안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 상가를 비우며 철거 공사를 마쳤는데도 건물주가 복구가 부족하다며 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 대응해야 할까요?

우선 원상복구 의무와 실제 이행, 보증금에서 공제할 채무를 항목별로 구분해야 합니다. 추가 공사 요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액의 보류가 언제나 정당해지지는 않습니다.

보증금을 받아야 다음 점포를 준비할 수 있는 임차인에게는 시간이 중요한 문제입니다. 그러나 급하다는 이유로 모든 철거 요구를 받아들이면 책임 없는 비용까지 부담할 수 있습니다. 계약서와 현장 자료를 비교해 남은 의무와 다투는 금액을 구체화하고, 협의와 반환 청구를 함께 준비하는 것이 좋습니다.

1. 계약서와 입점 당시 상태로 복구 기준을 정합니다

원상복구라는 말은 모든 시설을 철거해 새 건물처럼 만들라는 뜻으로 고정되어 있지 않습니다. 임차 당시의 상태와 유효한 특약이 복구 범위를 판단하는 출발점입니다.

계약서에 원상복구라고만 적혀 있는지, 공실 반환이나 특정 시설 철거까지 정했는지 확인하세요. 구체적인 특약이 있다면 체결 경위와 이후 합의, 문구의 의미를 함께 살펴야 합니다.

임차인이 바꾼 부분과 기존 시설을 나누어 목록으로 작성할 수 있습니다. 계약 문구와 실제 시설을 연결해야 어떤 의무가 남았는지 판단하기 쉽습니다.

바닥과 천장, 간판과 배관을 각각 구분하고 입점 사진이나 도면을 대조해 보세요. 불리한 특약이라는 이유만으로 무효가 되는 것도 아니지만, 특약이 있다는 이유로 임대인의 해석이 전부 옳은 것도 아닙니다. 추가 요구가 계약에서 정한 복구인지 새로운 개선 공사인지 구분하는 것이 필요합니다.

2. 권리금 인수와 자연 마모를 구분하여 검토합니다

권리금을 주고 가게를 인수한 경우에는 이전 시설의 철거 책임이 문제됩니다. 시설 인수와 종전 임차인의 원상회복 의무 승계는 별개로 확인해야 합니다.

새 임대차를 체결했는지 기존 계약상의 지위를 이어받았는지, 철거 의무를 따로 부담하기로 했는지 살펴야 합니다. 권리금 계약과 임대차 특약을 함께 확인하면 당사자가 무엇을 인수하기로 했는지 정리하는 데 도움이 됩니다.

시설이 낡았다는 이유만으로 임차인의 훼손이라고 판단할 수는 없습니다. 통상적인 사용에 따른 마모와 임차인의 귀책사유로 생긴 손상을 구분하세요.

통상손모에 관한 특별한 부담 약정이 있다면 명확성과 효력도 검토해야 합니다. 사용 기간과 기존 상태, 손상의 원인을 확인하지 않고 모든 시설을 신품으로 교체하는 비용을 인정하지 않도록 주의하세요. 입점 당시 자료가 부족하다면 중개 자료나 공사 기록, 전 임차인과 주고받은 목록 등을 찾아볼 수 있습니다. 임대인이 추가 공사를 요구한 시점과 처음 요구했던 범위도 기록하세요. 합의한 공사를 끝낸 뒤 새로운 조건이 제시되었다면 기존 합의와 달라진 부분을 확인하는 것이 쟁점을 좁히는 데 도움이 됩니다.

3. 완료 자료와 공제 내역으로 다툼의 범위를 좁힙니다

공사를 마쳤다면 무엇을 어느 상태까지 이행했는지 자료로 남기는 것이 중요합니다. 공사 전후 사진과 작업 내역, 완료 확인에 관한 대화를 보관하세요.

전체 모습과 문제되는 부분을 함께 촬영해 위치와 범위를 알 수 있게 하세요. 임대인에게 확인을 요청했다면 요청한 날짜와 답변도 남기고, 방문을 미루거나 다른 요구를 했다면 그 내용까지 정리하는 것이 좋습니다.

임대인이 공제하겠다는 비용은 구체적인 내역을 받아 검토할 수 있습니다. 복구 의무가 있는 항목과 실제 필요한 비용인지 각각 확인해야 합니다.

견적서에 적힌 금액 전체가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 수량과 단가, 기존 상태와 공사의 필요성을 확인하고 이미 공사했다면 영수증과 전후 자료를 대조하세요. 차임과 관리비, 철거 비용을 한 금액으로 묶기보다 항목별로 나누면 다툼 없는 금액을 먼저 정산하는 협의도 준비하기 쉽습니다. 같은 시설을 중복하여 공제하는 항목이 없는지도 확인하세요. 공사 단가뿐 아니라 실제 철거 면적과 수량을 비교하고, 계약과 무관한 시설 개선 비용이 섞여 있는지 살펴야 합니다.

4. 반환 요구와 인도·회수 절차를 함께 준비합니다

협의가 길어지면 남은 보증금과 반환 요구를 문서로 정리할 수 있습니다. 반환 청구와 점포 인도·이행 제공의 자료를 함께 확인하세요.

보증금 반환과 인도는 동시이행 관계가 문제될 수 있으므로 짐을 뺀 날짜와 열쇠를 넘긴 경위를 구분해 기록하세요. 일부 공사에 이견이 남았더라도 실제 반환을 어떻게 제안했는지 설명할 수 있는 자료가 필요할 수 있습니다.

내용증명은 요구 내용을 입증하는 자료이며 자동으로 돈을 받아주는 절차는 아닙니다. 합의가 어렵다면 반환소송과 집행 가능성, 필요한 보전처분을 검토해야 합니다.

일부 금액을 먼저 지급받는다면 잔액과 다투는 항목, 권리 유보의 의미를 명확히 정리하세요. 제이씨엘파트너스는 복구 의무와 공제 내역, 반환 청구를 함께 검토합니다. 추가 철거를 하기 전에 계약과 현장 자료를 바탕으로 현재 책임 범위부터 확인하시기 바랍니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.