전세사기 사건의 장기화와 더불어 임차인들의 주거 안정을 위협하는 또 다른 난제는 바로 '집주인의 실거주 목적 계약갱신거절'입니다.

상가 임대차의 경우 2018년 법 개정 이후 최초 계약일로부터 10년간 안정적인 영업이 보장되는 반면, 주택 임대차는 상가와 달리 임대인이 '실거주'를 주장하면 세입자의 갱신요구권을 적법하게 무력화할 수 있습니다.

문제는 이러한 법적 예외 조항을 악용해 허위로 실거주를 주장하며 세입자를 내쫓는 임대인이 많다는 점입니다. 오늘 제이씨엘파트너스에서는 부당한 갱신거절에 직면한 임차인들을 위한 실무적인 대처법과 실제 성공사례를 상세히 소개해 드리겠습니다.

1. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 행사 조건

상가 임차인과 달리 주택 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임대차 기간 중 단 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 제한됩니다.

이 권리를 통해 임차인은 일반적으로 최소 4년간 한 주택에서 안정적으로 거주할 수 있는 법적 권리를 보장받습니다.

계약갱신요구권이 온전히 효력을 발휘하기 위해서는 반드시 만기일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 임대인에게 재계약 의사를 분명하게 표시해야 합니다.

만약 이 기간 내에 양측 모두 어떠한 의사표시도 하지 않는다면 계약은 '묵시적 갱신'이 되며, 이 경우에는 갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않으므로 추후 2년을 더 살고 난 뒤에도 계약갱신요구권을 행사할 기회가 남아있게 됩니다.

2. 집주인의 허위 실거주가 의심될 때, 임차인의 2가지 대처 방법

임대인 본인이나 그의 직계존·비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임대인은 세입자의 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다.

그러나 임대인의 실거주 의사가 허위일 가능성이 높다면 임차인은 처한 상황에 따라 크게 두 가지 방향으로 대처할 수 있습니다.

① 사후 대응 (퇴거 후 손해배상 청구): 임대인의 말을 믿고 일단 다른 곳으로 이사를 간 뒤, 확정일자 부여현황 및 주민등록 열람 등을 통해 해당 주택에 임대인이 아닌 제3자가 전입한 사실(새로운 임대차 계약 등)을 적발하여 주택임대차보호법에 따른 법정 손해배상을 청구하는 방법입니다.

② 사전 방어 (퇴거 거부 및 명도소송 대응): 임대인의 실거주 주장이 허위라는 점이 명백하거나 강한 의심이 드는 경우, 이사를 나가지 않고 계약갱신요구권의 효력을 주장하며 계속 거주하는 방법입니다. 이 경우 임대인은 건물인도(명도)소송을 제기해 올 것이며, 재판 과정에서 집주인의 실거주 사유가 기망임을 입증해 승소하면 계속 거주할 수 있습니다.

3. [성공사례] 법인 명의 주택의 허위 실거주 입증 및 명도소송 기각 판결

실제 제이씨엘파트너스를 찾아온 임차인 K씨는 임대인으로부터 실거주 사유로 계약갱신을 거절당했습니다.

그러나 상대방 임대인은 '법인'이었고, 해당 아파트를 법인 사무실로 쓰겠다는 불합리한 통지를 해온 상태였습니다. 제이씨엘파트너스는 법인의 실거주는 주택임대차보호법이 정한 정당한 갱신거절 사유가 될 수 없음을 강력히 주장했습니다.

이에 당황한 임대인 측은 갱신거절의 정당성을 확보하기 위해 법인 대표 개인 명의로 신탁등기 명의를 신속히 이전한 뒤, 임차인 K씨를 상대로 본격적인 건물인도(명도) 소송을 제기해 왔습니다.

제이씨엘파트너스는 소송 과정에서 명의 변경 경위와 모순된 통지 내용 등을 체계적으로 짚어내며 임대인의 실거주 주장이 오직 세입자를 내쫓기 위한 '허위 핑계'임을 재판부에 명확히 입증하였습니다.

그 결과 법원은 임대인의 건물인도 청구를 전부 기각하는 판결을 내렸고, K씨는 소중한 주거지를 안전하게 지켜낼 수 있었습니다.

4. 입증책임의 주체와 주택임대차 분쟁 시 변호사 조력의 필요성

임대인과 임차인의 권리가 정면으로 충돌하면서 대법원 판례는 임대인 실거주 주장의 진정성에 대한 입증책임 구도를 보다 구체화하고 있습니다.

대법원은 "임대인이 실제 거주하려는 사유가 진정하다는 점에 대한 입증책임은 임대인에게 있다"고 명시하면서도, 임차인 측에서 임대인의 주장에 모순이 있음을 효과적으로 탄핵하지 못하면 패소할 위험이 있다고 경고합니다.

???? 임차인을 위한 솔루션: 세입자에게 집은 단순한 부동산이 아니라 삶의 터전입니다. 임대인의 일방적인 실거주 압박에 못 이겨 성급하게 이사 합의서에 서명하거나 퇴거하면 추후 손해배상을 청구하더라도 이사비나 복비 수준의 약소한 배상에 그치기 쉽습니다. 정당한 거주 권리를 유지하고자 한다면 초기 대응 단계부터 임대차 전문 변호사의 구체적인 법률 검토를 거쳐 소송 전략을 수립하는 것이 가장 안전합니다.

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