다가구주택 전세사기, 선순위 임차인 확인과 보증금 회수 절차

1. 등기부만으로 다른 임차인의 보증금을 알 수 없습니다

다가구주택의 등기사항증명서에서는 소유자, 근저당권, 압류·가압류 등 등기된 권리는 확인할 수 있습니다. 그러나 전세권등기를 하지 않은 다른 임차인의 전입일, 확정일자와 보증금이 모두 기재되는 것은 아닙니다. 따라서 등기부가 깨끗하다는 사정만으로 보증금 전액이 안전하다고 판단할 수 없습니다. 임차인의 우선순위는 주택 인도와 주민등록을 갖춘 시점, 확정일자, 선행 담보권 설정일과 조세 등 여러 요소에 따라 달라질 수 있으므로 건물 전체의 권리관계를 시간순으로 다시 구성해야 합니다.

2. 선순위 임차보증금과 예상 배당액을 함께 계산해야 합니다

다른 임차인의 계약 내역은 임대인이 제시한 계약자료와 중개대상물 확인·설명서, 확정일자 부여기관의 임대차정보 제공 절차 등을 통해 확인할 수 있습니다. 계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 관련 정보를 요청할 수 있으며, 중개인은 다가구주택의 기존 보증금과 임대차 시기 등 반환 가능성 판단에 필요한 자료를 임대인에게 요구해 설명할 의무가 문제 될 수 있습니다. 중요한 것은 선순위 채권액의 단순 합계가 아니라 예상 매각가에서 집행비용과 선순위 담보권·조세·임차보증금이 배당된 뒤 내 순위에 남는 금액입니다. 경매가 시작됐다면 배당요구 종기와 대항요건 유지 여부도 즉시 확인해야 합니다.

3. 형사고소와 보증금 반환청구는 별개의 절차입니다

임대인이 보증금을 돌려주지 않았다는 결과만으로 사기죄가 자동 성립하는 것은 아닙니다. 사기 여부는 계약 당시 임대인이 선순위 보증금이나 채무를 숨겼는지, 허위 자료와 설명으로 안전하다고 믿게 했는지, 반환 의사와 능력에 관해 어떤 기망이 있었는지를 중심으로 판단합니다. 형사절차에서는 계약 당시의 기망행위와 편취 의사를 보여주는 자료가 핵심입니다. 이와 별개로 임대차가 종료됐는데도 보증금이 반환되지 않으면 임대인을 상대로 반환청구를 검토할 수 있고, 재산 처분 우려가 있다면 요건을 갖춰 가압류를 신청할 수 있습니다. 다만 고소나 가압류가 보증금 전액 회수를 보장하는 것은 아니므로 집행 가능한 재산과 선순위 권리를 함께 확인해야 합니다.

4. 공동대응을 하더라도 개인별 권리순위는 따로 정리해야 합니다

같은 임대인에게 여러 임차인이 피해를 입었다면 계약서와 설명자료를 공유해 반복된 수법과 전체 보증금 규모를 파악하는 데 공동대응이 도움이 될 수 있습니다. 그러나 각 임차인의 전입일, 확정일자, 보증금, 점유 상태와 배당순위는 다르므로 공동고소를 한다고 민사상 회수액까지 같아지는 것은 아닙니다. 전세사기피해자 결정을 통한 경·공매와 금융·주거 지원도 별도 신청과 심사를 거치므로, 다음 자료를 개인별로 정리한 뒤 공동자료와 구분해 관리하는 것이 좋습니다.

• · 임대차계약서, 보증금 이체내역과 계약 종료·반환 요구 자료
• · 주민등록초본, 확정일자 자료, 점유 사실과 임차권등기 관련 서류
• · 최신 등기사항증명서, 임대차정보와 중개대상물 확인·설명서
• · 임대인·중개인과 주고받은 문자·녹취 및 다른 피해자의 공통 설명자료

다가구주택 전세사기 피해에서는 내 호실만 보면 실제 위험을 놓치기 쉽습니다. 제이씨엘파트너스는 건물 전체의 담보권과 임대차 내역, 개인별 대항요건과 확정일자, 계약 당시 기망 자료, 임대인 재산과 경매 일정을 하나의 표로 정리한 뒤 형사고소·반환소송·가압류·배당·피해자 지원 절차를 병행할 필요가 있다고 안내드립니다.