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집주인으로 부터 전세보증금반환 받지 못하면 소송 등의 법적대응을 고려하게 되는데요. 소송을 진행한다면 무조건 '나'의 전세금을 돌려받을 수 있을까요? 꼭, 그렇지는 않습니다. 물론 집주인 측에서 적극적으로 나서서 돌려주는 경우도 있지만 무자본 갭투자(깡통전세) 유형의 경우 대부분은 세입자의 보증금에 대하여 무책임한 태도를 보이는 경우가 많기 때문이죠.

전세보증금 미반환 관련 사건은 단순히 생각할 문제가 아닙니다. 제대로 대처하지 못한다면 시간과 비용만 낭비될 수 있으므로 초기부터 상황에 적합한 전략을 수립하여 적극적으로 대처해야 합니다. 그렇다면 문제의 상황에서 어떻게 조치하여야할지 지금부터 알아보겠습니다.

재계약을 희망하지 않는다고 통보하셨나요?

법적절차에 앞서서 확인하셔야 할 것이 하나 있습니다. 바로 상대방에게 더 이상 거주하지 않겠다는 의사를 전달하였는가? 인데요. 대부분은 아마 집주인에게 전화나 문자 등으로만 통보를 했을 것입니다. 하지만 이후에 설명드릴 임차권등기명령이나 전세보증금반환 소송 진행 시 유리한 결과를 가져오기 위해서는 이를 확실하게 통보하여야 하며 그것을 입증 할 수 있는 증거자료가 필요합니다.

많은 집주인들은 세입자로부터 해당 사실을 통보받았음에도 불구하고 제대로 전달받지 못했다며 주장해오는 경우가 상당히 많은데요. 이러한 일을 방지하기 위해 도달여부를 확실히 밝힐 수 있는 '내용증명'의 방법으로 재계약을 희망하지 않는다고 통보하는 것을 추천합니다.

임차권등기명령 신청으로 권리확보를

전세보증금반환 제대로 받기 위해서는 자신의 권리를 잃지 않는 것이 매우 중요합니다. 이 사건에서 지키고 있어야 하는 권리가 바로 대항력과 우선변제권인데요. 아무런 조치를 취하지 않은 채 점유를 해제하고 이사를 가버리게 된다면 해당 권리들을 잃게 되면서 전세금 반환에 불이익이 발생될 수 있습니다.

목적주택의 관할법원에 임차권등기명령을 신청하고 인용결정이 내려져 등기부에 기재가 된다면 해당 주택에 점유을 유지하지 않더라고 해당 효력들이 유지됩니다.

신청조건은 임대차 계약이 종료된 후에 집주인이 전세금의 전액 또는 일부를 반환하지 않았을 때 가능하며 제출서류를 잘 구비하여 신청하면 됩니다. 신청후 2주~3주 정도의 시간이 소요되며 제출서류가 미비할 경우 보정명령이 내려지며 더 많은 시간이 소요될 수 있으니 부족한 부분이 없도록 잘 준비하는 것이 좋습니다.

마지막으로 신청 후 등기부에 기재가 된 것을 확인하기 이전에는 주민등록 이전을 해서는 안된다는 것을 참고바랍니다.

임차권등기명령 신청 시 제출서류

임대차계약서

임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항 증명서

주민등록 등본 및 초본

임대차계약이 종료되었음을 증명할 수 있는 문서(계약해지 통보문자 및 내용증명 등)

승소한다고 무조건 반환받을 수 있는 것이 아니기에

임차권등기명령은 임대인의 의사와 무관하게 신청이 가능하며 등기부에 기재가 되므로 임대인은 세입자를 구하기 어려워 지게 되며, 심리적으로 압박감을 느끼게 됩니다. 이에 해당 사실을 알게 된 집주인은 자진해서 전세보증금반환 해주기도 하는데요.

임차권등기명령 신청에도 문제가 해결되지 않으면 소송을 진행하여 강제로 돌려받는 방법 밖에는 없습니다. 다만, 소송을 한다고 하더라도 무조건 돌려받을 수 있는 것이 아닙니다.

무슨 말이냐 하면 승소판결이 내려지더라도 집주인 측에서 전세금을 돌려주지 않을경우가 많기 때문입니다. 이 때는 확보한 판결문을 바탕으로 강제집행을 진행하여야 하는데, 상대방 측에서 재산을 모두 빼돌린 뒤 라면 손쓸 방법이 없어지게 되기 때문이죠.

이러한 현상을 예방하기 위해서는 소송 전 상대방의 재산을 조회하여 가압류 및 가처분을 통해 마음대로 재산을 처분하지 못하도록 조치를 취해두어야 합니다.

민사소송 승소 이후부터가 진짜 시작입니다.

전세보증금반환 소송에서 이긴다고 끝이아닙니다. 말씀드린 것 처럼 상대방 측에서 스스로 돌려주지 않을 경우 강제집행의 절차를 밟아야 하죠. 문제를 원활하게 해결하기 위해서는 초기부터 이러한 변수들까지 모두 예상하여 전략을 잘 수립하는 것이 좋은데요. 일반인 스스로 하기엔 한계가 있으므로 전문가의 도움을 적극적으로 고려하는 것을 권해드립니다.

관련 문제로 법률적 조력이 필요하시다면 주저하지 말고 연락주시기 바랍니다.