전세보증금, 이렇게 돌려받으세요 - 전세사기 피해회복 3단계

1. 왜 지금 전세사기 피해가 급증하고 있을까

최근 전세사기가 유독 큰 사회적 이슈로 떠오른 배경에는 이른바 갭투자 열풍의 후폭풍이 자리하고 있습니다. 저금리 시기에는 손쉬운 수익 창출 방법으로 각광받던 갭투자였지만, 금리가 가파르게 오르면서 상황이 완전히 뒤바뀌었습니다. 부동산 가격이 하락하자 멀쩡하던 전셋집이 순식간에 깡통전세로 전락했고, 애초에 자금 여력이 부족했던 투자자들은 이자와 세금 부담을 견디지 못하고 파산 위기로 내몰리면서 그 피해가 고스란히 세입자에게 전가되고 있습니다.

2. 피해회복, 결국 세 가지 절차가 함께 움직여야 한다

정부가 전세사기에 대한 엄정 대응 방침을 내놓고 있지만, 실제 피해회복은 결국 피해자 스스로 움직여야 하는 경우가 대부분입니다. 전세사기 피해회복은 형사고소, 보증금반환청구소송, 채권추심이라는 세 가지 절차가 유기적으로 맞물려야 실질적인 성과로 이어질 수 있습니다. 어느 한 절차만 진행해서는 온전한 회복이 어렵기 때문에, 처음부터 세 절차를 종합적으로 설계하고 순차적으로 밟아나가는 전략이 필요합니다.

3. 형사고소만으로는 돈을 돌려받을 수 없다

전세자금대출이 상대적으로 용이하다는 점을 악용하는 전세사기는 서민들의 목돈을 노리는 명백한 범죄행위입니다. 사기꾼을 상대로 잘 작성된 고소장을 제출하면 심리적 압박을 느낀 상대방이 먼저 합의를 제안해오는 경우도 있어, 형사고소 절차 는 여전히 유효한 압박 수단입니다. 다만 형사처벌이 이루어진다고 해서 돈을 돌려받는 것은 별개의 문제입니다. 상당수 사기꾼들은 처벌을 감수하면서도 피해회복에는 나 몰라라 하는 태도를 보이기 때문에, 결국 돈을 돌려받는 문제는 민사적인 절차를 통해 별도로 해결해야 합니다.

4. 실제로 돈을 돌려받기 위한 민사적 조치

보증금을 돌려받으려면 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 진행하는 동시에, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령절차도 함께 밟아야 합니다. 소송에서는 최대한 신속하게 승소 판결문을 확보하고, 지연이자와 소송비용까지 함께 청구해 보증금 미반환으로 인한 손해를 임대인이 부담하도록 하는 것이 중요합니다. 결국 모든 절차의 최종 목표는 판결문을 근거로 채권추심과 강제집행까지 이어가 실제로 돈을 회수하는 데 있으며, 이 점을 염두에 두지 않고 무작정 신고부터 하는 방식은 바람직하지 않습니다.

• · 임대차계약서 및 보증금 지급 내역(계좌이체 기록)
• · 등기부등본상 근저당권 설정 내역 및 권리관계 변동 이력
• · 임대인·중개인과 주고받은 문자, 통화, 계약 관련 자료
• · 전입신고·확정일자 등 대항력 확보를 확인할 수 있는 자료

전세사기 수법은 유형이 워낙 다양하고 계속해서 진화하고 있기 때문에, 사안마다 효과적인 대응 전략도 달라질 수밖에 없습니다. 관련 자료를 먼저 정리한 뒤 전문 변호사와 상담을 받아보는 것이 시행착오를 줄이는 가장 빠른 길입니다. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 형사·부동산·채권추심 각 분야 전문 인력이 함께 사건을 검토하며, 다수의 전세사기 사건에서 실제로 보증금을 회수해 낸 경험을 보유하고 있습니다. 피해로 어려움을 겪고 계신 분이라면 언제든 문의해 주시기 바랍니다.