계약갱신청구권 행사기간과 행사방법, 놓치면 돌이킬 수 없습니다

종료 6개월 전부터 2개월 전까지, 내용증명으로 도달 사실까지 준비하세요

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 부동산 전세계약과 관련해 많은 분들이 문의를 주시는데, 그중에서도 계약갱신청구권에 관한 문의가 상당한 비중을 차지하고 있습니다.

주택은 임차인에게 소중한 주거지이자 보증금이라는 큰 재산이 걸려 있는 문제입니다. 그만큼 임대인과 임차인 사이에 다양한 분쟁이 생기기 마련이고, 이에 적절히 대처하려면 계약갱신청구권의 행사기간과 행사방법을 미리 숙지해 두는 것이 무엇보다 중요합니다.

핵심 안내 목차 01.계약갱신청구권이란 무엇인가 02.행사기간: 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 03.행사방법: 의사표시의 도달 입증과 내용증명 04.집주인 실거주를 이유로 한 갱신거절과 분쟁 대응

계약갱신청구권이란 무엇인가

계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나갈 때 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 주택임대차보호법에 근거를 두고 있습니다. 법 조문에서는 ‘계약갱신 요구’라는 표현을 쓰지만, 실무에서는 흔히 계약갱신청구권이라고 부릅니다.

임차인이 이 권리를 적법하게 행사하면 임대인은 법에서 정한 예외 사유가 없는 한 갱신을 거절할 수 없습니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보며, 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 또한 갱신 시 차임과 보증금의 증액은 법령이 정한 한도(5% 이내) 안에서만 가능합니다.

행사기간: 종료 6개월 전부터 2개월 전까지

계약갱신청구권을 행사할 때 무엇보다 중요한 것이 법적으로 정해진 행사기간입니다. 주택임대차보호법은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 갱신을 요구해야 한다고 규정하고 있습니다. 계약 종료 2개월 전이 지나면 더 이상 이 권리를 행사할 수 없다는 뜻입니다.

같은 법 제6조는 임대인과 임차인 모두 이 기간 안에 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 이를 흔히 묵시적 갱신이라고 하며, 이 경우 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 차임을 2기 분에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 이러한 갱신 규정이 적용되지 않습니다.

따라서 갱신을 원하는 임차인은 법적으로 정해진 기간을 정확히 확인하고, 그 안에 적절한 시점을 잡아 청구권을 행사하셔야 합니다. 임대인 측에서 기간 내에 갱신거절 통지를 해오는 경우도 있으므로, 계약 만기가 다가오면 일정을 미리 챙겨 두시는 것이 안전합니다.

행사방법: 의사표시의 도달 입증과 내용증명

계약갱신청구권을 행사하려면 법에 규정된 원칙을 지켜야 합니다. 임차인이 갱신을 요구하는 행위를 민법에서는 ‘의사표시’라고 하는데, 의사표시는 상대방에게 도달한 때부터 효력이 생깁니다. 그래서 분쟁이 생겼을 때 ‘분명히 갱신을 요구했다’는 사실과 그 내용이 상대방에게 전달되었다는 사실을 입증할 수 있어야 합니다.

도달 사실을 입증하기 위해 가장 널리 활용되는 방법이 내용증명입니다. 내용증명은 어떤 내용을 언제 누구에게 보냈는지를 우체국이 증명해 주는 제도로, 이후 분쟁에서 중요한 증거 자료가 됩니다. 아래와 같은 순서로 준비하시기를 권해 드립니다.

집주인 실거주를 이유로 한 갱신거절과 분쟁 대응

계약갱신청구권의 행사는 법적으로 정해진 기간을 지키고 그에 뒷받침되는 자료까지 확보해야 하므로, 혼자 진행하기에는 어려운 면이 있습니다. 특히 임대인 본인이나 직계존속, 직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 법이 허용하고 있어 법적 분쟁이 많이 발생합니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정작 갱신 거절 이후 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우에는, 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다. 이 같은 상황에 대비하려면 거절 통지의 내용과 시기, 이후 주택의 사용 현황을 확인하고 관련 증거를 꼼꼼히 모아 두어야 합니다.

계약갱신청구권을 행사할 때는 정해진 법률 규정에 맞춰 진행하는 것이 가장 중요합니다. 기간 계산, 통지 방식, 거절 사유의 해당 여부는 사안마다 달라질 수 있으므로 전문가와 함께 사전에 점검하시는 것을 권해 드립니다.

저희 제이씨엘파트너스는 다수의 부동산 관련 사건을 진행해 왔습니다. 부동산 관련 다툼으로 도움이 필요하시다면 부동산 법률 연구소 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 주시기 바랍니다. 감사합니다.