안녕하십니까. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소, 최성민 대표 변호사입니다.

강남역, 신강남역, 압구정, 청담동 등 강남권의 핵심지에서 피부과 의원, 병원을 운영해오신 원장님들의 노고는 실로 막대합니다. 최첨단 레이저 장비의 도입부터 하이엔드급 인테리어 구축, 그리고 무엇보다 오랜 기간 쌓아온 환자 데이터베이스와 함께 내 병원의 좋은 평판을 쌓아가는 일련의 과정들은 단순한 경영을 넘어서 하나의 브랜드를 구축하는 과정입니다.

그렇기에 피부과 의원 양도양수 시 논의되는 권리금은 단순한 자릿세나 단순 이익이전의 개념을 넘어섭니다. 이는 영업 시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 병의원 위치에 따른 지형상 이점, 병원이 쌓아온 명성 등 유무형의 재산적 가치에 대한 포괄적 대가인 것이지요. 

특히 강남권 피부과의 경우 그 입지와 명성에 비례하여 권리금이 기본으로 수억 원을 호가하는 경우가 매우 빈번하며, 이는 후임 임차인이 선행된 가치를 승계받는 조건으로 지불하는 '자본적 성격'을 띠고 있습니다.

그러나 안타깝게도 이러한 막대한 자산을 회수하여 엑시트(Exit)하거나 더 좋은 입지로의 이전을 계획하는 단계에서, 건물주의 비협조나 방해행위로 인해 권리금 분쟁이 발생하는 사례가 빈번합니다. 

오늘은 실제 강남 소재 A피부과 의원의 사례를 바탕으로, 임대인의 방해를 법리적으로 돌파하고 권리금을 성공적으로 방어해낸 전략을 분석해 드리고자 합니다.

1. 권리금 회수 기회, 계약 갱신 기간과 무관한 법적 권리입니다

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많은 원장님들께서 오해하시는 부분 중 하나가 "임대차 기간 10년을 꽉 채웠으니 이제 권리금 주장은 어렵지 않겠느냐"는 것입니다. 결론부터 말씀드리면, 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권 행사 기간 10년이 도과했더라도 권리금 회수 기회는 여전히 보호받습니다.

법원은 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다는 입장을 견지하고 있으며, 이는 오랜 기간 월 차임을 성실히 납부하며 건물의 가치를 상승시킨 임차인의 기여도를 인정하는 취지입니다. 

따라서 임대차 계약 종료 시점에 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위는 명백한 상임법 위반이며 손해배상청구의 대상이 됩니다.

특히 피부과와 같은 메디컬 빌딩이나 핵심 상권의 경우 임대인이 우월적 지위를 이용하여 권리금을 인정하지 않으려 하거나, 건물의 재건축, 리모델링을 빌미로 무조건적인 명도를 요구하는 경우가 많습니다. 이러한 상황을 단순한 '갑질'로 치부하고 감정적으로 대응하기보다는, 자산 방어 차원에서 냉철한 법적 대응 프로세스를 가동해야 합니다.

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2. 임대인의 방해 유형 분석과 증거의 확보 전략

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권리금 분쟁의 핵심은 '임대인의 방해행위 입증'에 있습니다. 대부분의 분쟁은 권리금 액수에 대한 시각차 혹은 건물주의 신규 임차인 주선 거부에서 기인합니다.

저희가 수행한 강남역 인근 A피부과 의원 사례를 보면, 건물주는 신규 임차인에게 주변 시세를 훨씬 상회하는 임대료를 요구하거나, "더 이상 병원은 받지 않겠다"는 식의 자의적인 기준으로 계약 체결을 거절하며 권리금 회수를 조직적으로 방해했습니다.

이때 필요한 것은 철저한 증거 수집입니다. 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 통화 녹취, 문자 메시지, 그리고 내용증명을 통해 임대인의 거절 의사가 '정당한 사유'에 해당하지 않음을 명문화해두어야 합니다. 이러한 증거들은 추후 손해배상 청구 소송에서 임대인의 귀책사유를 입증하는 결정적인 '스모킹 건'이 됩니다.

3. 손해배상 소송과 가압류를 통한 협상 우위 선점

비즈니스 협상에서 우위를 점하기 위해서는 상대방에게 실질적인 리스크를 인지시켜야 합니다. 임대인이 비합리적인 태도로 일관할 경우, 신속하게 권리금 상당의 손해배상 청구 소송을 제기함과 동시에 임대인의 부동산에 가압류를 진행하는 것이 유효한 전략입니다.

법적 절차가 개시되면 임대인은 소송 패소 시 부담해야 할 손해배상액과 지연이자, 그리고 소송 비용에 대한 압박을 받게 됩니다. 또한 권리금 감정을 실시하기 위해서는 현상을 그대로 보전하여야 하기에 부동산 명도도 수개월 이상 지연시키는 효과도 볼 수 있습니다. 

실제로 최근 서울의 유명 피부과 의원 사례에서도 저희는 이러한 법적 제도들을 다방면으로 활용하여 임대인을 압박하였고, 결과적으로 판결까지 가지 않고도 임대인과의 재판상 조정을 통해 당초 목적한 시세에 따른 권리금을 확보하는 성공적인 합의를 이끌어 냈습니다.

4. 부동산전문변호사의 조력을 통한 자산 가치의 온전한 보전

병의원 권리금 분쟁은 일반 상가와 달리 의료법적 이슈와 고가의 의료 장비 승계 문제 등이 복합적으로 얽혀 있어 고도의 전문성을 요합니다. 수억 원대의 자산이 걸린 문제인 만큼, "좋은 게 좋은 것"이라는 루즈한 태도는 지양하고 철저히 비즈니스 마인드로 접근해야 합니다. 

초기 계약 단계에서부터 권리금 회수 가능성을 명시한 특약을 검토하고, 분쟁 발생 조짐이 보일 때 즉각적으로 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 대응 시나리오를 설계하는 것이 손실을 막는 지름길입니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 피부과, 성형외과, 약국을 비롯한 고액 권리금 분쟁들을 협상, 소송, 조정 단계에서 성공적으로 해결해 온 경험과 지식을 보유하고 있습니다. 병원장님께서 진료와 경영에만 집중하실 수 있도록, 복잡한 법적 분쟁은 저희가 전담하여 귀하의 소중한 자산을 지켜드리겠습니다.

병원 이전과 권리금 회수에 난항을 겪고 계시다면 지금 바로 관련 자료를 지참하여 상담을 요청해 주시기 바랍니다. 냉철한 분석과 치밀한 전략으로 최상의 결과를 도출해 내겠습니다. 감사합니다.