상가를 운영하는 임차인들은 계약이 끝나면 원상복구를 해야하는데 과도한 요구를 받는 경우도 있습니다. 바닥, 천장, 간판을 철거하고 건물이 새로 지어졌을 때 모습으로 복구하라는 요구를 받기도 합니다.

현실적으로 복구가 어렵거나 계약서에 명시되지 않은 수준의 복구를 강요받거나, 임대인이 일방적인 주장으로 인해 보증금 반환을 제대로 해주지 않거나 지연 또는 거부되는 경우는 피해가 크게 발생할 수 있습니다.

아래 내용에서 과도한 상가임차인 원상복구를 받은 경우를 대비하여 법적 기준, 발생시 대응방법을 알아보도록 하겠습니다.

1. 상가임차인 원상복구

원상복구는 임차인이 임대차 계약을 종료한 후에 임대인이 제공한 원래 상태로 목적물을 반환을 의무를 가지고 있습니다.

임차인은 계약이 종료되었을 때 목적물을 원래 상태로 돌려줄 의무가 있습니다.

하지만 상가임차인 원상복구를 할 때 중요한 것은

1) 임대인이 처음 제공했을 때 상태가 어떠했는가?

2) 임차인이 설치한 부분과 기존 시설물은 어떻게 구별할까?

3) 계약서에 원상복구 범위가 명확하게 정해져있는가?

이러한 요소들을 다각도로 보고 법적 책임 범위를 정합니다.

2. 과도한 요구를 받았다면?

아래와 같은 경우에는 임차인이 큰 피해를 입는 경우입니다.

- 계약 당시에 이미 설치되어있는 집기와 내부 구조를 완전히 똑같이 원상복구를 하라고 하는 경우

- 천장, 조명, 전기, 에어컨 철거 등과 같은 영구 설비까지 청구한 경우

- 임차인이 임대인의 동의를 받아서 설치한 시설을 철거하라고 하는 경우

- 상가임차인 원상복구가 끝날 때까지 보증금 반환을 제대로 하지 않는 경우

위와 같은 경우는 실제로 명확한 기준이 없이 일방적으로 통보가 이루어진 것으로 임차인이 반드시 해결방안을 잘 알고 있어야 해결할 수 있습니다.

3. 상가임차인 원상복구의 기준은 어디까지?

임차인 설치한 특수시설이 있는 경우,인테리어, 간판, 진열대 등과 같은 임차인이 영업을 하기위한 특별한 목적으로 임의 설치한 것은 철거해야 합니다. 또한 철거가 가능한 집기와 임대인과 동의없이 무단으로 설치한 것이 있다면 상가임차인 원상복구해야 합니다.

임대인이 처음부터 제공한 기존 시설은 복구하지 않아도 됩니다.

계약 시작할 때부터 처음부터 있는 바닥재나 벽 마감, 천장 등 임대인의 요청으로 시공된 내부 구조 등도 포함되고 임대인의 요청으로 시공된 내부 구조가 변경된 경우

임대인의 동의없이 설치된 구조물

1) 동의했다는 것을 입증하여서 철거 의무를 확인할 것

2) 문자, 대화 내용, 계약서 등을 수집사여서 필요한 자료를 모아두시기 바랍니다.

계약서를 확인할 것, 대부분 상가 계약서에는 다음과 같은 조건이 포함되어 있습니다.

임차인은 임대차 종료했을 시에 원상복구 후 돌려주어야 하고 이에 소요되는 비용은 모두 임차인이 부담해야 합니다.

이러한 문구가 있다고 하더라도 모든 복구의무가 발생하는 것은 아닙니다. 계약서의 문구가 각자의 입장마다 생각하는 것이 다를 수 있습니다.

'원상'이라는 것은 계약을 체결한 당시에 상태를 의미하고 기존 시설이 포함된 전체를 무조건 원상복구를 위해 철거를 뜻하는 것은 아닙니다. 따라서 계약서에 있지 않냐고 임대인이 과도한 요구를 한다면 계약과정에서의 증거 자료를 통해 나의 주장을 보호할 수 있습니다.

3. 할 수 있는 대응

1) 보증금 반환 청구 소송

임대인은 원상복구를 이유로 보증금을 돌려주지 않거나 일부만 돌려주는 경우가 있습니다. 보증금 반환청구 소송을 진행해서 돈을 돌려받아야 합니다.

철거 완료 어부 및 복구완료 사실 등과 복구한 범위 관련하여서 임대인의 동의를 받는 것이 좋습니다. 법률 대응을 할 때 법원에서도 상가임차인 원상복구가 과도한 요구였다는 것을 판결하면 금액 전체 또는 거의 대부분 돌려받는 경우도 많습니다.

2) 손해배상 또는 부당이득 반환

임대인이 필요하지 않는 복구를 말하면서 추가 충가한 경우가 있다면 손해배상을 청구하고 임대인이 부당이득 반환청구로 소송이 가능합니다.

상가 문제는 임대인과 임차인간에 감정싸움으로 번지기 쉽고 보증금이 마치 '인질'처럼 작용하는 경우가 많습니다. 무조건 건물주가 원하는대로 해줄 필요가 없고 증거를 수집하여서 법률로 대응하면 나의 돈을 돌려받고 권리를 킬 수 있을 것입니다.

부동산 문제는 생각보다 피해가 크고 고액의 문제인 경우가 많아서 적극적으로 대응해야 피해를 줄일 수 있습니다. 위 내용을 토대로 문제를 해결하시기를 바랍니다.