안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 연락까지 피한다면, 사기죄로 고소하면 돈을 바로 받을 수 있을까요?

형사고소는 범죄 수사와 처벌을 위한 절차이며, 보증금의 자동 반환을 보장하지 않습니다. 계약 당시의 기망과 고의를 뒷받침할 증거를 살피면서, 임차권등기와 반환소송 등 회수 절차도 함께 준비하는 것이 중요합니다.

새 임차인을 구하지 못했다는 설명만 반복되면 피해자는 언제까지 기다려야 하는지 막막해질 수 있습니다. 고소 필요성과 회수 실익을 구분해 판단하면, 급한 이사 일정과 경매 진행 등 당장 놓치면 안 되는 문제에도 대응할 수 있습니다.

1. 보증금 미반환과 사기죄는 구분해야 합니다

계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다는 사실은 반환 청구의 중요한 출발점입니다. 하지만 보증금 미반환만으로 사기죄가 당연히 성립하는 것은 아닙니다. 계약 당시 상대방이 무엇을 숨기거나 거짓으로 설명했는지 살펴야 합니다.

사기 여부는 기망행위와 그로 인한 보증금 지급, 당시의 고의 등을 연결해 판단합니다. 계약 이후 예상하지 못한 자금 사정으로 지급이 어려워진 경우와 처음부터 반환 의사나 능력에 문제가 있었던 경우를 구분해야 합니다.

계약 전에 들었던 설명과 실제 권리·채무 상태의 차이를 확인하세요. 선순위 보증금이나 담보권, 신탁 관계 등을 어떻게 설명했는지, 그 설명이 계약 체결과 돈 지급에 어떤 영향을 주었는지가 자료가 될 수 있습니다.

다수 주택을 보유했거나 갭투자 방식으로 계약했다는 사실만으로도 사기라고 단정할 수는 없습니다. 전체 거래 구조와 반환 계획, 계약 당시 자금 상태 등 객관적인 사정을 검토해야 하므로 유사 사건의 결과를 그대로 대입하지 않는 것이 좋습니다.

2. 형사고소와 민사절차는 목적이 다릅니다

형사고소는 의심되는 범죄사실을 수사기관에 알리고 처벌을 구하는 절차입니다. 민사상 보증금 회수와 형사상 책임 추궁은 목적이 다르므로 한쪽을 진행했다고 다른 절차가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토하고 실제 등기 완료를 확인해야 합니다. 반환소송이나 지급명령, 필요한 가압류 등도 종료 경위와 임대인 재산에 맞추어 선택할 수 있습니다.

경매가 진행 중이라면 배당요구 등 별도의 기한을 확인하는 것이 중요합니다. 형사고소 결과를 기다리는 사이 임차인이 해야 할 권리 보전이나 집행 절차를 놓치지 않도록 사건별 일정을 관리하세요.

형사절차가 합의 논의의 계기가 될 수는 있으나, 고소 자체가 집주인의 재산을 확보해 주지는 않습니다. 임대인의 반환 여력과 선순위 채권을 살펴 실제 회수 가능성을 평가하고 민사적 조치의 실익을 검토해야 합니다.

3. 고소장에는 피해 호소보다 증거의 연결이 중요합니다

고소장에는 누가 어떤 설명으로 계약을 유도했고, 그 내용을 믿고 언제 얼마를 지급했는지 정리해야 합니다. 거짓 설명·계약 체결·보증금 지급을 증거로 연결하면 단순한 채무불이행 주장과 사기 의심 사실을 구분하는 데 도움이 됩니다.

계약서와 특약, 송금 내역, 등기사항증명서 및 계약 전후의 문자·대화 자료를 모으세요. 계약 당시 확인한 자료와 나중에 발견한 자료를 구분하고, 다른 피해자의 이야기는 직접 확인한 사실과 나누어 기재하는 것이 좋습니다.

고소인 조사에서는 고소장과 증거의 날짜·금액·발언이 일치하는지 점검해야 합니다. 기억이 불확실한 부분은 추정이라고 명확히 밝히고, 원하는 결론을 위해 사실을 과장하거나 자료를 편집하지 마세요.

접수 후에는 고소인 조사와 자료 검토, 피의자 조사 등이 진행되며 사건에 따라 추가 자료가 요청될 수 있습니다. 수사 결과와 통지 내용을 확인해 필요한 후속 절차를 검토해야 하며, 모든 사건이 동일한 기간이나 순서로 끝나는 것은 아닙니다.

4. 반환 사례를 참고하되 내 사건의 회수 가능성을 봅니다

제이씨엘파트너스가 소개한 사례에는 다가구주택 전세사기로 경매에서 보증금을 받지 못한 의뢰인이 형사고소 후 전액을 회수한 내용이 있습니다. 다만 고소 이후 반환된 사례가 모든 사건의 전액 회수를 보장하는 것은 아닙니다. 임대인의 재산과 증거, 합의 경위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

보증금을 주겠다는 연락이 오면 금액과 지급일, 분할 여부를 구체적으로 확인하세요. 약속만 듣고 다른 회수 절차를 중단하기보다 실제 이행 상황과 지연 시 대응을 함께 검토하는 것이 좋습니다.

합의금 입금과 고소 취하·처벌 의견의 관계를 신중히 확인해야 합니다. 사기 사건은 고소를 취하했다는 사실만으로 수사나 처벌이 반드시 끝나는 것은 아니며, 합의서에 담긴 민사상 권리 포기 범위도 살펴야 합니다.

제이씨엘파트너스는 계약 당시 기망의 증거와 현재의 회수 가능성을 함께 검토해 대응 방향을 정리합니다. 전세사기 형사고소와 보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 있다면 관련 분야의 승소사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하시기 바랍니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.