중동 상가 권리금 반환 소송, 건물주가 새 임차인을 거절했다면?

청구 상대와 법적 근거부터 구분해야 합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 부천 중동에서 카페나 음식점을 운영하다가 계약 만료를 앞두고 새로운 임차인을 구했는데, 건물주가 계약을 거절하는 경우가 있습니다. 권리금을 받고 가게를 넘기기로 했지만 임대인의 반대로 거래가 무산된다면, 그동안 투자한 비용까지 잃을 수 있습니다.

중동 상가 권리금 반환 소송 변호사를 찾고 계시다면 먼저 권리금을 누구에게 청구해야 하는지 확인하셔야 합니다. 건물주에게 권리금 반환을 요구하는 경우와 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구하는 경우는 법적 근거가 다르기 때문입니다.

핵심 안내 목차 01.권리금, 건물주에게 직접 청구할 수 있을까 02.임대인의 계약 거절은 언제 위법할까 03.신규 임차인과의 계약이 무산됐을 때 준비할 증거 04.손해배상액의 상한과 청구 기한

중동 상가 권리금 반환, 건물주에게 직접 청구할 수 있을까요?

상가 권리금은 기존 임차인이 형성한 영업시설과 거래처, 입지상 이점 등의 가치를 신규 임차인에게 넘기면서 받는 대가입니다. 따라서 임대차계약이 끝났다는 이유만으로 건물주에게 기존 권리금 전액을 돌려달라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다.

다만 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 기회를 부당하게 방해해서는 안 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 일정한 요건에서 임대인의 손해배상책임을 인정하고 있습니다. 예를 들어 기존 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금 5,000만 원을 받기로 했는데 건물주가 정당한 이유 없이 계약을 거절했다면, 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

새로 가게에 들어가려던 사람이 기존 임차인에게 이미 지급한 권리금을 돌려받으려는 사건이라면 쟁점이 완전히 달라집니다. 이처럼 돈을 받은 사람과 계약 상대방이 누구인지부터 구분해야 합니다.

상가 권리금 회수 방해, 임대인의 계약 거절은 언제 위법할까요?

상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 보호합니다. 이 기간에 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나, 현저하게 높은 보증금과 월세를 요구해 거래를 무산시켰다면 손해배상책임이 문제 될 수 있습니다.

대법원도 임대인이 직접 영업하려는 사정만으로 곧바로 정당한 거절 사유가 인정되지는 않는다고 판단했습니다. 그러나 신규 임차인에게 임대료를 지급할 능력이 없거나 임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 경우에는 정당한 거절 사유가 인정될 수 있습니다.

또한 기존 임차인에게 3기 차임액에 달하는 연체 등 법정 갱신거절 사유가 있다면 권리금 회수기회 보호에도 제한이 생길 수 있습니다. 단순한 계약 거절 사실만으로 승소를 단정할 수 없는 이유입니다.

중동 상가 권리금 소송, 신규 임차인과의 계약이 무산됐다면?

권리금 회수 방해를 주장하려면 실제로 권리금을 받을 기회가 있었고, 임대인의 행위 때문에 이를 잃었다는 사실을 입증해야 합니다. 단순히 가게를 내놓았지만 새로운 임차인을 구하지 못한 상황과는 구분해야 합니다. 소송을 준비할 때는 아래 자료를 확보하시는 것이 좋습니다.

원칙적으로 신규 임차인을 구해 임대인에게 주선한 사실이 중요합니다. 다만 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은, 임대인이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 실제 주선이 없어도 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다.

따라서 건물주가 어떤 이유로, 언제 계약을 거절했는지 확인해야 합니다. 구두로만 거절을 들었다면 이후 분쟁에 대비해 그 의사와 경위를 객관적인 자료로 남겨 두시는 것이 좋습니다.

중동 상가 권리금 반환 소송 변호사, 얼마까지 배상받을 수 있나요?

임대인의 권리금 회수 방해가 인정되더라도 신규 임차인과 약속한 금액을 무조건 전액 배상받는 것은 아닙니다. 법에서는 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 손해배상액의 상한으로 정하고 있습니다.

예를 들어 신규 임차인과 6,000만 원에 합의했더라도 임대차 종료 당시 권리금이 4,000만 원으로 평가된다면 법정 상한은 4,000만 원입니다. 실제 인정 금액은 임대인의 방해행위와 손해 발생 경위 등을 고려해 결정됩니다. 절차는 아래와 같은 순서로 준비하시기를 권해 드립니다.

특히 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성됩니다. 계약이 끝난 뒤 오래 기다리기보다 증거와 청구기한을 함께 확인하셔야 합니다.

상가 권리금 분쟁은 단순히 건물주가 계약을 거절했다는 사실보다, 그 거절이 정당했는지와 실제 권리금 회수기회를 잃었는지를 입증하는 것이 중요합니다. 기존 권리금의 액수와 임대차 종료 당시 영업가치도 구분해서 살펴보아야 합니다.

특히 계약 만료가 가까워졌다면 신규 임차인 주선과 임대인의 답변을 기록으로 남겨 두시는 것이 좋습니다. 권리금 계약이 무산되었거나 건물주가 일방적으로 계약을 거절하고 있다면, 임대차계약서와 협의자료를 바탕으로 법률 검토를 받아 보시기 바랍니다. 감사합니다.