제소전화해, 상가 임대인이 명도소송 없이 건물을 돌려받는 방법

유리한 조항을 욕심내기 전에 반드시 확인해야 할 강행규정과 보정명령

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 제소전화해라는 용어를 들어보신 적 있으신가요? 분쟁이 실제로 발생하기 전에, 계약 당사자들이 미리 법원에서 화해를 해두는 제도를 말합니다. 이렇게 작성된 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지기 때문에 상가임대차계약 현장에서 특히 많이 활용되고 있습니다.

다만 임대인에게 유리한 제도라고 해서 원하는 내용을 마음대로 적을 수 있는 것은 아닙니다. 오늘은 제소전화해의 핵심 장점과 함께, 신청서를 작성할 때 놓치기 쉬운 주의사항을 차근차근 말씀드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.제소전화해란 무엇인가 02.명도소송과 제소전화해, 무엇이 다른가 03.유리한 조항을 넣을 때 주의할 점: 강행규정 04.보정명령을 피하려면 전문가의 조력이 필요합니다

제소전화해란 무엇인가

제소전화해는 분쟁을 예방하는 차원에서, 소송을 제기하기 전에 계약 당사자들이 법원에서 화해하는 절차입니다. 이 절차를 거쳐 작성된 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다.

주로 상가임대차계약에서 임대인과 임차인이 함께 신청하는 경우가 많습니다. 임차인이 3기분 이상의 차임을 연체하는 채무불이행이 발생했을 때, 제소전화해조서가 있는지 여부에 따라 임대인이 건물을 돌려받는 과정이 완전히 달라지기 때문입니다.

명도소송과 제소전화해, 무엇이 다른가

제소전화해조서를 작성해 두지 않았다면, 임차인이 차임을 연체하더라도 임대인은 임대차계약을 해지한 뒤 임차인을 상대로 명도소송을 제기해야 합니다. 그리고 판결문을 받아 건물을 인도받는 순서를 밟게 됩니다.

판결문의 여러 효력 중 가장 중요한 것은 바로 집행력입니다. 판결문이 있으면 상대방 재산에 대해 강제집행절차를 진행할 수 있습니다. 민사소송을 제기해 판결문을 받는 목적도 결국은 강제집행을 하기 위함이라고 할 수 있습니다. 판결문과 같은 근거 없이 임의로 집행하는 것은 위법이지만, 판결문에 근거한 강제집행은 적법합니다.

제소전화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 가지기 때문입니다. 이처럼 제소전화해는 소송을 제기하지 않고도 강제집행이 가능하다는 점에서 임대인에게 기본적으로 유리한 제도입니다.

유리한 조항을 넣을 때 주의할 점: 강행규정

이러한 장점 때문에 제소전화해조서에 임대인에게 유리한 조항을 최대한 넣어 달라고 요구하시는 분들이 종종 계십니다. 하지만 법원은 화해기일을 열어 신청서를 검토하면서 강행규정에 위반되는지 여부를 집중적으로 심사합니다. 자신에게 유리한 조항을 무리하게 넣는 것은 오히려 절차에 불리하게 작용할 수 있으므로 주의해야 합니다.

제소전화해가 임대인에게 어느 정도 유리한 구조이기 때문에, 법원은 특히 임차인에게 불리한 부분이 없는지 꼼꼼히 살핍니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 법이고, 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 규정을 두고 있습니다. 임대차계약서나 제소전화해조서에 임대인에게 유리한 내용을 적어 두더라도, 이 규정에 위반되면 무효가 될 수 있습니다.

신청서에 상가건물 임대차보호법보다 임차인에게 불리한 내용이 있으면 법원은 보정을 요구합니다. 보정절차를 거치게 되면 그만큼 시간이 더 걸립니다. 제소전화해의 목적은 어디까지나 신속한 분쟁해결인데, 불필요한 조항 때문에 보정명령을 받으면 취지가 퇴색되고 맙니다. 따라서 처음 신청서를 접수할 때부터 화해조항을 법에 맞게 구성해 보정명령을 받지 않도록 하는 것이 중요합니다.

보정명령을 피하려면 전문가의 조력이 필요합니다

제소전화해는 당사자가 원하는 내용을 마음대로 적는다고 되는 절차가 아닙니다. 제소전화해 사건에 대한 이해와 경험이 있는 변호사와 그렇지 않은 변호사 사이에는 결과에서 큰 차이가 날 수 있습니다.

까다로운 판사님일수록 화해조항을 꼼꼼히 살피는 경향이 있고, 화해기일에 신청서 내용이 상당 부분 수정되는 경우도 적지 않습니다. 그래서 풍부한 실무경험과 노하우를 갖춘 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것이 필요합니다.

현재 제소전화해신청을 고려하고 계시거나 신속한 진행을 원하신다면 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 보세요. 다수의 제소전화해 사건 경험과 노하우를 바탕으로 법적 절차를 꼼꼼하고 정확하게 도와드리겠습니다.

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