점포 인도일, 시설물 처리와 정산 범위를 문서로 남기세요. 소송 기한과 협의 일정은 따로 관리해 필요한 답변이 늦어지지 않도록 합니다.

상가 계약갱신요구권과 명도소송 대응에 어려움을 겪고 계시다면, 관련 분야에 다수의 성공 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하시기 바랍니다.

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※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.