지난 다년간 수많은 전세금반환소송을 진행하면서 가장 안타까웠던 순간이 있습니다. 의뢰인 C씨가 제 사무실을 찾았을 때, 이미 임대인은 재산을 은닉한 후였고 집은 경매로 넘어간 상태였습니다. "진작 전문가를 찾았으면 좋았을 텐데…" 라며 후회하시는 모습을 보며, 많은 분들이 올바른 정보를 알고 있다면 이런 피해를 예방할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

전세금 못 받았다고 다 똑같은 상황일까요?

전세금을 돌려받지 못하는 상황이라고 해서 모두 같은 대응을 해야 하는 것은 아닙니다. 크게 두 가지로 나눌 수 있는데, 첫 번째는 임대인이 경제적 어려움으로 일시적으로 돈을 못 주는 상황이고, 두 번째는 처음부터 전세금을 가져갈 목적으로 계약을 체결한 전세사기 상황입니다.

단순한 채무불이행과 전세사기를 구분하는 기준을 알려드리겠습니다. 계약 당시 이미 과도한 근저당이 설정되어 있었거나, 임대인이 실제 소유자가 아니었던 경우, 또는 시세보다 현저히 높은 보증금을 요구했다면 전세사기를 의심해볼 수 있습니다. 이런 경우에는 전세금반환소송과 함께 사기죄로 고소를 진행하는 것이 효과적입니다.

내용증명부터 보내는 것이 정말 필요할까요?

많은 분들이 "내용증명부터 보내라"는 조언을 들으시는데, 이것이 단순한 형식적 절차라고 생각하시면 안 됩니다. 내용증명은 나중에 전세금반환소송을 진행할 때 "내가 먼저 반환을 요구했다"는 중요한 증거가 됩니다.

실제로 제가 담당했던 D씨 사건에서도 내용증명이 결정적 역할을 했습니다. D씨는 계약 만료 3개월 전부터 임대인에게 재계약 의사가 없음을 여러 차례 알렸지만, 임대인이 "새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다" 며 계속 미뤘습니다. 이때 보낸 내용증명이 법정에서 임대인의 고의적 지연을 입증하는 핵심 증거가 되었죠.

하지만 내용증명만 보내고 기다리시면 안 됩니다. 내용증명은 법적 강제력이 없기 때문에, 상대방이 응하지 않으면 즉시 다음 단계로 넘어가야 합니다. 저는 의뢰인들에게 "내용증명은 마지막 경고가 아니라 소송 준비의 첫 단계"라고 항상 말씀드립니다.

전세사기 고소는 언제 하는 것이 좋을까요?

전세사기 고소를 할 것인지 판단하는 것은 매우 중요합니다. 민사소송인 전세금반환소송과 달리, 형사고발은 수사기관이 직접 나서서 임대인의 재산을 동결시킬 수 있기 때문입니다.

최근 담당했던 E씨 사례를 말씀드리겠습니다. E씨는 3억 원의 전세보증금을 지불했는데, 나중에 알고 보니 해당 주택에는 이미 4억 원의 근저당이 설정되어 있었습니다. 더욱 문제가 된 것은 임대인이 다른 세입자들과도 동시에 전세계약을 체결했다는 사실이었죠. E씨는 "처음부터 속일 생각이었구나" 라며 분노를 감추지 못했습니다.

이런 경우에는 단순한 전세금반환소송보다는 사기죄로 고소​하는 것이 더 효과적입니다. 수사기관이 수사에 착수하면 임대인의 재산 은닉을 방지할 수 있고, 다른 피해자들과의 공동 대응도 가능해집니다.

✳️상황별 대응 방법

1. 단순 채무불이행: 내용증명 → 전세금반환소송 → 강제집행 

2. 전세사기 의심: 내용증명 → 사기죄 고소 + 전세금반환소송 병행 

3. 긴급상황: 임차권등기명령 + 가압류 → 본격적 법적 대응

시간을 놓치면 돈도 놓칩니다

전세금반환소송에서 가장 중요한 것은 시간입니다. 많은 분들이 "조금만 더 기다려보자", "임대인이 사정이 어려우니까" 라며 시간을 끄는 사이, 임대인은 재산을 빼돌리고 집은 경매로 넘어갑니다.

실제로 F씨의 경우, 임대인이 "2개월만 기다려달라" 고 하는 말을 믿고 기다렸는데, 그 사이 임대인은 다른 부동산을 처분하고 해외로 도피해버렸습니다. 나중에 승소 판결을 받았지만 받을 돈이 없어서 결국 전세금을 회수하지 못했죠.

이런 일을 방지하려면 내용증명을 보낸 후 일주일 내에 답변이 없으면 즉시 소송 준비에 들어가야 합니다. 또한 임대인의 재산 상황을 파악해서 필요하다면 가압류도 동시에 진행해야 합니다.

혼자서도 할 수 있을까요?

요즘은 인터넷에 전세금반환소송 관련 정보가 많아서 "혼자서도 할 수 있지 않을까?" 라고 생각하시는 분들이 계십니다. 법적으로는 본인 소송이 가능하지만, 실제로는 여러 어려움이 따릅니다.

가장 큰 문제는 임대인이 연락을 피하거나 주소를 옮긴 경우입니다. 이때는 공시송달이라는 특별한 절차를 거쳐야 하는데, 일반인이 이 과정을 정확히 진행하기는 쉽지 않습니다. 또한 집이 이미 경매에 넘어간 경우에는 배당요구라는 별도의 절차도 필요합니다.

무엇보다 전세사기가 의심되는 상황에서는 민사소송과 형사고발을 어떻게 연계할지, 언제 어떤 절차를 진행할지에 대한 전략적 판단이 필요합니다. 잘못하면 시간만 흘려보내고 정작 돈은 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

전문가와 함께해야 하는 이유

다년간 전세금반환소송을 진행하면서 느낀 점은, 같은 사실관계라도 어떻게 법적으로 구성하느냐에 따라 결과가 완전히 달라진다는 것입니다. 단순히 "전세금을 안 줬다" 고 주장하는 것과, "임대인이 고의로 사기를 쳤다" 는 것을 체계적으로 입증하는 것은 전혀 다른 일입니다.

또한 요즘은 전세사기 사건이 복잡해지면서, 한 건의 사건이라도 여러 법적 절차를 동시에 진행해야 하는 경우가 많습니다. 내용증명, 전세금반환소송, 사기죄 고소, 임차권등기명령, 배당요구 등을 언제 어떤 순서로 진행할지는 사안마다 다르기 때문에 전문적인 판단이 필요합니다.

무엇보다 의뢰인들이 가장 힘들어하시는 부분은 정신적 스트레스입니다. G씨는 상담 과정에서 "밤에 잠도 안 오고, 하루 종일 이 생각만 하게 된다" 며 눈물을 보이셨습니다. 전세금은 단순한 돈이 아니라 그 사람의 미래 계획과 직결되는 문제이기 때문에, 혼자 끙끙 앓기보다는 전문가와 함께 체계적으로 해결해 나가는 것이 정신건강에도 훨씬 좋습니다.

감사합니다.