전세 계약 중 이혼하면 보증금은 누구에게 돌아갈까요

계약상 임차인 문제와 부부 사이 재산분할 문제는 서로 다른 기준으로 판단해야 합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 전세계약을 부부가 함께 준비했더라도 계약서에는 남편이나 아내 한 사람만 임차인으로 기재되는 경우가 적지 않습니다. 이렇게 계약이 진행된 상태에서 이혼을 하게 되면, "보증금을 절반씩 받을 수 있는지", "내가 보증금을 마련했으니 집주인에게 직접 반환을 요구할 수 있는지"가 곧바로 현실적인 문제로 떠오르게 됩니다.

결론부터 말씀드리면, 전세 계약 중 이혼하더라도 보증금 반환청구권이 자동으로 부부에게 절반씩 나뉘는 것은 아닙니다. 임대인에 대한 반환청구권 문제와 부부 사이의 재산분할 문제는 서로 다른 기준으로 판단해야 하는데, 오늘은 이 두 가지를 어떻게 구분해서 정리해야 하는지 안내해드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.계약서상 임차인이 누구인지부터 확인해야 합니다 02.이혼했다고 보증금이 절반씩 나뉘지는 않습니다 03.한쪽이 보증금을 냈다면 전부 받을 수 있을까요 04.보증금 명의를 바꾸려면 절차가 필요합니다

계약서상 임차인이 누구인지부터 확인해야 합니다

보증금 반환청구권이 누구에게 있는지를 판단할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 임대차계약의 임차인이 누구인지입니다. 남편 단독 명의로 전세계약을 체결하고 임대인도 남편을 임차인으로 알고 계약했다면, 원칙적으로 임대차 종료 후 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 계약상 당사자는 남편입니다.

아내가 실제 보증금 마련에 상당 부분 기여했거나 보증금을 전부 마련했다고 하더라도, 그 사실만으로 임대인과의 계약상 임차인이 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다. 반대로 계약서에 부부 두 사람이 공동임차인으로 기재돼 있거나, 계약 체결 과정에서 실질적으로 공동임차 관계가 형성됐다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

대법원 판례 중에도 계약서상 한 사람만 임차인으로 표시돼 있었지만, 보증금 부담관계와 당사자들의 합의 등을 종합해 실질적으로 두 사람이 공동임차인이라고 판단한 사례가 있습니다. 결국 계약서 명의만 볼 것이 아니라 누가 계약 당사자로 참여했고 임대인이 어떤 관계를 인정했는지까지 함께 살펴야 합니다.

이혼했다고 보증금이 절반씩 나뉘지는 않습니다

부부가 이혼한다고 해서 임대인에 대한 전세보증금 반환채권 자체가 당연히 50%씩 분리되는 것은 아닙니다. 민법상 부부는 원칙적으로 각자의 명의로 취득한 재산을 각자의 재산으로 관리하는 부부별산제를 기본으로 합니다.

다만 이혼할 때에는 명의만으로 재산분할 여부를 결정하지 않고, 혼인 중 부부가 공동으로 형성하거나 유지한 재산인지, 각자의 기여 정도는 어느 정도인지를 살펴 재산분할을 하게 됩니다. 대법원도 재산분할은 명의와 관계없이 혼인 중 형성·유지한 공동재산을 실질적인 기여도에 따라 청산하기 위한 제도라고 보고 있습니다. 따라서 전세계약이 남편 명의라 하더라도 그 보증금이 혼인 중 부부의 소득과 재산을 이용해 마련됐다면, 전세보증금 반환채권의 경제적 가치가 재산분할 대상에 포함될 수 있습니다.

한쪽이 보증금을 냈다면 전부 받을 수 있을까요

보증금을 어느 한 배우자가 마련했다는 사실만으로 그 배우자가 임대인에게 직접 전액 반환을 청구할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 예를 들어 아내 부모가 전세보증금 대부분을 지원했지만 계약서는 남편 단독 명의로 작성돼 있을 수 있는데, 이 경우 부모의 지원금이 증여였는지, 부부 공동생활을 위한 지원이었는지, 아내의 특유재산인지 등을 확인해 재산분할 비율에 반영할 수 있습니다.

최근 대법원 역시 이혼 재산분할에서는 부부 일방 부모 등의 경제적 지원이 공동재산의 형성과 유지에 실제 기여했다면 이를 재산분할 과정에서 고려할 수 있다는 취지로 판단하고 있습니다. 다만 이러한 자료는 주로 부부 사이에서 보증금을 어떻게 재산분할할 것인지를 결정하는 데 중요한 것이며, 임대인에게 누가 직접 반환을 요구할 수 있는지는 다시 임대차계약 관계를 기준으로 확인해야 합니다.

보증금 명의를 바꾸려면 절차가 필요합니다

이혼 합의서에 "보증금은 아내가 받는다"고 적었다는 이유만으로 임대인이 반드시 아내에게 지급해야 하는 것은 아닙니다. 계약상 남편에게 귀속돼 있던 보증금 반환채권을 아내에게 이전하기로 했다면 채권양도 등의 법률관계를 명확히 해둘 필요가 있습니다.

민법 제450조에 따르면 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 않으면 그 채무자에게 대항할 수 없습니다. 부부 사이에서 보증금 반환채권을 넘기기로 합의했더라도 임대인에게 적절한 통지가 이루어지지 않았다면 반환 단계에서 다시 문제가 생길 수 있습니다. 아래 절차를 순서대로 정리해두시는 것을 권해드립니다.

실제 판례에서도 부부 사이에서 기존 임대차의 권리·의무가 배우자에게 넘어간 것으로 볼 여지가 있었지만, 임대인에 대한 채권양도 통지나 승낙과 같은 대항요건이 문제 된 사례가 있습니다. 이혼 후 한 사람이 계속 해당 주택에 거주하거나 한쪽이 보증금을 전부 반환받기로 했다면, 단순히 이혼합의서만 작성하기보다 임대인에게도 계약관계 변경을 명확히 해두시는 것이 좋습니다. 임대차 종료 무렵 이혼이 함께 진행되는 경우라면 계약관계와 재산분할 관계를 구분해 정리하는 작업이 더욱 중요해지므로, 관련 경험이 풍부한 변호사와 함께 초기 단계부터 법률관계를 점검해보시길 권해드립니다.

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