상가 권리금 분쟁, 허위 매출자료와 계약취소 기준

1. 권리금계약의 당사자와 분쟁 유형부터 구분합니다

상가건물 임대차보호법은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가로 정의합니다. 권리금계약은 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이므로, 매출자료가 허위였다는 분쟁은 우선 양도인과 양수인 사이의 계약 문제로 다루어지는 경우가 많습니다.

반면 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 부당하게 거절하거나 과도한 조건을 제시해 기존 임차인의 권리금 회수를 방해한 사건은 상가임대차법상 회수기회 보호 문제입니다. 같은 ‘권리금 분쟁’이라도 상대방과 청구 근거가 다르므로, 기존 임차인의 허위 설명을 문제 삼는 것인지 임대인의 회수 방해를 문제 삼는 것인지 먼저 특정해야 합니다.

2. 단순한 과장과 취소할 수 있는 기망은 다릅니다

민법상 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있지만, 기대했던 매출이 나오지 않았다는 사정만으로 양도인의 사기가 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. 계절, 운영시간, 인력, 가격정책과 양수인의 영업방식에 따라 인수 후 매출이 달라질 수 있기 때문입니다. 계약 당시 제시된 수치가 허위였는지, 양도인이 그 사실을 알면서도 사실과 다르게 설명했는지, 그 설명이 계약의 중요한 판단자료였는지를 확인해야 합니다.

법원은 거래의 중요한 사항에 관한 구체적인 사실을 신의성실 원칙에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우 위법한 기망으로 평가할 수 있다고 봅니다. 실제로 권리금 산정을 유리하게 만들 목적으로 가공 매출을 POS에 입력하고 그 출력물을 양수인에게 제시한 사건에서는 계약취소와 권리금 반환이 인정된 바 있습니다. 핵심은 단순한 전망이나 의견이 아니라, 확인 가능한 과거 매출을 사실과 다르게 제시해 계약 결정을 왜곡했는지입니다.

3. 매출뿐 아니라 비용과 승계의무도 함께 대조합니다

매출의 진위를 확인할 때에는 특정 달의 POS 출력물 하나에 의존하지 말고 카드사 매출, 현금영수증, 부가가치세 신고자료, 사업용 계좌, 매입자료와 배달 플랫폼 정산내역을 같은 기간별로 맞춰보는 것이 좋습니다. 자료 사이의 금액과 영업일이 맞지 않거나 계약 협의를 시작한 직후 이례적인 대량 매출이 반복된다면 그 발생 경위를 확인해야 합니다. 객관적 자료가 없다고 구두 설명이 언제나 법적 의미를 잃는 것은 아니지만, 누가 언제 어떤 수치를 말했는지를 입증하기 어려워질 수 있습니다.

헬스장이나 독서실처럼 선불 이용권이 많은 업종은 매출액만 볼 것이 아니라 남은 이용기간, 환불 가능성, 양수인이 승계하기로 한 서비스 의무와 향후 제공 비용도 확인해야 합니다. 선납금 전액이 항상 양수인의 확정 채무가 되는 것은 아니며, 회원 약관과 권리금계약의 승계 범위에 따라 달라집니다. 다만 양수인의 수익성과 운영 부담에 중대한 영향을 주는 정보를 알고도 의도적으로 감추었다면 부작위에 의한 기망이나 계약상 의무 위반이 문제 될 수 있습니다. 총매출보다 실제 영업이익과 인수 후 부담할 의무를 함께 검증하는 과정이 필요합니다.

4. 취소·원상회복과 손해배상은 자료에 맞춰 선택합니다

중요한 매출자료의 조작과 계약 체결 사이의 인과관계가 인정되면 사기를 이유로 권리금계약을 취소하고 원상회복을 청구할 수 있습니다. 이때 양도받은 시설이나 영업상 가치의 반환 문제와 지급받은 권리금의 반환이 서로 맞물릴 수 있으므로, 단순히 권리금 전액만 청구하면 끝난다고 단정하기 어렵습니다. 계약 조항에 따른 해제나 채무불이행 책임, 불법행위에 따른 손해배상을 함께 검토할 수 있지만 동일한 손해를 중복하여 배상받을 수는 없고 실제 손해와 인과관계를 밝혀야 합니다.

• · 권리금계약서·영업양도계약서와 시설·재고·회원 승계 목록
• · 계약 전 제시받은 POS·카드매출·세무신고·계좌 및 정산자료
• · 매출·비용·회원 수를 설명한 문자·녹음·광고와 중개 과정의 대화
• · 인수 후 확인된 실제 매출·고정비·환불·미이행 서비스와 지출자료

권리금 분쟁은 ‘속았다’는 주장보다 계약 당시 자료가 실제와 어떻게 달랐고, 그 차이를 알았다면 계약하지 않았거나 같은 금액을 지급하지 않았을 것이라는 연결고리를 제시하는 일이 중요합니다. 제이씨엘파트너스는 분쟁이 발생했다면 양도인과 중개인에게 감정적으로 책임을 추궁하기 전에 원본 자료의 보존을 요청하고, 취소·원상회복·손해배상 가운데 사실관계에 맞는 청구 구조를 검토할 필요가 있다고 안내드립니다.