보증금 지연손해금 계산, 계약 끝났다고 바로 이자가 붙는 게 아닙니다

계약 종료일이 아니라 주택 인도 시점과 소장 송달일까지 함께 확인해야 정확한 금액이 나옵니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인 입장에서는 하루하루가 부담스러울 수밖에 없습니다. 새집에 지급해야 할 보증금이나 잔금이 필요해 대출까지 받았는데, 집주인은 새로운 세입자가 들어오거나 집이 팔리면 주겠다며 계속 시간을 미루는 경우도 적지 않습니다.

이럴 때 함께 확인해야 할 것이 바로 보증금 지연손해금 계산입니다. 다만 계약이 종료됐다고 해서 그 다음 날부터 무조건 지연손해금이 붙는 것은 아닙니다. 오늘은 지연손해금이 언제부터 발생하는지, 어떤 자료를 챙겨두어야 하는지 안내해드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.보증금 지연손해금, 계약 종료일만 보면 안 되는 이유 02.지연손해금은 언제부터 계산할 수 있을까 03.연 5%와 연 12%, 적용 시점이 다릅니다 04.이미 소송이 진행 중이라면 확인할 사항

보증금 지연손해금, 계약 종료일만 보면 안 되는 이유

보증금 지연손해금이란 임대인이 반환해야 할 돈을 제때 지급하지 않았을 때 발생하는 금전채무 지연에 대한 손해배상입니다. 민법상 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액은 원칙적으로 법정이율에 따라 산정하며, 현재 민법상 법정이율은 별도의 법률 규정이나 약정이 없는 경우 연 5%입니다.

그렇다면 계약 만료일 다음 날부터 무조건 연 5%가 붙는 것일까요. 반드시 그렇지는 않습니다. 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을 반환해야 하지만, 임차인에게도 임차주택을 반환할 의무가 있습니다. 판례는 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무를 동시이행 관계로 보고 있어, 임차인이 인도할 준비도 하지 않은 채 계속 점유하고 있다면 임대인만 일방적으로 채무를 지체하고 있다고 보기 어려울 수 있습니다.

지연손해금은 언제부터 계산할 수 있을까

실제 사건에서는 계약 종료 시점과 주택 인도 시점이 서로 다른 경우가 많습니다. 계약은 이미 종료됐지만 임차인이 보증금을 받지 못해 계속 거주하고 있다면, 계약 종료 다음 날부터 지연손해금을 전부 계산하는 방식은 문제가 될 수 있습니다. 반대로 임차인이 짐을 모두 빼고 열쇠를 반환하는 등 인도를 완료했는데도 임대인이 보증금을 지급하지 않는다면, 그 이후의 지체책임은 보다 명확하게 검토할 수 있습니다.

특히 묵시적 갱신 상태라면 주의가 필요합니다. 묵시적으로 갱신된 계약을 임차인이 해지하는 경우, 해지통지가 임대인에게 도달했다고 해서 그날 즉시 계약이 끝나는 것이 아니라 법률이 정한 기간이 지난 뒤 해지 효력이 발생하기 때문에 처음 생각한 날짜와 실제 법적 종료일이 달라질 수 있습니다. 또한 내용증명으로 반환을 요구했다는 사실만으로 지연손해금 발생요건이 항상 완성되는 것은 아니므로, 계약 종료 → 인도 또는 인도제공 → 보증금 미반환이라는 흐름을 시간순으로 정리해보시는 것이 좋습니다.

연 5%와 연 12%, 적용 시점이 다릅니다

보증금반환소송을 알아보다 보면 처음에는 연 5%인데 소송하면 연 12%가 된다는 설명을 접하는 경우가 많습니다. 기본적인 구조는 맞지만 적용 시점을 정확히 이해할 필요가 있습니다. 보증금반환청구소송을 제기하면 소송촉진 등에 관한 특례법이 문제되는데, 현행 소송촉진법은 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령에서 정한 이율을 적용하도록 하고 있으며, 현재 해당 이율은 연 12%입니다.

다만 실제 소송에서는 모든 기간을 연 5% 또는 연 12%로 단순 계산해서는 안 됩니다. 지연책임이 발생한 날부터 소장 송달일까지 적용되는 구간과, 소장 송달 다음 날 이후 적용되는 구간을 나누어 계산해야 할 수 있습니다. 또한 소장을 접수한 날이 아니라 실제 송달된 날이 기준이 되며, 채무자가 의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 법원이 인정하는 경우에는 높은 법정이율이 적용되지 않을 수도 있습니다.

이미 소송이 진행 중이라면, 지연손해금도 함께 확인하세요

이미 보증금반환소송을 제기했다면 원금만 볼 것이 아니라 청구취지에 지연손해금이 어떻게 포함되어 있는지도 확인해야 합니다. 보증금이 수억 원이라면 소송이 몇 달만 이어지더라도 적용 이율과 기간에 따라 금액 차이가 작지 않을 수 있습니다. 판례에서도 보증금 반환의무와 목적물 반환의무가 동시이행 관계에 있어, 임차인이 인도의무를 이행제공하지 않은 사건에서는 지연손해금 청구가 인정되지 않은 사례가 있습니다.

반대로 주택을 이미 반환했고 임대인도 이를 명확히 확인했는데 보증금 지급만 계속 미루고 있다면 그 시점부터의 지연책임을 적극적으로 검토할 수 있습니다. 이미 1심 판결이 선고됐다면 판결 주문에 원금과 지연손해금이 어떤 방식으로 기재돼 있는지 확인해야 하며, 계산 기준이나 기산일에 다툼이 있고 아직 확정되지 않았다면 항소 과정에서 다툴 수 있는지도 함께 검토해야 합니다.

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