전세금 계약갱신요구권, 실거주 거절 앞에서 놓치기 쉬운 것들

1회 2년 갱신의 정확한 의미부터 허위 실거주 대응까지 한 번에 정리해 드립니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 계약 만료를 앞둔 임차인분들이라면 2년을 더 거주할 수 있는지, 집주인이 실거주를 이유로 나가달라고 하면 그대로 퇴거해야 하는지 궁금하실 것입니다. 전세금 계약갱신요구권은 법에서 정한 기간 안에 행사하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 권리이지만, 실무에서는 행사 시기와 실거주 거절을 둘러싼 분쟁이 끊이지 않고 있습니다.

단순히 "실거주할 예정"이라는 통보를 받았다는 사실만으로 판단하기보다, 갱신요구 시기와 기존 계약 이력, 임대인이 밝힌 거절 사유와 이후 실제 사용관계를 함께 살펴봐야 합니다. 오늘은 계약갱신요구권 행사 방법부터 허위 실거주 의심 시 대응 방법까지 단계별로 안내해 드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.계약갱신요구권, 언제 어떻게 행사해야 할까 02.1회 행사, 2년 연장의 정확한 의미 03.집주인의 실거주 거절, 정당한 사유일까 04.허위 실거주가 의심될 때 확보해야 할 증거

계약갱신요구권, 언제 어떻게 행사해야 할까요

주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 아무 때나 행사할 수 있는 권리가 아닙니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 갱신을 요구해야 하며, 이 기간을 벗어나면 법에서 정한 계약갱신요구권 행사로 인정받기 어려울 수 있습니다.

구두로 의사를 표시했다고 해서 곧바로 효력이 없다고 볼 수는 없지만, 이후 임대인이 "그런 말을 들은 적이 없다"며 행사 시점을 문제 삼으면 입증이 어려워질 수 있습니다. 따라서 갱신 의사를 전달한 날짜와 내용을 확인할 수 있는 방식으로 남겨두는 것이 중요합니다.

1회 행사, 2년 연장의 정확한 의미

현행 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 1회로 제한하고 있으며, 그 권리를 행사해 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 여기서 자주 발생하는 오해가 묵시적 갱신이나 임대인과의 합의갱신까지 모두 계약갱신요구권 1회를 사용한 것으로 여기는 것입니다.

계약갱신요구권을 명확히 행사해 연장된 경우와 임대인과 별도 합의로 연장한 경우, 아무 통지 없이 묵시적으로 갱신된 경우는 서로 다른 제도입니다. 과거 계약이 한 차례 연장됐다는 이유만으로 이미 권리를 사용했다고 단정하기보다, 당시 임차인이 어떤 의사표시를 했는지 확인해야 합니다.

집주인의 실거주 거절, 정당한 사유일까요

임차인이 적법하게 갱신을 요구했더라도 임대인에게 법에서 정한 정당한 거절 사유가 있다면 갱신요구권이 항상 우선하는 것은 아닙니다. 현행법은 총 9가지 유형의 갱신거절 사유를 규정하고 있으며, 실무에서는 임대인이나 그 가족의 실제 거주를 이유로 한 거절이 가장 자주 문제됩니다.

대법원은 임대인이 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 관한 증명책임이 임대인에게 있다고 판단했습니다. 실거주 의사가 진정한 것인지는 현재 주거상황, 가족의 직장이나 학교, 실거주를 결심하게 된 경위, 갱신거절 전후 행동, 실제 이사 준비 등 여러 사정을 종합해 판단합니다.

허위 실거주가 의심될 때 확보해야 할 증거

임대인이 실거주를 이유로 갱신요구를 거절해 임차인이 이사했는데, 얼마 지나지 않아 새로운 세입자가 들어온 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법은 실거주를 이유로 거절한 뒤 갱신됐을 기간이 끝나기 전 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우, 임대인이 기존 임차인의 손해를 배상하도록 정하고 있습니다.

다만 집주인이 당초에는 실제 거주하려 했으나 이후 불가피하게 계획을 변경한 경우까지 모두 허위 실거주라고 단정할 수는 없습니다. 갱신거절 당시의 실거주 의사와 이후 사정변경을 함께 검토해 손해배상 가능성을 판단해야 합니다.

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