안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 새 집 계약금까지 지급했는데 기존 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 무엇부터 해야 할까요?

우선 계약 종료와 반환 의무를 확인하고, 이사 전에 권리를 보전한 뒤 실제 회수 방법을 검토해야 합니다. 임대인의 지급 약속만으로 회수가 보장되지는 않습니다.

전세금 미반환은 이사와 생활비 일정까지 흔들 수 있습니다. 그렇다고 전입을 먼저 옮기거나 임차권등기만 신청하고 끝내면 추가적인 어려움이 생길 수 있습니다. 임대인의 설명을 그대로 기다리기보다 통지와 등기, 집행 자료를 나누어 준비하면 다음 조치를 판단하는 데 도움이 됩니다.

1. 반환 요구 전에 계약 종료와 도달 자료를 확인합니다

보증금을 돌려받을 시점을 판단하려면 계약 종료 여부가 중요합니다. 주택 임차인의 갱신 거절은 원칙적으로 만료 2개월 전까지 통지해야 합니다.

임대인이 새 세입자가 들어와야 지급하겠다고 말하더라도 그 설명만으로 반환 의무가 없어지는 것은 아닙니다. 다만 연장 합의나 묵시적 갱신이 있었는지 확인하여 법적으로 종료된 계약인지 살펴야 합니다.

통지에는 목적 주택과 계약 종료 의사를 명확히 적으세요. 종료일과 임대인에게 도달한 날짜를 구분하여 기록해야 합니다.

내용증명과 배달 확인 자료, 문자 답변 등은 종료 경위를 입증하는 자료가 됩니다. 이미 묵시적으로 갱신되었다면 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생하는 기준을 확인해야 합니다. 기간 중 합의 해지라면 동의 내용과 정산 조건도 정리하세요. 통화로 지급 약속을 받았다면 언제 얼마를 반환한다는 내용인지 확인하세요. 새로운 지급 약속이 기존 종료 합의를 변경한 것인지 단순한 반환 약속인지도 대화의 전체 경위를 통해 살펴야 합니다.

2. 이사 전에는 대항력과 우선변제권을 보전합니다

보증금이 남은 상태에서 다른 집으로 이전할 때에는 기존 권리가 문제됩니다. 임차권등기명령 신청과 실제 등기 완료를 혼동하지 마세요.

점유와 주민등록 등 대항요건을 등기 완료 전에 상실하면 권리를 유지하지 못할 수 있습니다. 결정이 났다는 연락만으로 이사를 마무리하지 말고 등기사항증명서의 기재 내용과 완료 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

등기는 기존 권리를 지키기 위한 조치이며 반환 그 자체와 다릅니다. 권리 보전과 별도로 남은 보증금의 회수 계획을 세워야 합니다.

이미 점유를 잃은 경우에는 과거의 대항력이 소급해 회복된다고 단정할 수 없습니다. 전입만 남아 있는지뿐 아니라 실제 점유 상태와 다른 권리의 발생 시점을 함께 검토해야 합니다. 가족의 거주나 일부 짐이 남은 상황도 구체적인 사실에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 이사 전후의 주택 상태와 열쇠 전달 경위도 남기는 것이 좋습니다. 실제로 집을 반환했는지 다투는 경우에는 사진과 메시지 등 당시 자료가 사실관계를 확인하는 데 도움이 됩니다.

3. 반환소송과 재산 보전의 필요성을 함께 검토합니다

계약 종료 후에도 지급하지 않으면 반환 청구 절차를 검토할 수 있습니다. 지급명령과 소송은 다툼의 정도와 송달 가능성을 고려하여 선택합니다.

임대인이 종료 사실이나 원상회복 비용을 다투는 경우에는 관련 자료로 쟁점을 정리해야 합니다. 보증금 지급 내역과 남은 금액, 주택 인도 상태를 함께 확인하면 청구 내용을 구체화하는 데 도움이 됩니다.

임대인이 재산을 처분할 위험이 있다면 보전처분을 살펴야 합니다. 가압류는 회수 가능성을 지키기 위한 조치이며 별도의 요건과 담보가 문제됩니다.

신청만 하면 모든 재산이 자동으로 묶이거나 보증금이 바로 회수되는 것은 아닙니다. 채권의 존재와 보전 필요성을 소명하고 대상 재산과 비용을 검토해야 합니다. 임차권등기와 가압류는 목적이 서로 다르므로 한 절차를 했다는 이유만으로 다른 검토가 불필요하다고 생각하지 마세요. 임대인이 일부 비용을 공제하겠다고 하면 항목과 근거를 구체적으로 받아두세요. 청구액을 줄이는 데 동의한 것인지 단순히 지급액을 확인한 것인지 혼동되지 않도록 답변 내용을 정리해야 합니다.

4. 집행 대상과 정산 자료를 확인하여 실제 회수를 준비합니다

집행 가능한 판결 등을 확보했다면 임대인의 재산을 확인하여 집행을 준비합니다. 부동산 경매나 채권 압류는 대상 재산과 선순위 권리에 따라 회수 결과가 달라집니다.

재산의 명의와 가치, 이미 설정된 담보나 다른 채권자의 존재를 확인해야 합니다. 재산이 있다는 말만으로 전액 회수를 예상할 수 없으며 필요한 경우 재산명시·조회 등 절차의 이용 가능성도 검토할 수 있습니다.

일부 금액을 받았거나 정산 협의가 있으면 잔액을 명확히 남겨야 합니다. 보증금 원금과 공제 항목, 지연손해금을 구분하여 계산하세요.

주택 반환과 지급 일정, 관리비와 시설 정산은 서면으로 확인하는 편이 좋습니다. 제이씨엘파트너스는 계약 종료와 권리 보전부터 소송·집행까지 필요한 조치를 함께 검토합니다. 이사 일정이 촉박하다면 임대인의 약속만 기다리지 말고 현재 확보한 자료로 가능한 대응을 확인하시기 바랍니다. 배당이나 일부 변제로 받은 돈이 있다면 전체 회수 금액과 남은 채권을 다시 계산해야 합니다. 같은 금액을 중복하여 청구하지 않도록 소송과 집행 단계의 내역을 연결해 관리하세요.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.