안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 의정부 전셋집의 보증금을 돌려받지 못해 고소를 고민한다면 미반환 금액과 함께 계약 당시 어떤 설명을 들었는지 돌아볼 필요가 있습니다. 처벌을 요구하는 절차와 돈을 회수하는 절차는 준비할 내용이 다릅니다.

보증금이 반환되지 않았다는 결과만으로 모든 사건이 형사상 사기가 되는 것은 아닙니다. 계약 당시의 허위 설명이나 중요 사실 은폐, 그로 인한 보증금 지급과 관련자의 인식을 자료로 연결해야 합니다.

같은 건물의 피해자가 여러 명이라는 사정은 조사 단서가 될 수 있지만 본인의 계약 자료도 필요합니다. 형사고소의 근거를 정리하는 동안 종료 통지, 임차권등기와 보증기관 청구 등 회수에 필요한 절차도 함께 점검하세요.

1. 계약 당시 설명과 실제 권리관계를 대조합니다

사기 여부를 검토할 때는 계약 체결과 보증금 지급 무렵의 사정을 살펴야 합니다. 이후 집값이 하락했거나 자금 사정이 악화된 결과와 처음부터 중요한 위험을 숨기고 돈을 받은 경우를 구분할 수 있도록 자료를 정리하세요.

중개 과정에서 들은 선순위 채권, 다른 임차인의 보증금, 세금과 반환보증 관련 설명을 계약 당시 자료와 대조합니다. 실제로 확인되지 않은 내용을 확정된 사실처럼 적기보다 누가 언제 어떤 말을 했는지를 먼저 기록해야 합니다.

당시의 등기사항증명서와 현재 등기부를 함께 확인하고 담보권·압류 등이 설정된 시점을 비교하세요. 현재 등기부만으로 과거의 모든 설명이 거짓이었다고 단정하기보다 계약 시점에 확인할 수 있었던 정보와 달라진 부분을 나눕니다.

임대인이 보증금을 돌려줄 수 있다고 설명한 근거가 있었다면 그 자료도 보관하세요. 재산 처분이나 대출 정리 약속이 실제로 이행됐는지, 보증금 수령 전후 어떤 거래가 있었는지가 당시 인식을 확인하는 단서가 될 수 있습니다.

2. 기망행위와 보증금 지급의 연결을 정리합니다

허위 설명을 믿고 계약과 지급을 결정했다는 연결이 중요합니다. 어떤 설명이 없었더라면 계약하지 않았을지, 그 내용이 대화나 확인설명서에 남아 있는지를 검토하면 피해 사실을 구체적으로 설명하기 쉬워집니다.

계약금·중도금·잔금의 날짜와 금액, 받은 계좌의 명의자를 표로 정리합니다. 지급 전에 들은 말과 지급 이후 새로 알게 된 사실을 분리하면 당시 판단의 근거와 나중에 발생한 분쟁을 혼동하지 않을 수 있습니다.

동일한 방식의 계약이 반복됐다는 자료는 개별 계약과 연결해 살펴야 합니다. 다른 피해자의 이야기를 전해 들었다면 그 자체와 직접 확인한 문서를 구분하고, 관련자 신원과 객관적 자료가 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

인터넷 게시글이나 단체 대화방의 의혹을 그대로 고소 사실로 옮기는 방식은 피하세요. 확인 가능한 사실, 수사로 확인을 요청할 부분, 본인의 추정을 나누어 정리하고 불필요하게 개인정보를 공개하지 않도록 주의해야 합니다.

3. 고소장에는 사람별 행위와 증거를 구분합니다

임대인·중개사·브로커의 행위를 한꺼번에 같은 책임으로 묶지 말고 각자가 한 설명과 돈을 받은 경위를 구분합니다. 형사상 가담 여부와 민사상 설명 의무 위반 등은 별도의 요건을 검토할 수 있습니다.

고소장에는 계약 경위와 허위라고 판단하는 내용, 실제 확인된 사실, 보증금 지급 내역을 순서대로 정리합니다. 억울함을 길게 적기보다 각 주장에 대응하는 계약서·메시지·송금 자료의 번호를 붙이면 설명을 따라가기 쉽습니다.

원본 대화와 녹음 파일을 보관하고 일부 문장만 잘라 의미가 달라지지 않도록 전체 맥락을 확인하세요. 직접 참여한 대화인지와 확보 방법을 함께 검토하고, 제출할 자료의 개인정보 범위도 사건에 필요한 정도로 정리합니다.

고소 접수 후 조사에서는 이미 제출한 자료와 새로 확인된 사실을 구분해 설명하세요. 기억이 불분명한 날짜를 추정해 단정하지 말고 증빙으로 보완할 부분을 표시하며 수사기관의 보완 요구와 제출 기한도 기록해두는 편이 좋습니다.

4. 수사 결과를 기다리는 동안 회수 절차를 준비합니다

형사고소는 보증금 반환을 자동으로 집행하는 수단이 아닙니다. 계약이 종료됐는지와 반환 잔액을 확인해 민사상 반환청구·보전처분·강제집행의 필요성을 별도로 검토하고 수사가 끝날 때까지 모든 절차를 멈추지 마세요.

보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사·전출하면 기존 권리에 영향을 줄 수 있습니다. 임차권등기명령을 이용한다면 법원 결정문 수령에 그치지 말고 등기사항증명서에서 실제 기재 완료를 확인한 뒤 일정을 정해야 합니다.

반환보증에 가입했다면 상품별 사고 요건과 이행청구 기한, 필요한 종료 자료를 기관에 확인하세요. 형사고소 접수증이 있다고 모든 보증 요건을 대신하는 것은 아니며 경매 통지를 받았다면 배당 관련 기한도 별도로 챙겨야 합니다.

합의를 제안받으면 지급 날짜와 금액, 분할 지급 불이행 시 처리와 권리 포기 범위를 확인합니다. 일부를 받았다는 이유로 나머지 채권까지 없어지는 문구에 서명하지 않도록 고소와 민사청구의 처리 범위를 나누어 검토하세요.

관련 법령·공식 안내 확인

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.