최소보장제 선지급 후정산, 경매 전 보증금 3분의 1 받을 수 있는 대상과 신청 기준

일반 피해자와 신탁사기 무권계약 피해자, 적용 방식이 다르다는 점부터 확인하세요

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 전세사기를 당한 뒤 경매가 끝날 때까지 기다려야 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지 알 수 있다는 점 때문에, 생활비와 이사비를 마련하지 못하는 피해자가 적지 않습니다.

오늘은 최소보장제 선지급 후정산 제도가 정확히 누구를 대상으로 하는지, 그리고 신청 전에 어떤 기준을 확인해야 하는지 자세히 안내해드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.최소보장제 선지급 후정산, 적용 대상 판단 기준 02.경매 전 보증금을 받을 수 있는 사람은 누구일까 03.최소보장제 지원 절차는 어떻게 확인해야 할까 04.잘못 이해하면 생기는 위험과 전문가 조력의 필요성

최소보장제 선지급 후정산, 적용 대상 판단 기준

먼저 최소보장제와 선지급·후정산을 같은 제도로 생각하지 않는 것이 중요합니다. 최소보장제는 원칙적으로 경·공매가 끝난 뒤 피해자가 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 그 부족분을 지원하는 구조입니다. 즉 보증금 3억 원이라고 해서 모든 피해자에게 국가가 일률적으로 1억 원을 현금 지급하는 방식은 아닙니다. 이미 경매 배당이나 우선변제권 행사 등으로 일정 금액을 돌려받았다면, 그 금액을 반영해 최소보장 수준까지 부족한 부분을 계산하게 됩니다.

특히 전세사기특별법 제2조제4호다목에는 신탁사기나 이중계약 등과 같이 정상적인 임대권한을 가진 사람과 계약한 것이 아닌 유형이 포함될 수 있습니다. 공식 피해지원 안내에서도 이 유형에 신탁사기 등 무권계약 피해가 포함된다고 설명하고 있습니다. 따라서 단순히 "전세사기를 당했다"는 사실만으로 경매 전에 보증금 3분의 1을 바로 지급받는다고 이해해서는 안 됩니다.

경매 전 보증금을 받을 수 있는 사람은 누구일까

핵심은 신탁사기 등 무권계약 피해자입니다. 일반적인 전세사기 피해자는 경·공매가 종료된 후 실제 피해 회복금이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하는지를 확인한 뒤 부족분을 지원받는 것이 최소보장제의 기본 구조입니다. 반면 신탁사기처럼 애초에 임대권한이 없는 사람이 임대차계약을 체결한 경우에는, 정상적인 경매·배당 구조를 통해 피해를 회복하기 어렵거나 오랜 시간이 걸리는 문제가 있었습니다.

이를 보완하기 위해 개정된 전세사기특별법은 신탁사기 등 무권계약 피해자에게 최소보장금의 전부 또는 일부를 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지급하고, 이후 경·공매가 종료되면 국가가 실제 회복액을 기준으로 정산하는 선지급·후정산 방식을 도입했습니다. 다만 "선지급"이라고 해서 반드시 보증금의 정확히 3분의 1 전액이 먼저 지급된다고 단정할 수는 없으며, 최소보장금의 전부 또는 일부를 선지급할 수 있는 구조로 설명되고 있습니다.

최소보장제 지원 절차는 어떻게 확인해야 할까

최소보장제 지원을 받으려면 먼저 자신이 어떤 피해자 유형으로 결정되어 있는지 확인해야 합니다. 특히 전세사기피해자 결정문에 표시된 유형에 따라 이용할 수 있는 지원제도가 달라질 수 있으므로, 단순히 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다는 사실만으로 신청 절차를 판단하면 안 됩니다.

현재 전세사기특별법에 따른 피해자 결정 신청 및 지원제도의 유효기간은 연장되어 있으며, 개정된 최소보장제 관련 규정은 2026년 11월 13일 시행 예정으로 안내되고 있습니다. 따라서 2026년 9월 현재는 향후 시행될 제도의 대상과 자료를 미리 점검하는 단계로 보는 것이 정확합니다. 신탁사기 피해라면 신탁원부와 등기부, 임대차계약 당시 임대인의 권한을 보여주는 자료도 미리 확보해두는 것이 중요합니다.

잘못 이해하면 생기는 위험과 전문가 조력의 필요성

가장 큰 문제는 "보증금의 3분의 1은 국가가 무조건 먼저 지급한다"고 생각하고 기존 권리행사를 중단하는 것입니다. 최소보장제는 기존의 경·공매 배당이나 우선변제권 행사와 완전히 별개로 보증금을 새로 지급하는 제도가 아니라, 실제 피해회복액을 기준으로 부족분을 보완하는 구조이기 때문입니다. 예를 들어 보증금이 1억 5천만 원이고 이미 3천만 원을 회복했다면, 최소보장제에서는 원칙적으로 보증금의 3분의 1인 5천만 원과 실제 회복액 사이의 차액을 어떻게 지원할지가 문제가 되는 구조입니다.

신탁사기의 경우에는 등기부상 소유자와 실제 계약 상대방이 다르거나 신탁회사의 동의 없이 계약이 체결된 사례처럼, 일반적인 전세사기와 권리구조 자체가 다른 경우가 있습니다. 이런 사건은 단순히 경매가 끝날 때까지 기다리는 것보다 자신의 피해유형을 정확하게 결정받는 과정이 먼저일 수 있습니다.

최소보장제와 관련된 사건에서는 단순히 보증금을 받지 못했다는 사실만 확인해서는 부족합니다. 전세사기피해자 결정 유형이 무엇인지, 신탁사기 또는 이중계약과 같은 무권계약에 해당하는지, 현재 경·공매가 어느 단계까지 진행됐는지와 이미 회복한 금액이 얼마인지까지 연결해 살펴봐야 하는 만큼, 초기 단계에서부터 관련 사건 경험이 많은 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.