명도단행가처분은 민사에서 규정하고 있는 가처분입니다. 특정한 권리자가 점유하고 있는 부동산을 명도하라는 법원의 명령인 것입니다.

이는 임대차 계약이 종료되었거나 불법 점유를 하고 있어서 부동산을 반환받고자 할 때 사용하는 것입니다. 단순히 부동산을 돌려받는 것 뿐만 아니라 법적인 권리와 의무를 행사하는 것이기 때문에 법적인 절차를 정확하게 이해하고 있어야 합니다.

부동산 임대차 관계는 법적 문제를 수반하는 것이므로 까다로운 경우가 많습니다. 임대차 계약이 만료되었고 계약이 이행되지 않는 경우에는 자신이 소유한 부동산을 당연히 돌려받습니다.

✅ 신청이 가능한 경우

1) 임대인에게 큰 재정적인 손해가 예상될 때

2) 이미 인도를 했는데 다시 들어온 경우

3) 다른 세입자에게 손해가 발생하는 경우

이때 명도단행가처분은 단순히 계약의 계약을 이행하는 것을 뛰어넘어 법원을 통해서 명도 명령이 이루어짐으로 법적을 보호받고 임대인의 권리를 실현하는 과정입니다. 다만 법원이 임시적으로 내리는 결정인 만큼 그 효력과 집행에 대해 잘 알고 있어야 합니다.

임대차 계약이나 소유권 문제에 관련된 문제에서 사용되는 경우가 많고, 퇴거 명령 또는 어떠한 행위를 임시로 금지하는 등의 결정입니다. 최종적인 판결이 나오기 전까지 임시적인 조치로 하는 것이고, 판단을 기다리지 않고 즉각적인 효과를 발생시키기 위한 것입니다.

✅명도단행가처분을 요청하려면 법적 권리가 침해당했다는 사실을 입증해야 하고, 소송이 매우 긴급한 사안임을 밝혀야 합니다. 또한 필요성을 입증해야 합니다.

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신청한 사람이 부동산에 대한 권리를 주장해야 하며, 소유권 또는 임대차 계약에 따른 권리를 주장하는 경우입니다. 또한 점유자가 계속 점유하면 생길 수 있는 불이익이나 큰 손해가 있는 경우 또는 타인에게 많은 손해를 끼치는 경우에 가능합니다.

임시로 퇴거 명령을 내리는 것이 문제 해결에 도움이 되는 상황과 불법적인 점유를 중단하라는 요청인 것입니다.

명도단행가처분 진행 절차

먼저 신청서를 제출합니다. 이 신청서에 왜 요청을 하는지 법적 근거를 함께 작성합니다. 법원에서는 신청서를 접수받은 후에 긴급성을 판단하여 신속하게 진행합니다.

▶중요한 것은 급박한 상황임을 충분히 입증할 수 있어야 합니다.

법원이 명도단행가처분을 인용하면 집행관을 통해서 집행합니다. 점유자에게 퇴거를 명령하고 강제로 집행하는 것입니다. 다만 상대방이 이의 신청을 하는 경우도 있습니다.

가처분 결정에 대해서 이의를 제기하여 취소나 변경을 요구하는 경우도 있는데, 일반적인 민사소송에서 이의 제기하는 것과는 다르게 빠르게 처리되기 때문에 이의 신청이 인용될 경우에는 가처분 명령은 효력이 없어질 수 있습니다. 인용된 후에 14일 내로 빠르게 강제집행을 처리해야하며 이 기간이 지나면 효력이 사라지기 때문에 주의가 필요합니다. 

인용이 되었다고 해서 안심하다가 기간을 놓쳐서 골든타임을 지키지 못하는 경우가 있기에 조심하시기 바랍니다. 상대방이 가처분에 대한 이의신청을 하고 집행정지 신청을 한다면 대처를 다시 해야하기 때문에 주의깊게 살펴보시기 바랍니다.

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명도소송과 병행하여 신속한 해결이 필요할 때 사용할 수 있는 방법

명도소송은 점유권에 대한 소송이고, 명도단행가처분은 먼저 집행을 허락하는 것이기 때문에 입증하는 것이 더욱 까다로울 수 있습니다. 어떠한 손해가 발생하고 긴급한 사안인지 증거를 통해서 명확하게 밝히는 것이 중요합니다.

빠르게 인용되면 1~2개월 내에도 강제집행까지 가능한 절차이기 때문에 신속하게 명도받을 수 있는 과정입니다. 세입자가 월세를 계속해서 미납하는 등 귀책이 발생하였다면 적극적으로 법률 대응을 하여서 부동산을 돌려받으시기 바랍니다.

주택은 2기차임 연체, 상가는3기 이상의 연체가 발생하였을 경우에 계약을 해지할 수 있으며 누적으로 계수합니다. 귀책이 발생하였다면 상가의 경우 10년 갱신권을 보호받을 수 있으나 더이상 재계약을 해줄 의무가 사라지며 권리금에 대한 손해배상의 책임이 없기에 세입자가 보상해달라고 한다면 들어줄 필요는 없습니다. 

명도단행가처분뿐만 아니라 명도소송을 함께 병행하는 것이 좋으며 자진 퇴거를 할 수 있도록 충분한 대화를 시도하는 것도 좋은 방법입니다. 위 내용을 통해서 문제를 빠르게 해결하고 도움을 받으시기 바랍니다.