안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 임대차가 종료되었는데도 점유가 계속되고 손해가 커진다면 본안 판결 전에 건물을 돌려받을 수 있을까요?

임시 인도를 구하는 명도단행가처분을 검토할 수 있지만 인도 청구권과 본안 판결을 기다리기 어려운 보전 필요성을 구체적으로 소명해야 합니다. 단순히 소송보다 빠르다는 이유로 누구나 이용할 수 있는 절차는 아닙니다.

이미 제소전화해 조서가 있는지에 따라 대응의 출발점도 달라질 수 있습니다. 점유이전금지가처분과 단행가처분은 목적이 다르며 사적 강제퇴거로 대신할 수 없습니다. 계약 종료와 긴급한 사정, 기존 집행권원 및 현장 상태를 함께 확인해야 합니다. 긴급하다고 느끼는 사정과 법이 요구하는 보전 필요성은 구분해야 합니다. 손해의 내용과 발생 시점, 본안 판결을 기다리기 어려운 이유를 자료로 설명할 수 있는지 먼저 점검하는 것이 좋습니다.

1. 기존 집행권원과 제소전화해 내용을 확인합니다

제소전화해가 성립해 조서가 작성되어 있다면 내용을 먼저 살펴야 합니다. 화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지지만 모든 요구를 자동 집행할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

인도 대상과 이행기, 조건 및 당사자 표시가 현재 상황과 맞는지 확인해야 합니다. 집행문과 송달, 조건 이행 등 필요한 요건이 있다면 그에 맞추어 서류를 준비해야 합니다.

제소전화해는 상대방과의 합의에 기초한 절차입니다. 일방적으로 원하는 조건을 조서에 넣거나 강행법규를 무시할 수는 없습니다.

계약 초기나 분쟁 중 협의 수단으로 검토할 수 있지만 의무의 내용과 적법성을 분명히 해야 합니다. 보증금 반환과 인도, 차임 연체 및 기한을 구체적으로 정리하세요. 단순한 사적 합의서와 법원에서 성립한 화해 조서는 다른 것이므로 이미 가진 문서의 성격부터 확인하는 것이 좋습니다. 화해 문서가 있다면 사본이나 일부 문구만 보지 말고 주문과 조건 전체를 확인하세요. 현재 점유자와 조서의 당사자가 다른 경우 집행이 가능한지와 추가로 필요한 절차도 검토해야 합니다.

2. 단행가처분과 점유 보전의 목적을 구분합니다

명도단행가처분은 본안 판결 전 임시로 인도를 구하는 만족적 성격의 조치입니다. 점유이전금지가처분처럼 점유 변경 위험을 보전하는 절차와 구분해야 합니다.

점유 보전 결정이 있다고 바로 퇴거 집행을 할 수 있는 것은 아닙니다. 사건에 필요한 것이 점유 관계 유지인지 즉시 인도인지에 따라 권리와 필요성을 다르게 설명해야 합니다.

단행가처분은 상대방의 생활과 영업에도 큰 영향을 줄 수 있습니다. 임대인의 손해뿐 아니라 양측의 이해관계와 긴급성을 함께 검토합니다.

명도소송에 시간이 걸릴 수 있다는 사정만으로 임시 인도가 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 모든 사건에서 두 가처분을 반드시 함께 신청하는 것도 아니므로 보전 목적과 비용, 기존 권원을 확인해 필요한 방법을 정해야 합니다. 신청으로 얻을 이익과 상대방에게 발생할 영향을 자료와 연결해 준비하세요. 점유 보전이 이미 이루어졌다고 임시 인도의 긴급성이 자동 인정되는 것은 아닙니다. 각 신청이 보호하려는 권리와 필요성을 구분하고 중복되는 비용이나 서로 다른 주장이 없는지 확인해야 합니다.

3. 인도 청구권과 긴급한 필요성을 소명합니다

먼저 적법한 계약 종료와 인도 청구권의 존재를 확인해야 합니다. 연체나 해지 통지, 갱신과 보증금에 관한 쟁점을 구체적으로 정리하세요.

상가의 차임 연체를 이유로 한다면 3기의 차임액에 이르는 연체 여부와 통지 도달 등을 검토해야 합니다. 주택과 상가의 기준을 혼용하거나 소유권만으로 모든 점유를 부당하다고 단정하지 마세요.

본안 판결을 기다리기 어려운 사정은 별도로 소명해야 합니다. 현재 발생한 위험과 손해의 정도, 임시 인도가 필요한 이유를 증거로 설명하세요.

안전 문제나 공사 일정 등을 주장한다면 실제 자료와 인과관계를 확인해야 합니다. 일반적인 금융 부담이나 차임 미지급만으로 모든 사건에서 충분한 것은 아닙니다. 불안이나 추측을 구체적 사실처럼 적기보다 현재 상태와 예상되는 손해, 이를 막을 다른 방법이 있는지를 함께 검토하는 것이 필요합니다. 안전이나 공사 중단을 이유로 한다면 계획서와 점검 자료 등 객관적인 근거를 준비하세요. 상대방이 내놓을 반대 자료도 예상하여 현재의 위험과 과거의 일반적 우려를 구분하는 것이 필요합니다.

4. 심리·담보·집행과 본안 대응을 함께 준비합니다

임시의 지위를 정하는 가처분은 원칙적으로 상대방이 참여할 심리 절차가 문제됩니다. 신청 즉시 상대방 모르게 인도가 이루어진다고 전제해서는 안 됩니다.

법원의 심리와 보정, 담보 조건 및 집행 요건을 확인해야 합니다. 인용이 되더라도 실제 집행은 집행관 등 적법한 절차를 통해 진행하며 자물쇠 변경이나 물건 반출을 임의로 해서는 안 됩니다.

임시 조치와 최종 분쟁 해결은 구분해서 관리해야 합니다. 본안소송과 집행, 인도 후 금전 정산까지 함께 검토하세요.

인용 여부나 처리 기간은 사건에 따라 달라질 수 있습니다. 제이씨엘파트너스는 기존 화해 조서와 계약 종료, 긴급 사정을 확인해 적절한 절차를 검토합니다. 반환이 지연된다면 계약과 통지, 집행권원 및 현장 자료를 준비해 현재 가능한 대응을 확인하시기 바랍니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.