건대 상가 명도소송 변호사, 월세 연체 점포를 돌려받으려면?

계약 종료 판단부터 연체 해지 기준, 점유자 확인, 가처분과 강제집행까지 정리합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 건대입구역 인근 상가를 임대한 뒤 월세가 계속 밀리고, 계약을 끝내자고 해도 임차인이 영업을 이어가는 경우가 있습니다. 새 임차인과 계약을 협의하고 있어도 기존 점포를 인도받지 못하면 일정이 모두 밀리게 됩니다.

건대 상가 명도소송 변호사를 찾고 있다면 우선 계약이 법적으로 종료됐는지, 실제 점유자가 누구인지 살펴야 합니다. 밀린 월세가 있다는 이유만으로 출입문을 잠그거나 시설을 철거하는 행동은 피해야 합니다. 오늘은 명도소송의 핵심 쟁점을 차례대로 살펴보겠습니다.

핵심 안내 목차 01.계약기간이 끝났다면 바로 명도소송이 가능할까 02.월세 연체, 3개월 밀리면 계약을 해지할 수 있을까 03.증거 확보, 누가 실제로 점포를 쓰는지가 중요한 이유 04.가처분과 강제집행은 어떤 순서로 진행될까

계약기간이 끝났다면 바로 명도소송이 가능할까

명도소송은 건물을 점유할 권한이 사라졌는데도 임차인이 인도를 거부할 때 제기하는 건물인도청구소송입니다. 그러나 계약서상 종료일이 지났다는 사실만으로 임대차가 반드시 끝났다고 볼 수는 없습니다. 묵시적 갱신이나 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부가 먼저 확인돼야 합니다.

임대차 목적물이 상가인지, 최초 계약일과 갱신 통지를 언제 주고받았는지를 계약서와 문자 기록으로 맞춰봐야 합니다.

월세 연체, 3개월 밀리면 계약을 해지할 수 있을까

상가 임대차에서는 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 매월 월세를 낸다면 연속으로 세 달을 밀려야만 한다는 뜻은 아닙니다. 미납과 일부 입금이 반복된 경우에도 특정 시점의 연체 잔액이 월차임 3기분에 이르렀는지 계산해야 합니다.

두 절차는 요건과 통지 시점이 다를 수 있으므로 구분해야 합니다. 또한 임차인이 이미 계약 종료를 인정했다고 주장한다면 합의서의 문구와 퇴거일을 확인하세요.

구두 약속만 믿고 새로운 임차인에게 입점일을 확약하면 손해가 커질 수 있습니다. 해지 의사표시가 상대방에게 도달했다는 기록도 반드시 필요합니다.

증거 확보, 누가 실제로 점포를 쓰는지가 중요한 이유

건대 상권처럼 음식점·카페·주점이 밀집한 곳에서는 계약 명의자와 실제 영업자가 달라진 상황도 살펴야 합니다. 계약서를 쓴 사람만 상대로 판결을 받았는데 점포를 제3자가 점유하고 있다면 집행 단계에서 문제가 생길 수 있습니다. 다만 사업자등록 명의가 바뀌었다는 사실만으로 무단전대라고 단정해서는 안 됩니다. 소송 전에는 다음 자료를 구분해 확보하는 것이 좋습니다.

상가의 인도와 남은 보증금 반환은 원칙적으로 동시이행 관계가 문제 됩니다. 따라서 미납 차임과 정당한 손해를 공제한 뒤 얼마를 반환해야 하는지도 계산해야 합니다.

임차인이 권리금 회수기회 침해를 주장한다면 법정 보호기간과 갱신 거절 사유를 함께 검토해야 합니다. 다만 권리금 분쟁이 있다는 이유로 인도의무가 언제나 사라지는 것은 아닙니다.

가처분과 강제집행은 어떤 순서로 진행될까

명도 절차는 대체로 아래 순서로 검토됩니다. 각 단계마다 걸리는 절차와 비용을 함께 따져보셔야 합니다.

건대 상가 명도소송에서는 임차인이 나가지 않는다는 사실보다 임대차가 끝났음을 입증하는 일이 먼저입니다. 계약 종료 통지와 연체액, 실제 점유자, 보증금 정산 자료를 한꺼번에 확인해야 이후 집행 과정의 문제도 줄일 수 있습니다. 특히 다른 사람에게 영업장을 넘기려는 정황이 있다면 조기에 점유 상태를 살펴야 합니다.

문을 임의로 잠그거나 전기와 수도를 끊는 행동은 별도 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 가처분과 인도소송, 강제집행에 걸리는 절차와 비용을 종합하고, 권리금과 원상회복 분쟁도 별도로 검토해야 합니다. 계약 종료나 점유 관계가 불분명하다면 관련 서류를 토대로 제이씨엘파트너스와 같은 전문가의 법률 검토를 받아보시길 권해 드립니다.