안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 상가를 비우고 시설까지 정리했는데 임대인이 원상복구가 부족하다며 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 대응해야 할까요?

먼저 계약 종료와 인도 상태, 원상회복의 범위와 공제 금액을 구분하여 확인해야 합니다. 임대인이 추가 공사를 요구했다는 사실만으로 보증금 전부를 보류하는 것이 항상 정당해지지는 않습니다.

복구의 기준이 다르면 임차인은 끝났다고 생각한 공사를 임대인은 미완료라고 주장할 수 있습니다. 사진과 특약, 공사 내역을 바탕으로 무엇이 남았는지 구체화하는 것이 중요합니다. 감정적인 대화를 반복하기보다 다툼 없는 정산과 법적 청구를 나누어 준비하면 다음 조치를 판단하기 수월합니다.

1. 반환 시점은 계약 종료와 점포 인도를 함께 봅니다

보증금 반환 지연을 판단하려면 언제 계약이 끝났는지 확인해야 합니다. 만료·해지·합의 종료의 근거와 점포 반환 여부를 함께 정리하세요.

만기일이 지났더라도 묵시적 갱신이나 별도 연장 합의가 있었다면 실제 종료일이 달라질 수 있습니다. 해지 통지나 합의서와 열쇠 전달 자료를 준비하여 종료와 인도의 경위를 설명할 수 있도록 하세요.

점포 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계가 문제될 수 있습니다. 짐을 옮긴 사실과 임대인에게 점포를 반환한 사실을 구분하는 것이 중요합니다.

남은 물건과 출입 수단, 인도 제안에 대한 답변 등을 기록할 수 있습니다. 임대인이 점검을 미룬 경우에도 언제 어떤 상태로 반환하려 했는지 자료를 남기는 것이 도움이 됩니다. 인도와 정산의 다툼을 함께 확인해야 임대인의 지체 책임이나 남은 차임을 정확히 검토할 수 있습니다.

2. 원상복구 범위는 임차 당시 상태와 특약으로 확인합니다

원상복구라는 문구만으로 빈 건물 상태까지 철거해야 하는 것은 아닙니다. 임차 당시 점포 상태와 계약에서 정한 복구 범위를 함께 확인하세요.

임차인이 설치·변경한 시설과 원래 존재한 부분을 나누고 특약이 바닥, 천장, 배관 등을 구체적으로 정했는지 살펴야 합니다. 통상적인 사용에 따른 마모와 고의·과실로 인한 훼손의 책임도 구분하여 검토할 수 있습니다.

복구 공사와 임대인이 원하는 시설 개선은 같은 문제가 아닙니다. 신품 교체나 추가 인테리어 비용까지 부담해야 하는지 계약상 근거를 확인하세요.

유효한 특약과 계약 경위에 따라 부담 범위가 달라질 수 있으므로 불리해 보이는 문구가 있다는 이유만으로 모든 요구가 유효하다고 단정해서는 안 됩니다. 입점 당시 사진이 없다면 중개 자료와 공사 계약, 시설 인수 목록 등을 찾아 현재 요구와 비교하는 것이 좋습니다. 계약서에 복구 기준이 여러 곳에 나뉘어 있다면 본문과 특약을 함께 읽어야 합니다. 이후 별도로 합의한 공사 범위가 있는지도 확인하여 처음 계약과 변경된 약속을 혼동하지 않도록 정리하세요.

3. 전 임차인 시설과 공제 비용을 항목별로 검토합니다

권리금을 주고 시설을 넘겨받았다면 종전 시설의 책임이 문제될 수 있습니다. 시설을 이용한 사실만으로 이전 임차인의 철거 의무가 모두 승계되는 것은 아닙니다.

새 임대차인지 종전 계약 지위의 승계인지, 기존 시설의 철거 책임까지 맡기로 했는지 확인해야 합니다. 원상회복 약정과 권리금 계약 내용을 함께 검토하여 시설의 인수와 채무의 인수를 구분하세요.

보증금 공제는 의무와 금액의 근거를 각각 확인해야 합니다. 공제 항목과 수량·단가, 실제 공사 자료를 구체적으로 받아 검토하세요.

견적서 금액 전체가 곧바로 임차인의 책임이 되는 것은 아닙니다. 복구 의무가 있는 항목과 실제 필요한 비용인지, 기존 상태와 비교해 적정한지를 확인해야 합니다. 임대인이 공사를 했다면 전후 사진과 영수증 등을 요청하고 차임·관리비와 복구비를 섞지 않아야 다툼의 범위를 명확히 할 수 있습니다. 다툼이 없는 공제 금액과 다투는 비용을 구분하여 정산안을 만들 수 있습니다. 일부 금액을 먼저 지급받는 협의를 하더라도 잔액 청구나 이의가 남아 있다는 사실이 명확히 드러나도록 내용을 확인하세요.

4. 반환 청구와 지연손해금, 실제 회수를 함께 준비합니다

임대인이 지급을 미룬다면 반환 요구 내용을 문서로 정리할 수 있습니다. 미반환 금액과 지급 요구, 인도·정산에 관한 입장을 명확히 남기세요.

내용증명은 요구 내용을 입증하는 자료일 뿐 자동으로 지급을 강제하지는 않습니다. 합의가 어렵다면 반환소송이나 지급명령 등 적절한 절차를 검토하고, 재산 처분 위험과 회수 가능성에 따라 보전처분의 필요성도 살펴야 합니다.

지연손해금은 보증금이 늦어졌다는 사정만으로 같은 이율이 일률 적용되지는 않습니다. 계약 종료와 인도·이행 제공, 소장 송달 및 적용 법률을 함께 확인해야 합니다.

일부 보증금을 지급받는다면 잔액과 남은 쟁점을 서면으로 정리하세요. 제이씨엘파트너스는 원상복구의 범위와 보증금 공제, 반환 청구 및 집행 가능성을 함께 검토합니다. 추가 공사를 요구받았다면 먼저 책임 항목과 금액을 구분하여 필요한 대응을 확인하시기 바랍니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.