성수 명도소송 변호사, 가게를 비우지 않는 임차인에게 대응하려면?

해지의 적법성과 실제 점유자 확인부터 가처분, 강제집행까지

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 성수동 상가 임대차가 끝났는데도 카페나 쇼룸을 운영하던 임차인이 계속 점포를 사용하면, 다음 임대 일정부터 막히게 됩니다. 성수 명도소송 변호사를 찾고 계신다면 우선 임대차가 적법하게 끝났는지, 실제 점유자가 계약 당사자와 같은지부터 확인하셔야 합니다.

계약 만료나 월세 연체만을 이유로 임대인이 직접 출입문을 잠그거나 물건을 옮겨서는 안 됩니다. 건물인도청구의 요건과 보증금 정산, 강제집행 가능성을 함께 살펴야 하므로 오늘 포스팅에서 핵심 내용을 순서대로 안내해 드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.계약기간이 끝나도 바로 명도소송을 제기할 수 없는 이유 02.권리금과 보증금 문제, 어떻게 정리해야 하는가 03.증거 확보, 실제 점유자부터 확인하기 04.가처분부터 강제집행까지의 진행 순서

성수 명도소송, 계약기간이 끝나도 바로 제기할 수 없나요?

명도소송은 임차인의 점유 권원이 없어졌는데도 건물을 인도하지 않을 때 검토하는 민사절차입니다. 그러나 계약서에 적힌 만료일이 지났더라도 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사로 임대차가 계속될 수 있습니다. 따라서 갱신 거절을 언제 통지했고 그 의사가 실제로 도달했는지부터 확인하셔야 합니다.

상가건물 임대차보호법상 임차인은 원칙적으로 전체 임대차기간 10년의 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 최초 계약 시점과 법 적용 여부, 갱신 요구 기간 및 법정 거절 사유를 함께 살펴야 합니다. 임차인이 3기 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실은 갱신 거절 사유가 될 수 있고, 현재 연체액이 3기분에 달했다면 계약 해지도 검토할 수 있습니다.

여기서 3기 차임액 연체가 "세 달 연속 밀려야 한다"는 뜻은 아닙니다. 월세 약정액을 기준으로 연체 금액과 발생 시점을 계산하고, 해지 통지를 증거로 남겨 두셔야 합니다.

성수 상가 명도소송, 권리금과 보증금 때문에 막힐까요?

권리금이나 보증금에 관한 다툼이 있다는 이유만으로 임차인이 언제까지나 건물을 점유할 권리를 갖는 것은 아닙니다. 그렇다고 임대인이 정산 문제를 무시한 채 무조건 인도만 요구해도 되는 것은 아닙니다. 임차인의 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행 관계가 문제 되기 때문입니다.

상가임대차법은 일정한 요건 아래 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수기회를 보호합니다. 임차인에게 적법한 갱신 거절 사유가 있는지, 신규 임차인을 주선했는지를 살피고, 건물인도 문제와 손해배상 가능성은 구분해서 판단하셔야 합니다.

성수 명도소송 증거, 실제 점유자부터 확인해야 하나요?

계약 종료를 입증하더라도 현재 누가 점포를 점유하는지 잘못 특정하면, 판결 후 인도집행이 어려워질 수 있습니다. 사업자등록 명의와 실제 사용자, 계약서상의 임차인이 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 임차인이 제3자에게 무단 전대한 정황이 있다면 점유 경위도 함께 확인하셔야 합니다.

자료를 확보했다면 계약 종료 근거와 금전 정산, 현재 점유 상황으로 구분해 정리해 두시기 바랍니다. 특히 현장에 들어가 확인하는 과정에서 무단침입이나 임차인 물품 훼손 문제가 생기지 않도록, 적법한 방법으로 증거를 모으셔야 합니다.

성수 명도소송 변호사, 가처분부터 강제집행까지 순서는?

상대방이 점유를 다른 사람에게 넘길 우려가 있다면 명도소송 전후로 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다. 이는 소송 중 점유자가 바뀌어 집행하기 어려워지는 상황을 막기 위한 조치일 뿐, 가처분 결정만으로 즉시 퇴거시키는 절차는 아닙니다. 일반적인 진행 순서는 아래와 같습니다.

미납 임대료나 종료 후 무단 점유에 따른 금전청구가 있다면 함께 청구할 수 있는지 검토하셔야 합니다. 다만 사용 여부와 손해액, 보증금 공제액을 구별해 청구 금액을 산정하는 것이 좋습니다.

성수 명도소송은 계약이 끝났다는 주장만 반복하기보다, 해지의 적법성과 실제 점유자, 정산할 보증금을 증거로 확인하는 과정입니다. 감정적으로 퇴거를 압박하면 오히려 분쟁이 늘어날 수 있으니 계약서와 통지, 현장 기록을 기준으로 판단하시고, 상황이 복잡하다면 관련 자료를 토대로 법률 검토를 받아보시길 권해 드립니다.

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