보증금 올리고 월세 낮추는 전환 협상, 증액분 확정일자부터 챙기세요

월세가 줄어드는 만큼 늘어난 보증금도 안전하게 지킬 수 있는지 함께 따져봐야 합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 매달 나가는 월세를 줄이기 위해 임대인에게 보증금을 더 맡기고 월세를 낮추는 방식으로 계약조건을 바꾸는 경우가 있습니다. 이런 전환 협상에서는 월세가 얼마나 줄어드는지만 계산해서는 부족합니다.

늘어난 보증금도 임대차 종료 시 반환받아야 할 돈이므로 계약 변경 내용을 서면으로 남기고 증액분에 대한 확정일자를 챙기는 것이 핵심입니다. 오늘은 보증금 증액 협상 시 반드시 확인해야 할 사항들을 정리해보겠습니다.

핵심 안내 목차 01.당사자끼리 합의하면 전환 협상이 가능한가요 02.보증금 증액 확정일자, 왜 다시 받아야 하나요 03.증액 전 등기사항증명서를 확인해야 하는 이유 04.전환 협상 후 밟아야 할 절차

당사자끼리 합의하면 전환 협상이 가능한가요

보증금을 올리고 월세를 낮추는 계약 변경은 임대인과 임차인이 합의한다면 가능합니다. 다만 기존 보증금과 월세를 어떤 금액으로 변경하는지, 언제부터 적용하는지를 계약서에 명확하게 남겨야 이후 반환금액을 둘러싼 분쟁을 줄일 수 있습니다.

다만 보증금과 월세의 구조를 당사자가 합의해 변경하는 경우에는 단순한 일방적 증액청구와 동일하게 볼 수 있는지 계약 경위에 따라 살펴봐야 합니다. 따라서 임대인이 제시한 숫자만 받아들이기보다 변경 이유와 조건을 계약서에 분명히 적어두는 편이 좋습니다.

보증금 증액 확정일자, 왜 다시 받아야 하나요

보증금이 늘어났다면 증액된 부분을 보호하기 위해 변경된 계약 내용에 확정일자를 다시 받아두는 것이 중요합니다. 기존 계약에 확정일자가 있다고 해서 나중에 추가로 지급한 보증금까지 처음부터 동일한 순위로 보호되는 것은 아니기 때문입니다.

확정일자부에는 주택 소재지뿐 아니라 임대차기간과 차임·보증금 등이 기재됩니다. 따라서 보증금을 추가 지급했다면 증액 내용이 확인되는 재계약서나 변경계약서를 작성하고, 그 계약에 확정일자를 받아두는 방식으로 증액 사실을 명확하게 만들어야 합니다.

증액 전 등기사항증명서를 확인해야 하는 이유

추가 보증금을 지급하기 전에는 해당 주택에 새로운 근저당권이나 압류가 설정됐는지를 반드시 확인해야 합니다. 증액된 보증금 부분은 기존 보증금과 우선순위가 달라질 수 있어, 중간에 설정된 권리가 있다면 나중에 경매가 진행됐을 때 회수에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

예를 들어 최초 계약 당시에는 권리관계가 깨끗했더라도 계약기간 중 임대인이 대출을 받아 근저당권을 설정했을 수 있습니다. 그 상태에서 보증금을 추가로 지급한다면 기존 보증금이 안전하다는 이유만으로 증액분까지 동일하게 판단해서는 곤란합니다. 등기부상 선순위 담보권과 주택가액을 비교했을 때 증액분 회수가 불안하다면, 월세 절감 효과보다 보증금 위험이 더 커질 수 있습니다.

전환 협상 후 밟아야 할 절차

협상이 끝났다면 구두 합의로 마무리하지 말고 계약 변경과 권리 보호 절차까지 이어가는 것이 좋습니다. 주택임대차보호법상 확정일자 정보에는 차임과 보증금도 포함되므로 변경 내용을 명확하게 반영할 필요가 있습니다.

아래와 같은 순서로 절차를 진행하면 증액분을 보다 안전하게 지킬 수 있습니다.

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